Abnahme: Das Haus unter der Lupe

Es ist jedes Mal ein ganz besonderer Moment: die formelle Übergabe des neuen Zuhauses. Privatpersonen, seien es Bauherren oder Käufer bestehender Liegenschaften, sind allerdings über die nötigen Formalitäten und Abläufe meist wenig im Bild. Je nach Vertrag und je nach dem, ob es ein Neu- oder Altbau ist, gelten unterschiedliche Bestimmungen und Garantiefristen.

Was gibt es für «Garantien»?

Bei älteren, bestehenden Objekten übernimmt man das Objekt meist so «wie gesehen». Das heisst: Was nicht an Ort und Stelle als Mangel gerügt wird, kann meist nicht im Nachhinein noch beanstandet werden. Ebensowenig ist kaum je eine Rückabwicklung des Geschäfts möglich, falls das Haus dann die Erwartungen nicht erfüllt. Bei Neubauten hingegen kommt der Käufer meist in den Genuss von Garantien von einem bis zu fünf Jahren.

Die Garantie für Baumängel beträgt gemäss SIA 118 zwei Jahre. Während dieser Zeit können Mängel jederzeit gerügt werden. Später ans Licht kommende, versteckte Mängel können bis zum Ende der Verjährungsfrist, d. h. bis fünf Jahre nach der Abnahme, gerügt werden. Während dieser Zeit sind Mängel aber unmittelbar nach deren Feststellung zu rügen. Für versteckte Mängel, die erst nach Ablauf von fünf Jahren auftreten, ist die Bauherrschaft nicht mehr berechtigt, Ansprüche geltend zu machen. Diese Bestimmungen gelten, soweit SIA-Norm 118 Vertragsbestandteil ist.

Sowohl bei älteren Objekten wie auch bei Neubauten empfiehlt es sich, schon vor der Übernahme einen Augenschein zu nehmen. Um auf Nummer sicher zu gehen, lohnt sich oft der Beizug eines unabhängigen Experten. Die formelle Bauabnahme sollte in aller Ruhe und bei gutem Tageslicht über die Bühne gehen. Besonders wichtig sind Funktionskontrollen von Heizung, Lüftung, Küchenapparaten, Schlössern oder Storen.

Wohnlärm des Nachbarn

Als besonders heikel gelten heute die Einhaltung der geforderten Schallschutzwerte oder auch der einwandfreie Einbau und Betrieb von Lüftungen; Hauskäufer müssen unbedingt darauf achten, dass ihnen gewisse Leistungen oder Schallschutzwerte tatsächlich zugesichert werden. Der Bauherrenberater Hans Röthlisberger nennt noch ein weiteres Beispiel: «Bei einem Minergiehaus lässt sich erst nach ein bis zwei Heizperioden überhaupt beurteilen, ob die versprochenen Werte hinsichtlich Energieverbrauch wirklich erreicht werden.»

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