Eigenheim und Steuern: Fünf grundlegende Spartipps

Jürg Zulliger

Haus- und Wohnungseigentümer versteuern in der Schweiz den Eigenmietwert. Steuerlich sieht das oft ungünstig aus: Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Die Eigenmietwerte sind in den letzten Jahren tendenziell sogar noch gestiegen. Zugleich fielen wegen tiefer Zinsen die steuerlichen Schuldzinsabzüge. Die im Ständerat angestrebte Abschaffung des Eigenmietwertes warf hohe Wellen. Doch Vorsicht: Es gilt bis auf weiteres die bisherige Regelung. Die Ausarbeitung revidierter Gesetze, Vernehmlassungen und anschliessend möglicherweise eine Volksabstimmung können sich noch Jahre hinziehen. Vor 2022 oder 2023 wird sich wahrscheinlich noch nichts ändern. Es gilt also, keine Abzüge zu vergessen:

Erstens: Unterhaltsarbeiten und Nebenkosten

Nebst den effektiv bezahlten Hypothekarzinsen können Sie verschiedene Unterhaltskosten abziehen. Dazu zählen im Allgemeinen:

• Maler-, Sanitär-, Schreiner-, Spengler-, Gärtnerarbeiten oder neue Bodenbeläge
• Reparatur und gleichwertiger Ersatz von Geräten, Anlagen, Installationen
• laufende Nebenkosten wie Prämien für die Gebäudeversicherung (Haftpflicht, Feuer) oder Serviceabos für Waschmaschine, Heizung, Tumbler etc.
• Auslagen Kaminfeger
• Reparatur an Wegen, Zäunen und Mauern im Garten
• Parkett neu schleifen und sonstige Reparaturen

Wollen Sie die Küche oder das Bad sanieren? Die Auslagen sind in aller Regel abziehbar. Konsultieren Sie aber in jedem Fall die Wegleitung und die Merkblätter in Ihrem Kanton. Allgemein gilt: Sanierungen und der normale Gebäudeunterhalt gelten als Kosten des Eigentümers und dürfen beim steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Nicht abziehbar sind hingegen Auslagen, die den Wert steigern: zum Beispiel ein Wintergarten (wenn Sie bisher keinen hatten). Verwandeln Sie eine alte Küche in eine neue mit einem geradezu luxuriösen Standard wäre nur ein Teil steuerlich wirksam. Ähnlich bei einem Cheminée: Den erstmaligen Einbau dürfen Sie nicht abziehen, Reparatur und gleichwertigen Ersatz des Cheminées aber schon. Nicht abziehbar sind Auslagen, die schlicht und einfach zu den Lebenshaltungs- und Betriebskosten zählen. Also etwa der Bezug von Energie, d.h. der Einkauf von Strom, Gas oder Heizöl. Auch Wasser- und Abwasserkosten, die Fernseh- und Telefonrechnung etc. dürfen steuerlich nicht geltend gemacht werden. Was müssen Stockwerkeigentümer beachten? Im Wesentlichen gelten bei Eigentumswohnungen die gleichen Grundsätze: Als Stockwerkeigentümer ziehen Sie analog die Hypothekarzinsen und den Unterhalt Ihrer eigenen Wohnung ab. Weiter sind die üblichen Verwaltungskosten sowie Beiträge an den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümer abziehbar, soweit diese Einlagen dem Unterhalt und der Instandhaltung des Gebäudes dienen (nicht der Wertvermehrung).

Zweitens: Energie sparen und Steuern senken

Die meisten Kantone sehen vor, dass Sie als Hauseigentümer denkmalschützende Massnahmen abziehen können (meist unabhängig davon ob werterhaltend oder wertvermehrend). Besonders wichtig: Viele Leute wollen ihre Gebäude umrüsten und setzen auf erneuerbare Energien (Photovoltaik, Solar- oder Geothermie, Wärmepumpen). Oder sie bauen bessere Energiesparfenster ein und sanieren die Fassade – oft mit dem Resultat, dass der Energieverbrauch sinkt. Bei all diesen Investitionen sind die Behörden sehr grosszügig: Alles, was zum Umweltschutz und zur Energieeffizienz beiträgt, können Sie von den Steuern abziehen. Haben Sie eine alte Gas- oder Ölheizung aus den 1970er-Jahren, wird sich eine Umrüstung auch steuerlich lohnen. Der Einbau einer Wärmepumpe mit erneuerbarer Energie lässt sich steuerlich voll abziehen – meist sogar dann, wenn diese Investition teurer kommt als der blosse Ersatz durch eine vergleichbare Anlage (Werterhaltung oder Wertvermehrung spielt keine Rolle).

Drittens: Pauschale Abzüge

In allen Kantonen haben Sie die Wahl, entweder Ihre effektiven Auslagen abzuziehen oder eine Pauschale. Als Pauschale dürfen Sie meist 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, ohne irgendwelche Belege vorlegen zu müssen. In Jahren mit weniger Auslagen, werden die meisten Eigentümer natürlich die Pauschale geltend machen. Wenn Sie Ihr Eigenheim verschönern und umbauen, sollten Sie sich überlegen, das Projekt über mehrere Steuerjahre zu verteilen. Damit können Sie die Steuerprogression brechen und zahlen letztlich weniger Steuern.

Viertens: Eigenmietwert und Unternutzung

Die Eigenmietwerte werden in der Regel nach weitgehend automatisierten und standardisierten Verfahren ermittelt. Gut möglich, dass Ihre Liegenschaft zu hoch eingeschätzt wird. Je nach Kanton sollten die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktwerte liegen, teils auch zwischen 60 und 100 Prozent. In gut begründeten Fällen haben Einsprachen Aussicht auf Erfolg. Was Ihnen in jedem Fall zusteht: Die meisten Kantone kennen den Begriff «Unternutzung». Wenn ein Ehepartner stirbt oder wenn Kinder ausziehen, stehen in vielen Häusern Zimmer leer. In vielen Kantonen und auch bei der Bundessteuer ermöglicht dies eine Senkung des Eigenmietwertes. Doch die Praxis ist relativ streng: Den Unternutzungsabzug akzeptieren die Behörden oft nur, wenn die Zimmer wirklich dauerhaft unbewohnt sind.

Fünftens: Amortisation und Hypothek

Gegenüber der direkten Rückzahlung an die Bank bietet sich mit der sogenannten indirekten Amortisation eine attraktive Alternative. Mit dieser Variante bleibt die Hypothekenhöhe unverändert. Das heisst: Die Schuldzinsen lassen sich wie bisher in gleicher Höhe steuerlich absetzen. Das zahlt sich vor allem in höheren Einkommensgruppen bzw. bei hoher Steuerprogression aus. Die Bank verlangt keine Amortisation, dafür muss Geld auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das Kapital in der Säule 3a ausbezahlt und muss dann zur Rückzahlung der Hypothek eingesetzt werden. Kommt noch dazu, dass Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich abzugsfähig sind. Zusammen mit den ebenfalls abzugsfähigen Schuldzinsen ergibt sich ein doppelter Steuereffekt. Als Faustregel gilt: Eine sehr weitgehende oder gar vollständige Amortisation der Hypothek lohnt sich steuerlich nicht. Das gilt vor allem für Hauseigentümer in einer höheren Steuerprogression.