Les formalités, point capital

Résilier, mais comment?

La résiliation doit être effectuée par écrit - pour des motifs de preuve, bien sûr, et de préférence sous forme de lettre recommandée. Il n'est pas nécessaire de fournir les raisons du départ. Le ou la locataire est libre d'énoncer concrètement des motifs. Il est possible d'imaginer ici l'installation dans un logement plus beau qui plaise davantage. Bien souvent, les raisons qui incitent à changer de lieu de domicile sont tout simplement d'ordre professionnel ou privé.

Qui signe?

Quand on procède selon les règles et dans le respect des formes prescrites, le jour joue souvent un rôle primordial. La lettre doit en effet parvenir au bailleur au plus tard le jour qui précède le début du délai de congé. Par mesure de précaution, il vaut mieux bien sûr l'envoyer quelques jours auparavant. S'il s'agit du logement familial d'un couple, les conjoints doivent signer tous les deux. De même, conformément à la nouvelle loi sur le partenariat enregistré, les partenaires doivent signer tous les deux. Si plusieurs parties sont inscrites comme étant les partenaires contractuels du bailleur, la signature de chacune de ces personnes (par exemple colocataires ou couple vivant en concubinage) est requise. Par contre, les sous-locataires ne sont pas tenus de signer.

Les termes et délais de congé énoncés dans le bail sont d'une importance capitale. Selon la région, les termes de congé sont le dernier jour de chaque mois (sauf à la Saint-Sylvestre) ou seulement le 1er avril et le 1er octobre. En ce qui concerne les délais de congé, les dispositions énoncées dans le bail sont déterminantes. Sous réserve évidemment, que le délai légal de trois mois ne soit pas écourté. Si la résiliation est envoyée trop tard, elle vaut pour le terme suivant de congé.

Résiliation anticipée

Si le locataire a laissé passer le délai de congé ou si le prochain terme de congé contractuel est encore très éloigné, une résiliation en dehors des délais et des termes officiels et que l'on appelle «la restitution anticipée» pourra peut-être le tirer d'embarras.

Il est communément admis - et même si c'est erroné - qu'il faut alors présenter trois locataires de remplacement. Cette règle cependant a été abrogée en 1990; conformément à l'art. 264 CO, il suffit de présenter un locataire solvable que le bailleur ne pourra pas raisonnablement refuser. On peut tout au plus affirmer que le ou la locataire qui quitte son logement mettra plus de chances de son côté en trouvant trois personnes ou plus qui pourraient reprendre son logement.

Même si la possibilité d'une résiliation en dehors des délais et des termes de congé est fondamentalement prévue, il ne faut pas prendre à la légère la manière de procéder et le déroulement de la résiliation. «Certes, la loi prévoit expressément cette possibilité mais nous devons être conscients du fait que le locataire rompt alors le contrat», précise l'experte Regula Mühlebach de la section suisse alémanique de l'ASLOCA (Association suisse des locataires). Il serait également faux de croire que l'on peut restituer immédiatement le logement pour des motifs «graves». Conformément à la jurisprudence, le chomâge ou un déménagement dans un home pour personnes âgées sont des motifs encore insuffisants.

Constituer un dossier

Pour éviter tout conflit ultérieur et pour que la clarté règne, le ou la locataire qui quitte son logement devrait conserver et copier tous les documents. Dans ce but, demandez à la régie suffisamment de formulaires pour pouvoir annoncer des locataires de remplacement solvables. Chacune des personnes sérieusement intéressées devrait confirmer

  • avoir visité l'appartement
  • et être effectivement prête à le reprendre aux conditions en vigueur jusqu'ici et dans son état actuel
  • à la date convenue

et signer. Il n'est donc pas admissible que le locataire de remplacement veuille soudain du parquet ou une nouvelle salle de bains pour reprendre le logement.

Il faut en outre que les intéressés fournissent leurs coordonnées et donnent des renseignements sur leur situation financière. Et surtout, il est important en pratique qu'ils fournissent un extrait actuel du registre des poursuites. Si le locataire et la régie avaient convenu des dispositions particulières, le nouveau locataire devra lui aussi les respecter - au sujet du nettoyage des escaliers, par exemple, des animaux de compagnie ou d'autres obligations. La présence d'un étranger en lieu et place d'un Suisse ou d'un couple vivant en concubinage en lieu et place d'un couple marié, etc., ne constituent pas des obstacles.