Lohnt sich eine Sanierung überhaupt?

Wenn bei einem Mehrfamilienhaus aus den 80er Jahren seit dem Bau keine grösseren Investitionen mehr getätigt wurden, ist es eine Frage der Zeit, bis grössere Sanierungen anstehen. Der Hauseigentümer wird sich eingehend über die nächsten Umsetzungsschritte Gedanken machen müssen. Eine separate Beurteilung von Grundstück und Bauobjekt nach definierten Parametern schafft Klarheit.

Douglas Stoop

Um den Zustand der Liegenschaft zu bewerten, ist eine umfassende Liegenschaftsbeurteilung notwendig. Doch was beinhaltet eine fundierte Beurteilung und welche Beurteilungsparameter sind sinnvoll?

Eine Vereinfachung der Bewertung wird erreicht, wenn zwei Elemente geteilt beurteilt werden: das eigentliche Bauobjekt und das Grundstück, auf dem es sich befindet.

Grundstück bewerten ist zentral

In den letzten Jahren sind die Quadratmeterpreise an guten Lagen stark gestiegen. Deshalb ist es für die Eigentümerschaft besonders wichtig, das Marktpotenzial des Grundstücks zu kennen. Drei Elemente sind entscheidend: Wie gross ist das Nutzungspotenzial der Liegenschaft auf dem Grundstück? Wie sind der Standort und die Lage zu beurteilen? Und: Wie setzt sich die Mieterschaft zusammen?

Das Nutzungspotenzial zeigt auf, welche Sanierungen (Aufstockung, Anbau oder Abbruch/Neubau) an der bestehenden Bausubstanz möglich sind. Dabei wird die aktuelle Ausnützungsziffer der Gemeinde überprüft und kontrolliert, ob gemäss Zonenplan eine Aufstockung erlaubt ist. Falls solche Anpassungen der Liegenschaft möglich sind, dann müssen diese Veränderungen über das Bau- und Planungsrecht sowie hinsichtlich Denkmalschutz überprüft werden. Abschliessend wird die Frage geklärt, welche zusätzlichen Mieteinnahmen mindesten nötig sind, um die Ausführung (Aufstockung, Anbau oder Abbruch/Neubau) finanzieren zu können.

Da der Wert einer Liegenschaft stark von ihrer Lage beeinflusst wird, muss eine Standortanalyse durchgeführt werden. Damit erhält man Klarheit über den zukünftigen Marktwert der sanierungsbedürftigen Liegenschaft. Hierfür unterteilt man zunächst in sogenannte Makro- und Mikro-Standorte. Der Makro-Standort einer Immobilie betrifft das grossräumige Verflechtungsgebiet (Stadt, Gemeinde und Region), in dem sich das Grundstück befindet. Der Mikro-Standort betrifft die unmittelbare Umgebung eines Grundstücks, das heißt das Umfeld mit seinen Merkmalen. Dank dieser Aufteilung kann man Standortkriterien ableiten, die individuelle Beurteilungen vornehmen. Für solche Analysen ist es ratsam, eine darauf spezialisierte Firma beizuziehen.

Will man vermeiden, dass sich die Realisierung verzögert, lohnt es sich für Eigentümer, der Mieterschaft ein besonderes Augenmerk zu schenken. Mieterhöhungen, die aufgrund der Umbau- oder Neubaukosten notwendig sind, sollten ethischen sowie rechtlichen Ansprüchen gerecht werden.

Grundstück bewerten