"Gewerbeliegenschaft mit Baulandreserve"

Beschreib
Objekt
Gewerbebau mit Baulandreserve 
Hauptstrasse 33c
8580 Sommeri

Zahlen + Fakten
Baujahr: 1960 
Renovation: 2007, 2010, 2012, 2013, 2017, 2019, 2020, 2021, 2022
Kubatur gemäss TGVA  21´567 m3
Parzellengrösse 5´611 m2
Netto-Mietflächen ca. 3´212 m2

Verkaufspreis CHF 4´900´000
Verschreibungskosten je zur Hälfte

 

Makrolage
Sommeri ist gemäss BFS eine "ländliche zentral gelegene Dienstleistungsgemeinde" im Kanton Thurgau, die keiner Agglomeration zugehörig ist. Die Gemeinde Sommeri zählt 641 Einwohner (2021), verteilt auf 263 Haushalte (2020).

Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Sommeri aus erreichbaren Zentren sind Romanshorn (11 Min.), Arbon (16 Min.) und Kreuzlingen (17 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Romanshorn (17 Min.), Arbon (33 Min.) und Frauenfeld (36 Min.).

Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in Sommeri gemäss Betriebszählung des BFS "Sozialwesen (ohne Heime)" (44.9% der VZA), "Herstellung von Metallerzeugnissen" (14.8% der VZA) und "Landwirtschaft, Jagd und damit verbundene Tätigkeiten" (7.3% der VZA).

Sommeri verfügt gemäss Bundesamt für Raumentwicklung über eine Bauzonenfläche von insgesamt 30 Hektaren. Dabei liegt der Anteil der für Arbeitsnutzungen vorgesehenen Flächen bei rund 27%. Davon waren im Jahr 2017 mindestens 12% (Bandbreite: 12% - 17%) unüberbaut, was einer verfügbaren Fläche für Arbeitsnutzungen von mindestens 1 Hektare (Bandbreite: 1 - 1.4 Hektaren) entspricht. Damit liegt der Anteil der Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten in Sommeri unter dem der MS-Region Oberthurgau (mindestens 19%) und unter dem der FPRE-Region Ostschweiz (mindestens 21%).

Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. Juni 2022) bei 155 CHF/m²a. Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2019 und 2035 in der Gemeinde Sommeri mit einer Zusatznachfrage von 2'197 m² (+7.2%, 137 m² pro Jahr) Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen. 

Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 26.10.2022

Mikrolage
Die Lage hat eine sehr gute Besonnung und eingeschränkte Aussicht. Es handelt sich um eine ebene Lage, die Hangneigung liegt zwischen 0.0 und 3.0 Grad.

Der Standort liegt innerhalb der Arbeitszone. Es handelt sich um ein Industrie- oder Gewerbequartier. Das Image für Büronutzungen ist unterdurchschnittlich.

Die Lage bietet gute Anbindung im Strassenverkehrsnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle liegt in 224 Meter Distanz. Lokal beträgt die ÖV-Güteklasse D (geringe Erschliessung). Der nächste Autobahnanschluss liegt 9.3 Kilometer entfernt. 

Der Standort ist sehr ruhig. Der Strassenlärm ist am Tag mit 36 und bei Nacht mit 24 Dezibel zu beziffern. Fluglärmbelastung liegt keine vor.

Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 26.10.2022

Sanierungen 
Die Liegenschaft wurde über die Jahre hinweg umfassend unterhalten und erneuert und macht heute einen gut gepflegten und unterhaltenen Eindruck.

Folgende grössere Investitionen wurden insbesondere vorgenommen:                
2007 Hauptbau: neues Dach
2010 EG  Garage Nord: Fenster + Rollläden
2012  OG Südseite: Fenster
2013  OG Loft: Fenster + Rollläden
2017  Eingangstür
2019  Lift+ Rampe, Strom erneuert, Fassadenanstrich Nord, OG Dachluke isoliert, Loft: Ausbau inklusive WC Dusche, Gästezimmer
2020 Gartenanlage, Treppen, Zäune, Sichtschutz und Sitzplatz Südwest
2021 Wärmepumpenboiler, Anpassung für Personenlift
2022 Briefkastenanlage, Parkplätze, Kanalisation von Liegenschaft bis zur Hauptstrasse

Bauzustand + Qualität
Die Liegenschaft weist eine überdurchschnittliche Standortqualität auf und die Liegenschaftsqualität kann ebenfalls als überdurchschnittlich bezeichnet werden. 

 Nutzbarkeit
Grundrissqualität/ Flexibilität: sehr gut
Erschliessung: Parkierung: sehr gut
Nebenräume: durchschnittlich

Standard
Raumverhältnis: sehr gut
Ausbau: überdurchschnittlich
Technik: durchnittlich

Zustand
Die Liegenschaft macht einen sehr gepflegten Eindruck und es konnten keine Bauschäden festgestellt werden. Der Ausbau ist zweckmässig und kann im derzeitigen Zustand genutzt werden.

Grundstück
Grundbuch Nr. 4446 Sommeri

Grundstück Nr. 22 ( CH953711770094 )
Flurname: Plan Nr. 2, Niedersommeri

5'611 m² 

Atelier-Loft Assek.Nr. 581.115, Hauptstrasse 33c, 8580 Sommeri [1'923 m²] Acker/Wiese/Weide [2'537 m²], übrige befestigte Fläche [1'151 m²], Gebäude [1'923 m²]

Das Grundstück befindet sich gemäss Bau- und Zonenordnung in der Zone Gewerbezone mit Wohnen. Die Ausnützungsziffer ist 1.00.


Umgebung
Gepflegte, neu gestaltete Umgebung mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten

Norden: Vorplatz, Wendeplatz und bekiestes Parkfeld (Baulandreserve)
Süden: Rasenstreifen mit Böschung
Westen: Treppen, Böschung und erhöhter Gartensitzplatz mit Sichtschutz
Osten: angebaut 

Konstruktion
ostseitiger angebauter, 2-geschossiger Massivbau
Betonbau auf der Ostseite  + Stahlbeton-Skelettbau mit ausgemauerten Aussenwänden auf der Westseite
Fassaden: verputzt und gestrichen
Teil-unterkellert, Umfassungen Beton
Bau Ost: Flachdach bekiest + Oblichter
Bau West: Satteldach mit Alu-Sandwichelementen 
Spenglerarbeiten in Kupfertitanzink und Alu
Warmwasser über Wärmepumpenboiler, Kibernetik, 300 l, 2021
Heizung über Ölheizung , Buderus, 166 kW, 1997
Tankraum mit 32´000 l-Stahltank
Wärmeverteilung über Radiatore mit Thermostatventilen und Bodenheizung in der Loft
Kunststoff-IV-Fenster, teilweise Lamellenstoren
Sektionaltore auf der Nordseite
Schiebetor im OG Nord
Waren/Personenlift, 2019, 600 kg, 8 Personen
OG mit Kranbahn/Lastenaufzug
gedeckte Rampe

Raumprogramm
UG
Treppenabgang
Vorraum
Heizungsraum
Tankraum
Liftraum

EG
gedeckte Rampe
Vorraum/Treppenhaus
Zwischenraum mit Technik  
Gang  
Büro-Schulungsraum  
3 Lagerräume + WC  
Halle Süd  
Halle West  
Halle Nord  

OG
Treppenhaus/Lift  
Vorraum  
Loft mit separatem Vorraum, Gästezimmer + Dusche/WC  
Halle Süd und Südwest mit Kranbahn/Lastenaufzug  
Halle Nord 
WC