Auf die Formalitäten kommt es an

Kündigen - aber wie?

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen - aus Beweisgründen natürlich am besten mit eingeschriebenem Brief. Eine Begründung ist an sich nicht verlangt, es bleibt also der Mieterin respektive dem Mieter überlassen, konkrete Motive anzuführen oder nicht. Denkbar wäre etwa der Wechsel in eine schönere Wohnung, die einem besser gefällt. Oft gibt es ganz einfach berufliche oder private Motive, den Wohnstandort zu verlegen.

Wer unterschreibt?

Um formell korrekt vorzugehen, kommt es oft auf jeden Tag an. Das Schreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen oder sicherheitshalber einige Tage vorher. Handelt es sich um eine Familienwohnung eines Ehepaars, müssen beide Partner unterzeichnen. Analog gilt dies nach dem neuen Partnerschaftsgesetz auch für eingetragene Partnerschaften, oder wenn mehrere Parteien als Vertragspartner aufgeführt sind (zum Beispiel Wohngemeinschaft oder Konkubinatspaare). Untermieter müssen hingegen nicht unterschreiben. Massgeblich sind zunächst die im Vertrag aufgeführten Kündigungstermine und -fristen. Je nach Region sind die Kündigungstermine auf jeden Monat (ausser Silvester) oder teils auch auf den 1. April und 1. Oktober festgesetzt. Auch in Sachen Kündigungsfrist ist zunächst der Vertrag massgeblich. Natürlich mit der Einschränkung, dass die gesetzliche Frist von drei Monaten nicht unterschritten werden darf. Erfolgt die Kündigung zu spät, gilt sie für den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Ausserordentlich kündigen

Hat man die Kündigungsfrist verpasst oder liegt der nächste vertragliche Termin noch Monate weit entfernt, hilft vielleicht die ausserterminliche Kündigung, offiziell «vorzeitige Rückgabe» genannt. Einem populären Irrtum zufolge sind dabei drei Ersatzmieter zu stellen. Doch schon seit 1990 gilt dies nicht mehr; gemäss Art. 264 OR genügt es, wenn man einen solventen, zumutbaren Ersatzmieter stellt. Es lässt sich höchstens sagen, dass ein ausziehender Mieter bzw. Mieterin auf der sicheren Seite ist, wenn er/sie gleich drei oder noch mehr Leute findet, die die Wohnung übernehmen würden. Auch wenn eine ausserterminliche Kündigung grundsätzlich vorgesehen ist, darf man das Vorgehen und den Ablauf nicht auf die leichte Schulter nehmen. «Diese Möglichkeit sieht das Gesetz zwar ausdrücklich vor, wir müssen uns aber im Klaren sein, dass die mietende Partei damit vertragsbrüchig wird», erklärt Expertin Regula Mühlebach vom Mieterinnen- und Mieterverband. Irrtümlich wäre es auch zu meinen, man könne die Wohnung aus «wichtigen» Gründen per sofort zurückgeben. Selbst Arbeitslosigkeit oder ein Umzug in ein Altersheim genügen gemäss der Gerichtspraxis noch nicht.

Dossier dokumentieren

Damit es im Nachhinein keinen Streit gibt und Klarheit herrscht, sollte man als ausziehender Mieter bzw. Mieterin alle wichtigen Unterlagen sammeln und kopieren. Verlangen Sie daher von der Verwaltung ausreichend Formulare, auf denen Sie solvente Ersatzmieter melden können. Alle ernsthaften Interessenten sollten mit ihrer Unterschrift bestätigen, dass sie:

• die Wohnung besichtigt
• haben die Wohnung zu den bisherigen, gleichen Konditionen und im jetzigen Zustand
• bereit sind, die Wohnung auf den genannten Termin tatsächlich zu übernehmen

Es geht also nicht, dass der Nachmieter dann plötzlich Parkett oder ein neues Bad will, wenn dies nicht schon zuvor zur Wohnung gehört hat.

Weiter müssen die Interessenten ihre Personalien angeben und Auskunft zu ihren finanziellen Verhältnissen machen können; wichtig ist in der Praxis vor allem ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister. Hatten Mieter und Verwaltung besondere Vereinbarungen getroffen, so muss sich auch der neue Mieter daran halten - etwa hinsichtlich Treppenhausreinigung, Haustierhaltung oder sonstigen Verpflichtungen. Kein Hinderungsgrund sind aber ein Ausländer statt ein Schweizer, ein Konkubinat statt Ehepaar etc.

Ausserterminlich kündigen

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