Bauobjekt vom Keller bis zum Dach prüfen

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Zur Beurteilung des Bauobjekts werden fünf Parameter beigezogen: der Zustand der Gebäudehülle, der Haustechnik, des Ausbaustandards, die Möglichkeiten der Raumaufteilung und der energetische Ausbau.

Douglas Stoop

Bei der Gebäudehülle stehen das Kellergeschoss, die Fassade, Fenster und das Dach im Zentrum. Die Analyse beginnt mit einem Gebäuderundgang durch das Kellergeschoss. Hier wird auf mögliche Beeinträchtigung der Bausubstanz durch Feuchteeinwirkung geachtet. Danach untersucht man die Aussenfassade auf Schäden wie Risse (>0.20 mm, statische Schäden), ästhetische Auffälligkeiten wie Farbflecken (Rostflecken oder Kupferflecken) und Durchfeuchtungen hin. Bei der Bestandsaufnahme der Fenster wird ihre Dichtheit (Bsp. Zustand der Fugen), ihr Material und ihre Verglasungsart begutachtet. Die Rollläden und Sonnenstoren werden als Element der Fenster betrachtet und betreffend Ästhetik und Funktion geprüft.  Beim letzten Element dem Dach stehen Dichtheit, Zustand des Dachstuhls, zu hohe Temperatur oder Feuchte und zuletzt die Wärmedämmung im Vordergrund.  Um aber noch exaktere Aussagen über den Zustand der Gebäudehülle zu erhalten, ist eine Wärmedurchgangskoeffizient-Berechnung aller Elemente notwendig (für eine solche Berechnung können entsprechende Fachleute beigezogen werden sollten).

Die Haustechnik entwickelt sich heutzutage schneller als das Gebäude selbst. Deshalb kommt dem «Zustand der Haustechnik» eine immer grössere Bedeutung zu. Zudem hat die Instandhaltung der Haustechnik wesentlichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit und Werterhaltung einer Liegenschaft. Bei einer fehlerhaften Haustechnik mit Effizienzverlust ist auch von Schadensgefährdungen auszugehen. Die Anlagen und Installationen müssen den gegenwärtigen Bestimmungen entsprechen. Bei der Heizungsanlage, der Lüftungsanlage sowie der Warmwasserzubereitung sind das Alter und der Energieverbrauch massgebend. Bei den Sanitärinstallationen spielt der Zustand der Leitungen eine bedeutende Rolle und bei den Elektroinstallationen das Alter und der Zustand der Elektroverteilung.

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Um den Zustand des Ausbaustandards zu beurteilen ist, eine Analyse angezeigt.  Bei einer Besichtigung achtet man auf den Gesamteindruck und auf die Möblierung. Der Ausbaustandard wird bei folgenden Räumlichkeiten als wichtig angesehen: bei Wohn- und Schlafzimmer, bei Nasszellen/WC und bei der Küche. In Wohn- und Schlafzimmern werden Decken, Wände, Bodenbeläge und Möbel auf Material und Funktionalität hin geprüft. Bei der Nasszelle/WC wird darauf geachtet, dass die Qualität und der Zustand der Ausstattung (Badewanne, Duschkabine, Lavabo und Armaturen) zeitgemäss und funktionstüchtig sind und wie die Beleuchtungsinstallationen sowie elektrischen Anschlüsse sind. In der Küche wird ebenfalls darauf geachtet, ob die Qualität und der Zustand der Küchenelemente (Arbeitsfläche, Schränke und Armaturen) zeitgemäss und funktionstüchtig sind. Auch hier begutachtet man die Beleuchtungsinstallation und die elektrischen Anschlüsse.

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In der Regel wird eine Liegenschaft mindestens 50 Jahre bewohnt und kann somit verschiedene neue Trends wie beispielsweise die offene Raumaufteilung durchlaufen. Vor 25 Jahren hat man bei einer üblichen Raumaufteilung Küche, Essplatz und Wohnbereich voneinander getrennt. In der heutigen Zeit wird versucht, Küche, Essplatz und Wohnbereich ineinander fliessen zu lassen. Um diesen wechselnden Wünschen nachzukommen, wird viel Wert auf eine flexible Raumaufteilung gelegt. Das bedeutet wiederum, weniger vordefinierte Zimmer im Grundriss, weniger fixe Wände und somit auch weniger Anschlussmöglichkeiten für Elektroinstallationen. Nicht zu vergessen ist die Herausforderung für den Statiker, mit weniger tragenden Wänden die grösseren Deckentragweiten umzusetzen - besonders bei bestehenden Liegenschaften.

Bei der energetischen Bestandsaufnahme wird die Gebäudehülle (Keller, Aussenwände, Dach, Fenster und Türen) und die Haustechnik (Heizung und Warmwasseraufbereitung) auf ihren Energieverbrauch untersucht. Dieser kann durch falsches Nutzungsverhalten (Lüftungs- und Heizungsverhalten), schlechte Dämmung (Bodenplatte, Fassade, Kellerdecke, Leitungen und Dach), abgenutzte Materialien (Fensterisolation und Heizungsventil) und veraltete Anlagen (Heizkörper, Brenner und Warmwasseraufbereitung) entstehen.

Erkenntnisse gewinnen und richtigen Entscheid fällen

Die systematischen Analysen von Grundstück und Bauobjekt helfen Hauseigentümern zu entscheiden, ob sich eine Sanierung lohnt und in welchem Umfang diese zu erfolgen hat. Sie können aber auch zum Resultat kommen, dass es sinnvoller ist, auf dem bestehenden Grundstück einen Neubau zu realisieren.

Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie hier:

www.energieschweiz.ch
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