Immobilienschätzung: Was ist mein Haus wert?

Jürg Zulliger

«Ich hätte noch 200’000 Franken mehr bezahlt!» Das sagte neulich ein Geschäftsmann, der ein ausgeschriebenes Wohnhaus mit drei Mietwohnungen unbedingt kaufen wollte. Bloss: Am Tag zuvor hatte der Immobilienmakler bereits einem anderen den Zuschlag gegeben. Für die betroffene Erbengemeinschaft war das ein Schock: Hat möglicherweise jemand das kleine Mehrfamilienhaus – quasi das Tafelsilber in der Familie – unter seinem Wert ergattert? Ging es zum Schnäppchenpreis weg?

Die privaten Eigentümer hatten sich auf eine Expertenschätzung verlassen. Der Experte sagte, der korrekte Verkehrswert liege bei 900’000 Franken. Schon die allerersten Angebote lagen höher. Und jetzt das: Der Deal ist besiegelt, und einer würde noch mehr zahlen. Schlussfolgerung: Ob ein ganz bestimmtes Objekt auf eine dermassen grosse Resonanz stösst, ist für Laien schwer vorhersehbar. Manchmal ist es Glück oder Zufall, wenn ein Interessent aus ganz bestimmten, persönlichen Gründen ein sehr hohes Angebot einreicht. Empfehlung: Bevor das Geschäft über die Bühne geht, solltest du dich gut informieren und eine Zweitmeinung einholen (siehe Checklisten unten). Denn es steht viel auf dem Spiel.

Schätzwert ist nicht gleich Verkauf

Rudolph Schweizer, VR-Präsident der gleichnamigen Immobilienfirma in Bern, hält dazu fest: «Es ist einer der häufigsten Irrtümer von Erbengemeinschaften, dass sie die von Experten ermittelten Verkehrswerte mit einem potenziell möglichen Verkaufspreis verwechseln.» Wert und Preis seien absolut nicht dasselbe, so der erfahrene Immobilienfachmann. Der Verkaufspreis hänge letztlich davon ab, was als Resultat der Verkaufsbemühungen und Verhandlungen zustande komme. «Der Verkaufspreis ist ein Kompromiss zwischen Käufer und Verkäufer», betont Schweizer. An auserlesenen Lagen können die am Markt erzielbaren Preise teils um 100 Prozent und mehr über den Schätzwerten liegen. Auch bei Reihenhäusern, Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen liegen an guten Lagen in den Zentren die Kaufpreise immer wieder über den Schätzwerten!

Von ähnlichen Fällen berichtet Walter B. Kunz, Geschäftsführer der Zürcher Firma Immobifix: «Anfang Jahr schätzten einige Banken den Wert eines zu finanzierenden Mehrfamilienhauses ein. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis lag dann aber um einen Drittel höher.» Als einer der Gründe vermutet Kunz, dass die Banken bei Finanzierungen heute wieder konservativer bewerten. Denn sie stehen unter dem Druck der Finanzmarktaufsicht FINMA. Und auf Anfang 2020 treten für Mehrfamilienhäuser strengere Kreditregeln in Kraft.

Immobilienschätzung: Die wichtigsten Methoden

Bei Schätzungen sind allerdings noch zwei grundlegend verschiedene Fälle zu unterscheiden:

Gängige Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (d.h. selbst bewohntes Wohneigentum) werden heute nach der sog. hedonischen Methode geschätzt. Etwas vereinfacht gesagt: Es handelt sich um eine computergestützte Vergleichsmethode. Ein Computerprogramm wird mit aktuellen Daten vom Immobilienmarkt «gefüttert». Mit Hilfe von statistischen Methoden «zerlegt» das Tool eine Liegenschaft quasi in ihre Komponenten (Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, Baujahr etc.) und geschätzt. Banken stützen sich in der Regel auf diese Modelle ab. Auch Private können selbst eine hedonische Schätzung vornehmen (etwa über Wüest Partner oder das Zürcher Institut IAZI).

Eine grundsätzlich andere Methode wenden Banken, Investoren und auch Schätzungsexperten bei Mehrfamilienhäusern an: Hier geht es um den sog. Ertragswert. Die Methode bewertet das Objekt aus Sicht einer Investition, deren Wert auf dem erzielbaren Mietertrag und der erwarteten oder angestrebten Rendite basiert. In dieser Kalkulation spielen die angenommenen Zinsen eine zentrale Rolle! Sie sind die entscheidende Stellschraube. Und je mehr die Zinsen generell nach unten tendieren, umso mehr steigen die Ertragswerte in die Höhe.

Schätzung: Nachhaltige Werte?

Aber sind Schätzungsexperten auch dazu angehalten, jedes Jahr noch höhere Werte in ihre Gutachten zu schreiben? Verschiedene Experten, darunter solche der Schätzungexpertenkammer des Branchenverbandes SVIT melden Vorbehalte an. Die Argumente lauten unter anderem: Sowohl der Eigentümer einer Liegenschaft als auch der Schätzer können „nicht einfach“ davon ausgehen, dass die Zahlungsbereitschaft in fünf oder sechs Jahren noch immer gleich hoch sein wird. Ausserdem müssen die Experten berücksichtigen, dass mit Immobilien eben immer auch Risiken verbunden sind (Leerstände, Abschreibungen und Verluste im Fall einer Trendwende etc.).

Fazit: Es gibt keine simple Formel oder Methode, mit der sich der Wert einfach und zuverlässig bestimmen lässt. Was das Haus wirklich wert ist, zeigt sich oft erst bei einer Ausschreibung zum Verkauf.

Checkliste: Wie erkennst du die Qualität eines Gutachtens?

• Experte: Ist der Schätzer oder die Schätzerin vom Fach und verfügt er über eine anerkannte Ausbildung (Fachausweis)? Frage auch unbedingt nach, ob der Gutachter den lokalen Markt kennt.

• Den richtigen wählen: Um einen anerkannten Schätzer in deiner Region zu finden, solltest du dich an einen Branchenverband wie den SIV, SVIT oder den Hauseigentümerverband wenden. Die Zugehörigkeit zu einem Berufsverband ist sinnvoll, aber nicht zwingend (Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV oder Schätzungs-Expertenkammer SVIT).

• Befangenheit: Versuche den Hintergrund genauer auszuloten! Könnte es ein Parteigutachten sein? Bei Schätzungen im Zug von Erbschaften, Scheidungen etc. ist nicht ausgeschlossen, dass es sich beim Experten um einen «Kollegen» handelt.

• Zweck: Der Anlass der Schätzung muss ersichtlich sein (Verkauf, Erbteilung, Finanzierung, Schätzung im Auftrag einer Bank etc.).

• Unterlagen: Der Schätzer muss Einsicht in sämtliche Unterlagen haben und sich gründlich damit befassen (Kubatur, Gebäudeversicherung, Grundbuchauszug, Zonenordnung und Baurecht, vor allem bei älteren Objekten: Augenschein vor Ort).

• Gutachten an sich: Der Bericht sollte detailliert und auch mit Texten erläutert sein. Du musst klar nachvollziehen können, nach welcher Methode und mit welchen Überlegungen der Schätzwert zustande kommt.

• Stichdatum: Ein formell korrektes Gutachten liegt schriftlich vor, ist datiert und persönlich vom Experten unterzeichnet.

• Szenario-Schätzung: Frage den Schätzer nach dem Potenzial der Liegenschaft. Vielleicht verfügt das Grundstück noch über eine Menge Potenzial für eine bauliche Verdichtung oder für ein zweites Wohnhaus. Je nach Szenario liegt der Wert höher.