Eigenheim finanzieren: Alles rund um Eigenkapital und Tragbarkeit

In den meisten Fällen wird für die Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine Hypothek aufgenommen. Das heisst aber nicht, dass die Immobilie allein durch die Hypothekargeberin oder den Hypothekargeber, zum Beispiel eine Bank, finanziert wird. Du musst einen gewissen Anteil an Kapital einbringen und ein genügend hohes Einkommen haben, um dir die Immobilie langfristig leisten zu können. Hier kommen die Begriffe Eigenkapital und Tragbarkeit ins Spiel, auf die wir nun genauer eingehen.

Eigenkapital: Eigenheimfinanzierung mit eigenen Mitteln

Wie aufgezeigt ist das eigene Zuhause eine grosse Investition. In der Schweiz benötigst du für die Finanzierung deiner Wunschimmobilie in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises oder Marktwertes aus eigenen Mitteln, um die restlichen 80% als Hypothek von der Bank oder anderen Hypothekaranbietern zu erhalten. Mit einer ersten Hypothek lassen sich bis zu zwei Drittel des Kaufpreises decken, der Rest wird mit einer zweiten Hypothek finanziert. Diese muss – im Gegensatz zu einer ersten Hypothek – innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters über regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Als Eigenkapital oder Eigenmittel bezeichnet man das Geld, das du selbst für die Eigenheimfinanzierung aufbringen kannst. Je höher der Betrag, desto tiefer fällt die Hypothek aus, die du für die Finanzierung deines Wohneigentums aufnehmen musst. Mit einer tieferen Hypothek fällt die monatliche Hypothekarzinsbelastung kleiner aus.

Zusammensetzung des Eigenkapitals: Vorsorgegelder und «harte» Eigenmittel

Dein Eigenkapital kann zu 10% über einen Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge bzw. der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Die anderen 10% müssen mit sogenannten «harten» Eigenmitteln finanziert werden, die du wie folgt zusammensetzen kannst:

• Konto- und Sparguthaben
• Wertschriften und Wertgegenstände
• Lebensversicherungen (Rückkaufswert) / Rückkauf einer Versicherungspolice
• Erbvorbezug, Schenkungen oder zinslose Darlehen aus dem Familienkreis
• Unbelehntes Bauland
• Gelder der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a)

Beim Einsatz von Vorsorgegeldern musst du folgende Punkte beachten:

• Es fallen zusätzliche Steuern an, da Pensionskassengelder zu einem reduzierten Steuersatz als Einkommen versteuert werden.
• Die späteren Leistungen aus der Pensionskasse verringern sich. Weiter sind Leistungskürzungen bei Invalidität und Tod möglich.
• Bei einem Privatkonkurs gehst du das Risiko ein, nicht nur dein Eigenheim, sondern auch deine Altersvorsorge zu verlieren.
• Grundsätzlich ist es empfehlenswert, im Voraus eine Vorsorgeanalyse durchzuführen.

Weitere wichtige Informationen zur Nutzung von Vorsorgegeldern findest du in unserem Factsheet.

Möchtest du herausfinden, welche Finanzierung du dir leisten kannst? Nutze dafür unseren Hypothekenrechner oder vereinbare eine unverbindliche Beratung bei unserer Partnerin UBS.

Zusammenstellung der Eigenmittel: Ein Beispiel

• Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 1'000'000 Franken.
• Für den Kauf sind 20% Eigenmittel nötig, also 200'000 Franken.
• Davon dürfen höchstens 10% aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen (siehe Erklärung im nächsten Abschnitt).

*Die Mindestsumme für einen Bezug des Vorsorgekapitals aus der Pensionskasse beträgt 20’000 CHF.
Quelle: UBS key4 mortgages

Die Tragbarkeit der Hypothek

Bei der Tragbarkeit geht es darum, ob du dir eine Immobilie langfristig leisten kannst. Sobald du eine Hypothek erhalten hast, fallen neben den erforderlichen eigenen Mitteln auch laufende Kosten für die Hypothekarzinsen, die Amortisation der Hypothek und den Unterhalt des Eigenheims an. Diese Kosten werden ins Verhältnis zu deinem Bruttoeinkommen (inkl. des 13. Monatslohns) gestellt und sollten höchstens einen Drittel pro Jahr ausmachen. Diese Anforderung zu erfüllen ist nicht immer einfach, da die Schweizer Immobilienpreise in den letzten Jahren stärker gestiegen sind als die Einkommen von Schweizerinnen und Schweizern.

Diese Kosten musst du in die Tragbarkeitsrechnung einbeziehen:

• Hypothekarkosten: Diese Kosten berechnest du mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der normalerweise bei 5% liegt. Mit dem über den aktuellen Marktzinsen liegenden Satz soll sichergestellt werden, dass die Immobilie auch bei steigenden Zinsen gehalten werden kann.
• Amortisation bzw. Rückzahlungen: Wie zu Beginn erwähnt, muss die zweite Hypothek amortisiert werden. Budgetiere hier rund 1% des insgesamt aufgenommenen Bankkredits pro Jahr für die Amortisation.
• Unterhalts- und Nebenkosten: Plane – wieder mit einem kalkulatorischen Zinssatz – 1% des Liegenschaftswertes für Versicherungen, Heizung, Strom, Gas, Wasser, Rückstellungen für Renovationen, laufende Reparaturen und Pflege des Gartens oder der Liegenschaft ein. Gemeinschaftliche Kosten von Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) zählen ebenfalls zu den Nebenkosten.

Wenn du eine Immobilie zusammen mit deiner Partnerin oder deinem Partner kaufst, dürfen die Einkommen für das Bruttoeinkommen addiert werden. Voraussetzung ist, dass eine Solidarschuldnerschaft eingegangen wird, also beide Personen haften.

Weiter solltest du bedenken, dass das Bruttoeinkommen mit der Pensionierung meistens sinkt. Das erfordert, dass die Tragbarkeit der Hypothek neu berechnet wird. Wir empfehlen dir, dich mindestens zehn Jahre vor Erreichen des Rentenalters mit dem Thema Wohnen im Alter zu befassen.

Tragbarkeitsrechnung – Fallbeispiel

Unsere Tragbarkeitsrechnung veranschaulicht exemplarisch die laufenden Wohneigentumskosten eines Ehepaares mit einem gemeinsamen Einkommen von 175’000 Franken.

Beispiel 1:

Beispiel 2:

Fazit: Das Wohneigentum im Wert von 800’000 ist für diese Familie finanziell tragbar, da es weniger als ein Drittel ihres Einkommens ausmacht. Möchte sie hingegen ein Einfamilienhaus erwerben, das doppelt so teuer ist, liegt das Verhältnis der Wohneigentumskosten zum Einkommen bei 53%. Die Tragbarkeit der Hypothek wäre somit nicht gegeben. Das Einkommen des Ehepaars müsste bei mindestens 278’400 Franken liegen.

In jedem Fall gilt es also vorgängig sorgfältig abzuwägen und auszurechnen, mit welcher Immobilie sich der Traum vom Eigenheim erfüllen lässt.