Hausbau: So hast du die Baukosten im Griff

Jürg Zulliger

Was kostet ein Haus? Wohl jeder Architekt oder Experte würde eine andere Zahl nennen, die für die Finanzierung der Bleibe notwendig ist. Hier kommt es klar darauf an, ob wir von einem standardisierten Reihenhaus oder einer Villa mit auserlesenen Materialien und grossen Flächen sprechen. Tatsache ist, dass sich unerfahrene, private Bauherren bei der Planung vom Hausbau immer wieder Illusionen hingeben. 

Budget-Fallen bei der Planung vom Hausbau

Die Konsequenz sind gröbere Fehleinschätzungen: Zum Beispiel finden sich in Katalogen aus Deutschland oder Österreich Fertighäuser zu Preisen ab 250’000 oder 300’000 Euro. Wer ein solches Haus kauft und in der Schweiz zusammenbauen lässt, muss aber mit allerlei Zusatzkosten rechnen: Schon allein eine Baugrube und die Unterkellerung können 150’000 Franken und mehr verschlingen.

Hinzu kommen Ausgaben für Anschlüsse von Werkleitungen, Anpassungen, Innenausbau, und weitere Nebenkosten: je nachdem sind auch eine vollständige Ausstattung mit Heizung und die ganze Haustechnik im ursprünglichen Preis des Hausbaus gar nicht inbegriffen. Vom Garten ganz zu schweigen.

Ein anderes Beispiel sind Wärmepumpen. Das Gerät inklusive Erdwärmesonde ist vielleicht schon zu Preisen ab 15’000 bis 20’000 Franken zu haben. Doch auch hier bleibt die Kalkulation ohne Fachkenntnisse lückenhaft: Je nach Grundstück und Geologie kostet die für die Nutzung der Erdwärme im Untergrund nötige Bohrung gleich nochmal so viel.

Dann summieren sich meist noch Anpassungsarbeiten, Montagen und Leitungen, welche in der Planung vergessen gingen. Oder vielleicht hat der Hauseigentümer vergessen, dass die Demontage und Entsorgung der alten Heizung auch nicht umsonst sind. 

Goldene Regeln für die Budgetierung der Baukosten

Da die meisten Hausbesitzer Beträge in dieser Größenordnung nicht einfach auf dem Lohnkonto haben, läuft die Finanzierung von grösseren Bau- und Umbauarbeiten meist über eine Bank. Verlässliche Schätzungen sind auch deshalb wichtig, damit man mit der Bank im Reinen ist und keine bösen Überraschungen erlebt.

Bei bereits bestehenden Hypotheken gelten die bekannten beiden 'goldenen Regeln':

• Nach dem Umbau eines Hauses muss ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent nachgewiesen sein. Vorsicht: Massgeblich dafür ist immer der Schätzwert der Bank, der sich nicht unbedingt mit den tatsächlichen Kosten decken muss. Sofern ein Umbau ganz normalen Gebäudeunterhalt umfasst oder teils als 'Liebhaberei' einzustufen ist, wird man dies nicht 1:1 über eine höhere Hypothek finanzieren können.

• Finanzielle Tragbarkeit: Auch nach Auszahlung eines Mehrdarlehens dürfen die gesamten Fixkosten für Zinsen (bei 5 Prozent Zins gerechnet), Amortisationen und Nebenkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Kennzahlen für Baukosten

Jeder Hausbau hat seine Eigenheiten bezüglich Grundstück, Gebäudeform, Grundrissaufteilung oder Materialwahl. Dennoch können Kostenrichtwerte helfen, Neubauten, Kaufangebote oder später Renovationen zu hinterfragen: Sind teurere Lösungen ihr Geld wirklich wert?

Bei einem mittleren Ausbaustandard für einen Neubau dient die Kennzahl von rund 800 Franken pro Kubikmeter Bauvolumen als Orientierungshilfe. Es können auch 650 Franken sein, etwa bei standardisierten Reihen-Einfamilienhäusern. Bei Villen und Luxusappartements ist die Skala nach oben hingegen offen: Sie kosten ab 1'000 Franken pro Kubikmeter und mehr.

Eine Grössenordnung von rund 800 bis 900 Franken pro Kubikmeter umgebauten Raums dient auch als Faustregel für umassende Renovationen oder Dachausbauten: Wer zum Beispiel eine Einlegerwohnung realisieren oder einen Estrich von Grund auf ausbauen und bewohnbar machen will, sollte seine Kostenannahme nicht zu tief planen – schnell summieren sich Gesamtkosten inklusive Wärmedämmung, Anschlüsse und Installationen in dieser Grössenordnung.

Kennzahlen für die Kosten eines Neubaus

• Gesamtkosten Neubau: rund 800 bis 900 Franken pro Kubikmeter Bauvolumen

• Bad: 20'000 Franken, inklusive alle Apparate und Möbel wie WC, Badewanne, Spiegelschrank, Fliesen, Installationen

• Küche: 20'000 bis 30'000 Franken, inklusive Küchenkombination, Schränke, Backofen, Abwaschmaschine, Spüle, Kühlschrank, Installation, Malerarbeiten etc.

• Garage Massivbau, vor Ort erstellt: ab 30'000 bis 40'000 Franken; günstige Garage in Fertigbauweise: ab 10'000 Franken; Unterstand: in günstiger Ausführung ab 2'000 Franken

• Garten und Umgebung: übliche Gestaltung mit Kieswegen, Bepflanzungen, Rasen: rund 100 Franken pro m2 Umschwung bzw. Fläche (einfache Bepflanzung, ohne Hanglage)

• Balkon: rund 1'000 Franken pro Quadratmeter Fläche, also etwa 10'000 Franken für einen durchschnittlichen Balkon mit 10 m2 Fläche (Richtwert, wenn Balkon bei Neubau integriert)

• Fenster: 900 bis 1'000 Franken pro Fenster oder etwa 600 bis 800 Franken pro m2 Fensterfläche

• Keller: Die Unterkellerung eines Hauses ist üblich, aber sehr teuer: Aushub rund 15'000 bis 20'000 Franken, zuzüglich rund 400 Franken pro Kubikmeter Kellerraum (nicht ausgebaut). Für ein typisches Einfamilienhaus ergäbe dies mindestens 150'000 Franken.

Kennzahlen für Kosten eines Umbaus

Renovationen und Umbauten gehen viel stärker ins Geld, als viele Leute denken. Wenn die Umbaukosten von deinem Haus 70% eines Neubaus überschreiten, ist die Wirtschaftlichkeit fraglich. Es sei denn, emotionale, familiäre oder denkmalpflegerische Gründe sprechen für eine Erhaltung des Gebäudes.

• Aufstockung um ein Geschoss: Viele Bau-und Zonenordnungen lassen Verdichtungen zu, doch diese gehen schnell ins Geld. Für eine Aufstockung, also ein zusätzliches Geschoss auf dem Dach, sind etwa 1'000 Franken pro Kubikmeter zu budgetieren. Bei der Budgetierung ist zu beachten, dass An-und Ausbauten oft bauliche Zusatzmassnahmen am Haus auslösen (Haustechnik, zugänge, Oberflächen etc.).

• Ausbau Estrich: Sofern der Raum unter dem Dach erst noch isoliert und richtig ausgebaut werden muss: ebenfalls rund 1'000 Franken pro m3. Für ein Einfamilienhaus: ab 50'000 Franken (ohne Nasszelle).

• Solaranlage für Warmwasser: etwa 12'000 Franken

• Wärmedämmung Steildach: 12'000 bis 20'000 Franken oder etwa 150 bis 250 Franken pro m2

• Wärmedämmung Fassade: 40'000 bis 80'000 Franken, oft 20 bis 25 Prozent des Gebäudewerts

• Malerarbeiten: Rund 12 bis 20 Franken pro m2 (Innenanstrich). Je nach Untergrund, Menge, Beschichtungsgängen etc. sehr unterschiedlich. Malerarbeiten im Neubau sind günstiger.

• Badezimmerumbau: 12'000 bis 20'000 Franken

• Küchenumbau: zwischen 20'000 und 30'000 Franken, wegen Anpassungsarbeiten oft teurer als beim Neubau. Je nach Küchenkombination grosse Unterschiede, bei Einzelstücken kostet allein die Küchenkombination oft 15'000 Franken und mehr.

• Neuer Boden mit Parkett: rund 80 bis 250 Franken pro m2 je nach Qualität, inklusive Verlegen.

• Bodenplatten: zum Beispiel Steinzeug ab 100 Franken pro m2, inklusive Verlegen. Kosten je nach verlegter Fläche und Qualität sehr unterschiedlich.

• Wintergarten: Einfache Modelle, unbeheizt, beim Händler als Serienmodell gekauft: ab 10'000 Franken

• Sanierung Heizung und Haustechnik: Rund 200'000 Franken für Sanitär, Heizung, Lüftung – als Faustregel oft 20 bis 40 Prozent des Gebäudewerts. Nach über 40 Jahren Nutzung machen neue Wand und Bodenbeläge, neue Haustechnik etc. im Rahmen einer Totalsanierung oft sogar 80 bis 100 Prozent der ursprünglichen Baukosten aus.

• Heizung Ersatz alte Anlage: ab 15'000 bis 30'000 Franken; Einbau neue Heizung (Wärmepumpe, Holzpellets oder Wärme-Kraft-Kopplung): rund 50'000 Franken

Baukosten variieren je nach Hausbau

Bei den genannten Beispielen handelt es sich um Richtwerte, wie sie auch von Baufachleuten und Architekten bestätigt werden. Im konkreten Einzelfall sind je nach Umständen und Ansprüchen andere Zahlen einzusetzen.

Bei Kubikmeter-Richtpreisen sollte man sich im Klaren darüber sein, dass es Abweichungen geben kann, je nachdem welcher Standard angestrebt wird (z.B. Minergie oder Minergie-P), ob Zusatzkosten für Energie, Heizung, Photovoltaik dabei sind oder nicht etc.

Ausserdem solltest du daran denken, dass auch Architekten die Baukosten am konkreten Einzelobjekt nicht immer zuverlässig schätzen können. So ist es branchenübliche Praxis, dass bei Kostenschätzungen für einen Hausbau von Architekten eine Toleranzgrenze von 10 bis 20 Prozent zu beachten ist.