Une hoirie hérite d’un bien immobilier

Qu’est-ce qu’une hoirie et à quoi doit-elle veiller?

Toute personne a la possibilité de régler sa succession de son vivant et de déterminer qui fera partie de la masse successorale. Cela est réglé dans un pacte successoral ou dans le testament. En l’absence d’un tel contrat ou d’un testament, c’est l’ordre de succession légal qui détermine les différents héritiers.

Mais si, selon le testament, un bien immobilier doit être légué à plusieurs personnes, ces héritiers forment l’hoirie pour cette succession. Le bien immobilier devient donc la propriété commune des personnes de l’hoirie. Tous les cohéritiers ont les mêmes droits et obligations et doivent respecter quelques points fondamentaux.

Six points à savoir sur l’hoirie

1. L’objectif premier d’une hoirie est le partage de la succession, suivi de la dissolution de la communauté. 

2. L’hoirie est soumise au principe de la responsabilité solidaire. Cela signifie que les héritiers sont responsables les uns des autres. Si, par exemple, un héritier ne remplit pas ses obligations financières concernant l’héritage, ses cohéritiers doivent en assumer la responsabilité – également sur leur patrimoine personnel.

3. Les membres d’une hoirie sont égaux en droits, indépendamment du degré de parenté avec le défunt, du statut social ou de l’âge.

4. En ce qui concerne les décisions, le principe de l’unanimité s’applique dans l’hoirie: une décision ne peut donc être prise que si tous les cohéritiers votent exclusivement en sa faveur.

5. Tout héritier a la possibilité de ne pas accepter la succession et peut le notifier dans les trois mois suivant le décès du défunt. Cela peut représenter un avantage, notamment si le défunt était endetté.

6. Si l’un des cohéritiers d’une hoirie décède, sa part de l’hoirie est également considérée comme faisant partie de la masse successorale. Cela signifie qu’il transmet également son appartenance à l’hoirie à un ou plusieurs héritiers.

A première vue, tout cela semble logique et juste, non? Malheureusement, ces principes conduisent souvent à des désaccords et des problèmes dans une hoirie d’un bien immobilier. Il est évident qu’une maison ne peut pas être divisée facilement. Et la prise de décision sur ce qu’il convient de faire de la propriété se révèle parfois difficile, notamment parce qu’il faut trouver une solution à l’amiable. En principe, il existe trois bonnes options à prendre en considération pour l’hoirie d’un bien immobilier.

Trois bonnes solutions pour le partage d’un bien immobilier en hoirie

1. L’hoirie peut vendre le bien immobilier

La solution la plus simple et la plus rapide est sans doute de vendre la maison ou l’appartement et de procéder ainsi au partage de la succession entre les différents héritiers. Cela entraîne la dissolution de l’hoirie. Bien entendu, tous les héritiers doivent être d’accord avec la vente de la maison, ce qui n’est pas toujours le cas.
 

2. L’hoirie peut louer la maison

Si l’on n’est pas d’accord sur une éventuelle vente, il est possible d’ajourner la décision et de louer le bien immobilier. L’hoirie peut alors agir en tant que société simple. Dans ce modèle, il est également envisageable que l’un des cohéritiers devienne locataire et occupe le bien immobilier. Il n’est recommandé de conserver un bien immobilier commun à long terme que s’il règne une bonne entente au sein des héritiers et que les différents membres sont largement d’accord. Le décès de certains cohéritiers peut, au fil des années et des décennies, entraîner l’arrivée de nouveaux cohéritiers et modifier la structure et l’homogénéité de l’hoirie. Cela peut conduire à des conflits et il convient de bien y réfléchir si l’on souhaite conserver une hoirie à long terme.
 

3. Certains membres de l’hoirie peuvent être payés

Cela peut prendre d’une part la forme de la reprise du bien par l’un des héritiers, qui paie tous les autres cohéritiers. Dans ce cas, tous les héritiers doivent se mettre d’accord sur la valeur du bien immobilier. Procéder à une expertise fournit des informations sur la valeur. Une autre possibilité consiste à ce que certains héritiers vendent leur part d’héritage à leurs cohéritiers. Dans ce cas également, il est judicieux de faire estimer la valeur du bien par un expert.

Les trois options décrites partent du principe qu’une entente et un accord règnent au sein de l’hoirie. Ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas et il n’est pas rare que des disputes et des mésententes surviennent lors de la gestion du bien immobilier commun.

Vendre, louer ou habiter: que faire si l’hoirie ne parvient pas à s’entendre?

Le partage d’une succession est souvent une initiative difficile. Si la masse successorale est un bien immobilier, la situation est encore plus complexe. Les enfants du défunt sont attachés à la maison familiale, alors que les autres cohéritiers souhaitent souvent la vendre et recevoir leur part. Que faire dans une telle impasse?

En principe, il existe trois possibilités lorsque l’hoirie d’un bien immobilier ne parvient pas à se mettre d’accord:

1. Appel à un médiateur

Si les héritiers sont en désaccord et ne parviennent pas à prendre une décision, un intermédiaire indépendant (appelé médiateur) peut les aider à clarifier et à résoudre les conflits.

2. Intervention d’un représentant des héritiers

Si les conflits au sein des héritiers ne peuvent être résolus et que l’hoirie se trouve ainsi dans l’incapacité d’agir, il est possible de désigner un représentant des héritiers. Celui-ci peut alors se voir confier la gestion du bien immobilier jusqu’à ce qu’une solution soit trouvée.

3. Action en partage

Chaque membre d’une hoirie est libre à tout moment de faire valoir son droit au partage devant le tribunal. Le juge détermine alors la valeur du bien immobilier et donc la part revenant au cohéritier demandeur. L’hoirie peut alors décider de vendre le bien immobilier et de payer les héritiers ou l’un des héritiers peut conserver le bien immobilier et payer les autres héritiers. Si aucun accord n’est trouvé entre les membres de l’hoirie dans le cadre de l’action en partage, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères du bien immobilier. Il convient toutefois d’éviter cette solution, car une vente aux enchères a souvent des conséquences financières négatives pour les héritiers. Le processus d’une action en partage dans son ensemble est très long, complexe et très coûteux. Il devrait toujours s’agir du tout dernier recours pour trouver une clarification entre les héritiers.

La meilleure solution pour une hoirie dépend bien sûr fortement du cas particulier et des cohéritiers. La solution la moins complexe est de viser une dissolution et un partage de l’héritage rapides et d’un commun accord. Les éventuels litiges ou conflits doivent autant que possible être éliminés. Si les positions se sont durcies et que l’hoirie ne parvient pas à un accord, des intermédiaires externes peuvent aider à trouver une voie commune.