Steuererklärung Immobilien: Tipps

Steuererklärung Immobilien: Die Abzüge

Wenn übers letzte Steuerjahr aber höhere Aufwendungen anfielen, sollte man die tatsächlichen Kosten zusammenstellen und in der Steuererklärung eintragen. «Unter Umständen wird die Steuerbehörde entsprechende Beweise bzw. eben die Belege der Rechnungen verlangen», erläutert Jurist Tanno vom HEV Zürich. Im Kern sind es vor allem folgende Auslagen, die vollumfänglich zum Abzug zugelassen sind:

• Gebäudeunterhalt, der den Charakter der Werterhaltung hat. Also zum Beispiel Maler-, Sanitär-, Spengler-, Schreiner- oder Gärtnerarbeiten. Auch laufende Nebenkosten wie Versicherungsprämien (im Zusammenhang mit der Liegenschaft) oder Serviceabos für Geräte wie Heizung, Tumbler und Waschmaschine sind zum Abzug zugelassen.
• Ebenfalls abziehbar sind Massnahmen zum Umweltschutz und zum Energie sparen. Die meisten Kantone sind hier grosszügig: Wer zum Beispiel eine alte Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe mit Erdsonden ersetzt, kann diese Investitionen meist voll abziehen – unabhängig davon, ob die Investition teurer kommt als ein blosser gleichwertiger Ersatz der Heizung. Auch qualitativ gute Energiesparfenster können Sie abziehen. Die meisten Wegleitungen der Kantone erwähnen im Übrigen denkmalschützerische Massnahmen – natürlich vor allem, wenn diese aufgrund von behördlichen Auflagen zwingend sind.

Steuererklärung Immobilien: Wertvermehrung

Nicht abziehbar sind hingegen Auslagen, die eine echte Wertvermehrung darstellen – etwa der Einbau einer luxuriösen Sauna oder einer Wellness-Anlage, wenn es so etwas zuvor im Haus gar nicht gegeben hat. Manchmal ist diese Unterscheidung für die Steuererklärung Immobilien recht einfach: Zimmer neu streichen ist in der Steuererklärung Immobilien natürlich als reiner Unterhalt abziehbar. Umgekehrt gilt der Anbau eines Wintergartens an ein Einfamilienhaus als reine Wertvermehrung. «In vielen Fällen hat man es aber mit einer Mischung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung zu tun», betont Experte Cornel Tanno. Dabei wenden manche Steuerbehörden standardisierte Verfahren an. Als Steuerpflichtiger sollten Sie prüfen, ob der tatsächliche Anteil Unterhalt nicht höher liegt.

Auch wenn es nicht gerade Kurzweil verspricht: Bevor Sie die Steuererklärung ausfüllen, lohnt sich ein Blick in die entsprechenden Unterlagen, Wegleitungen und Merkblätter des zuständigen kantonalen Steueramtes. Wichtig ist die Planung: Oft ist es sinnvoll, die Arbeiten auf mehrere Perioden zu verteilen – damit lässt sich die Progression der Einkommenssteuern über mehrere Jahre brechen. Vor grösseren Investitionen sollten Sie die Besteuerung klären. Ein konkreter Tipp dazu: Öfters käme eine Totalsanierung eines alten Wohnhauses teurer als ein Neubau. Doch hier sollte man die Rechnung nicht ohne die Steuerbehörde machen: Denn während Gesamtsanierungen steuerlich in grösserem Umfang abziehbar sind, werten die Steuerbehörden einen Ersatzneubau möglicherweise anders. Wird Ihr Projekt als Neubau betrachtet, gibt es steuerlich wenig in Abzug zu bringen.

Steuererklärung Immobilien: Braucht es Hilfe?

Von komplexen Fällen abgesehen, sind die meisten Steuerpflichtigen aber selbst in der Lage, die Steuererklärung Immobilien ohne fremde Hilfe auszufüllen. Laut Experte Tanno kann es sich aber in Sonderfällen durchaus lohnen, einen guten Steuerberater einzubeziehen. Das gilt etwa wenn eine Privatperson mehrere Liegenschaften im Eigentum hält, wenn also eine überkantonale oder sogar internationale Steuerausscheidung vorzunehmen ist.

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, muss sich nach wie vor damit abfinden, dass diese Nutzung – eben die Eigenmiete – in der Schweiz als Einkommen versteuert werden muss. Katja Stieghorst, Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz, stellt dazu fest: «Es gibt zwar seltene Ausnahmen, aber die Eigenmietwerte in der Schweiz werden tendenziell eher erhöht.» Viele Steuerbehörden – etwa im Kanton Zürich – wenden standardmässige Formeln an. Diese Werte liegen dann meist etwas unter den tatsächlichen Verkehrswerten (z.Bsp. 60 bis 70 Prozent). Im Zweifelsfall kann es sich aber lohnen, den amtlich festgesetzten Eigenmietwert unabhängig überprüfen zu lassen!

Wenn die Eigenmietwerte steigen, sollten Sie umso mehr an die Abzüge denken. Und zwar sowohl für die laufende Steuerperiode als auch langfristig. Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung eines Tages verkaufen, werden Sie je nach Besitzesdauer und je nach Marktpreisen einen Grundstückgewinn versteuern müssen. Einfach gesagt bedeuten Grundstückgewinnsteuern: Haben Sie die Wohnung vor 15 Jahren gekauft und erzielen nun einen um 300'000 Franken höheren Erlös, wird eben dieser Gewinn besteuert. Der Steuersatz hängt von der Höhe des Gewinns und der Haltedauer ab.

Für die Berechnung ist es nun wichtig, was Sie ursprünglich bezahlt haben und welche wertvermehrenden Kosten sich im Lauf der Jahre summiert haben. Alles, was Sie an Wertvermehrung vorgenommen und bezahlt haben, kann bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden. Cornel Tanno sagt: «Für Hauseigentümer ist es daher unverzichtbar, sämtliche Belege und Quittungen über 20 Jahre zu sammeln und aufzubewahren!»

Steuerklärung: Besteuerung Verkauf

Hauseigentümer sollten auch wissen, dass sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lässt – sofern man innert nützlicher Frist wieder selbst bewohntes Wohneigentum erwirbt. Die genaue Berechnung und Prozedur ist im Einzelfall kompliziert. Wenn zum Beispiel ein Ehepaar im Alter 60+ von einem grossen Einfamilienhaus in eine kleinere Eigentumswohnung umzieht, wird wohl dennoch eine Grundstückgewinnsteuer fällig. Um unnötig hohe Steuern zu vermeiden, gilt es natürlich, die entsprechenden Abzugs- oder Aufschubmöglichkeiten zu nutzen. «Wer eine Ersatzbeschaffung plant, sollte dies schon beim Verkauf dem Notar mitteilen. Es ist sicher von Vorteil, wenn dies bereits im Verkaufsvertrag festgehalten ist», erläutert Experte Cornel Tanno.

Steuererklärung: Sechs Steuertipps für die Praxis

1. Haben Sie keine Nebenkosten oder Auslagen für Gebäudeunterhalt vergessen?
2. Denken Sie auch an die übrigen Auslagen, vor allem für Versicherungen (Gebäudeversicherung) und natürlich die Hypothekarzinsen.
3. Stockwerkeigentümer können neben Unterhaltsausgaben für Ihre Stockwerkeinheit auch die Einlagen in den Erneuerungs-, Reparatur- respektive Verwaltungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abziehen.
4. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank den Weg von indirekten Amortisationen: Die 2. Hypothek wird nicht direkt reduziert. Ihre Zahlungen gehen stattdessen auf ein Säule 3a-Konto der Bank und werden verpfändet.
5. Prüfen Sie weitere Optimierungsmöglichkeiten – etwa über Lebensversicherungen oder Einkäufe in Ihre Pensionskasse (die Zahlungen können beim Einkommen meist abgezogen werden).
6. Begleichen Sie Ihre Steuerrechnung möglichst früh. Die meisten Steuerämter zahlen für Guthaben mehr Zinsen als die Banken.