Finanzierung des Eigenheims | Goldene Regeln

Bei der Finanzierung eines Eigenheims sind verschiedene «goldene Regeln» zu beachten. Daniel Schibli, Leiter Produktmanagement Finanzierungen bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), erläutert, was heute alles zu beachten ist.

Von Jürg Zulliger

Herr Schibli, Festhypotheken sind in den letzten Monaten teurer geworden. Um wie viel sind die Zinsen konkret gestiegen?

Daniel Schibli: Festhypotheken mit einer 10-jährigen Laufzeit sind seit dem absoluten Tiefststand 2012 etwa 0.85 Prozent teurer geworden. Das ist ein deutlicher Schub, im langjährigen Vergleich sind Festhypotheken aber immer noch günstig.

Hat sich die Lage wieder beruhigt?

Ja. Die Schweizerische Nationalbank dürfte die Zinsen noch lange tief halten.

Stellen wir uns einen ganz durchschnittlichen Kunden vor, der finanziell in guter Lage ist, also kreditfähig, und der die passende Hypothek sucht. Was würden Sie empfehlen?

Festhypotheken mit langen Laufzeiten gehören wegen des tiefen Zinsniveaus in fast jedes Finanzierungsportefeuille. Damit profitiert der Kunde für die nächsten Jahre von günstigen Zinsen. Je nach Risikoneigung des Kunden kann eine Libor Hypothek beigemischt werden; mit einem Mix von Libor- und Festhypotheken profitiert man zum einen von tiefen Geldmarktsätzen, ohne dabei auf Budgetsicherheit zu verzichten.

Sind für Festhypotheken auch Laufzeiten über 10 Jahre möglich?

Bei Privaten empfehlen wir keine Festhypotheken mit mehr als 10 Jahren Vertragsdauer. Im Leben kann zu oft etwas Unvorhergesehenes passieren. Ein Darlehen mit so langer Laufzeit wäre wegen einer allenfalls hohen Vorfälligkeitsprämie bei einem vorzeitigen Ausstieg ein nicht zu unterschätzendes Wagnis.

Manche Wohneigentümer kalkulieren bei den Wohnkosten einfach die derzeit tiefen Zinsen. Müsste man nicht höhere Beträge berechnen und zum Beispiel auch mehr für Kreditrückzahlungen budgetieren?

Bei den Amortisationen liegt der Fall klar: Alle Banken verlangen im Sinne der Selbstregulierung der Branche Pflichtamortisationen - der Kredit muss bei den gut marktgängigen Objekten innerhalb von 20 Jahren auf 65 Prozent des Liegenschaftenwertes reduziert werden. Daneben sollte der Kunde auch 0,7 bis 1 Prozent für Nebenkosten einplanen. Meine Empfehlung lautet: Was man heute infolge günstiger Zinsen weniger bezahlt, sollte in Form von Reserven gespart oder direkt für Amortisationen eingesetzt werden. Das hat einen eindeutigen Vorzug: Muss der Kunde eine auslaufende Festhypothek in höherem Zinsumfeld neu abschliessen, ist er frei, mit dem gesparten Geld weiter Schulden zu tilgen und einen allfälligen Zinsschock zumindest teilweise zu kompensieren.

Nehmen wir an, jemand kauft im Alter 60 oder 62 ein Eigenheim. Muss diese Person den Kredit bis zur Pensionierung auch auf 65 Prozent amortisieren?

Es gibt heute tatsächlich vermehrt Neukunden in diesem Alter. Die Amortisationsvorgaben gelten grundsätzlich auch für dieses Segment. In dieser Situation steht aber letztlich eine andere Überlegung im Vordergrund: Der Kunde muss sich aufgrund der erwarteten Renteneinkommen nach der Pensionierung fragen, welche Höhe der Finanzierung für ihn tragbar ist. Auch hier sollten die gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des zukünftigen Lebenshaltungsbudgets ausmachen. Entsprechend ist es in der Regel auch im Interesse des Kunden, den Fremdkapitalanteil möglichst schnell zu reduzieren.

Die Zinsen sind gestiegen und überall hört man, dass die Banken bei Hypotheken strenger werden. Können jetzt weniger Leute ihre Wohnträume verwirklichen?

Die Banken haben die Tragbarkeit schon immer konservativ gerechnet, indem diese auch bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gegeben sein muss. Die neue Selbstregulierung der Banken entfaltet aber eine zusätzliche Wirkung. Neu müssen beim Kauf minimal 10 Prozent freie eigene Mittel eingebracht werden, d. h. Gelder, die nicht aus einem Vorbezug oder der Verpfändung von Mitteln der beruflichen Vorsorge stammen. Für so genannte Schwellenhaushalte, die finanziell eher knapp rechnen, sind die Hürden folglich höher geworden. Eine Rolle spielt auch, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren gestiegen sind.

Kommt es auch vor, dass Ihre Bank die aktuellen Preise für Häuser und Wohnungen hinterfragt, sprich nur 70 oder 75 Prozent über eine Hypothek finanziert werden kann?

Es ist richtig, dass es immer wieder zu Diskussionen über den Belehnungswert kommt. Die Maximalbelehnung liegt bei uns bei 80 Prozent des von der Zürcher Kantonalbank bestätigten Belehnungswertes. Zahlt der Kunde einen höheren Preis, finanziert die Bank möglicherweise einen tieferen prozentualen Anteil davon.

Wird die Miete wieder wichtiger?

Ich gehe davon aus, dass in der Schweiz die Miete weiter breit verankert sein wird. Dafür gibt es diverse Gründe. In der Schweiz ist Bauland knapp, die hohe und stabile Wirtschaftsleistung zieht Arbeitnehmer an, wir haben hohe Baustandards und so weiter. Entsprechend dürften die Preise für Wohneigentum im Vergleich hoch bleiben. Das hat zur Folge, dass ein Eigenheim nicht für alle erschwinglich ist.

Sie sind selbst Wohneigentümer. Wo steht nach Ihrer Einschätzung der Immobilienmarkt in fünf Jahren?

Prognosen sind sehr schwierig. Ich rechne damit, dass gute Immobilien an guten Lagen auch in Zukunft einen stabilen Wert darstellen werden. Entscheidend dafür sind neben dem Gebäude an sich der Standort und die lokale Infrastruktur.

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