Wechsel des Eigenheims

Von Jürg Zulliger

Der Fall liegt an sich einfach: Eine Familie mit zwei Kindern bewohnte bisher eine Eigentumswohnung mit drei Zimmern. Sie wünschen sich mehr Platz, unter anderem auch weil die Eltern teils zuhause arbeiten. Die gute Nachricht: Sie haben im Nu ein hübsches Einfamilienhaus im gleichen Dorf gefunden. Die schlechte Nachricht: Für den Kauf des Traumobjekts benötigen sie 200’000 Franken Eigenkapital. An den ganzen Betrag kommen sie aber erst dann, wenn sie die bisherige Wohnung verkaufen und der Verkaufserlös auf ihrem Konto ist. Ärgerlich dabei: Das kann sich Wochen oder sogar Monate hinziehen.

Konkret geht es also um das Thema Überbrückungsfinanzierung. Von Glück reden können Leute, die einen gewissen Spielraum haben. Vielleicht haben Sie Ersparnisse, Wertschriften, Mittel der Säule 3a, die sie in das Geschäft einbringen können. Gegen entsprechende Sicherheiten bzw. Barmittel oder Wertschriften gewähren die Banken einen so genannten Lombardkredit. Die Konditionen sind verhandelbar. Oft ist ein solches Darlehen der Bank (gegen Sicherheiten) eine gute Lösung, da ja die Überbrückungsfinanzierung (teils auch Zwischenfinanzierung genannt) von kurzer Dauer ist.

Überbrückungsfinanzierung: Das eine Haus als Sicherheit

Florian Schubiger, Finanzierungs- und Vorsorgespezialist bei Vermögenspartner in Zürich, nennt noch einen weiteren Lösungsansatz:  «Manche Banken lassen mit sich reden, wenn das bestehende Objekt schon weitgehend amortisiert ist und zugleich noch an Wert zugelegt hat.» So ist einiger Spielraum vorhanden, um vorübergehend ganz einfach die Hypothek aufzustocken. Dabei sind noch einige formelle Aspekte zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist es durchaus möglich, dass die eine Liegenschaft als Sicherheit für eine andere Liegenschaft dient – eben zum Beispiel für das künftige, zu kaufende Eigenheim oder auch für eine Ferienliegenschaft. Die Bank wird aber auch einen entsprechenden Schuldbrief der Erstliegenschaft verlangen (muss je nach dem beim Grundbuchamt bestellt oder gesplittet werden). Es lohnt sich, sich frühzeitig beraten zu lassen. Ein Sprecher der Zürcher Kantonalbank ZKB hält dazu fest: «Die Erhöhung eines bestehenden Engagements umfasst die erneute Prüfung der finanziellen Situation des Darlehensnehmers sowie die Neubeurteilung der Liegenschaft.»

Mit der Bank richtig verhandeln

Laut Experte Florian Schubiger finden sich in der Praxis durchaus Lösungen.  «Auch wenn hier die Varianten und die Verhandlungsbereitschaft der einzelnen Banken unterschiedlich ist», ergänzt er. Gegen gewisse Sicherheiten ist auch eine vorübergehende Aufstockung bzw.  «Überbelehnung» möglich. Hauptsache, die Unterlagen sind rechtzeitig und gut vorbereitet, das Anliegen schlüssig begründet. Der Kunde muss sich in diesem Fall einfach vertraglich verpflichten, das Erstobjekt dann innerhalb einer bestimmten Frist zu verkaufen.

Solche Fälle und Probleme einer Überbrückungsfinanzierung sind gar nicht so selten. Nach gesundem Menschenverstand würden sich wohl die meisten Leute an das Prinzip halten:  «Das bisherige Objekt verkaufe ich erst, wenn ich ein neues Zuhause gefunden und auch den Zuschlag bekommen habe. » Bloss bleibt dann eben zeitlich eine Lücke, die es zu überbrücken gilt. Und es ist unmöglich, innerhalb kürzester Frist den Kauf abzuwickeln und zugleich den Verkauf erfolgreich über die Bühne zu bringen.

Fälle aus der Praxis

Ähnlich liegt der Fall natürlich, wenn sich zum Beispiel Leute im Alter 50+ oder 60+ neu orientieren und ein altersgerechtes Ersatzobjekt suchen. Eine Überbrückungsfinanzierung ist auch dann gesucht, wenn jemand als Eigenkapital einen Erbanteil einsetzen möchte. Manchmal dauerst es viel länger als erwartet, bis nur schon das Erbinventar erstellt ist und die Erbanteile dann auch wirklich ausbezahlt werden. Immobilienfachleute und -makler schätzen, dass 40 bis 50 Prozent der guten Kaufgelegenheiten nicht klappen – weil eben diese wichtige Überbrückungsfinanzierung Probleme bereitet. Empfehlung: Am besten nimmst du das Thema rechtzeitig in Angriff.

Fünf Tipps zur Überbrückungsfinanzierung

• Faktor Zeit: Gute Vorbereitung ist die halbe Miete. Je früher du dich darum kümmerst und mit der Bank verhandelst, umso eher wird die Finanzierung klappen.
• Fristen: Vermeide es, mit der Überbrückungsfinanzierung allzu lange Verpflichtungen einzugehen (flexibel kündbar, flexibel amortisieren bzw. tilgen!). Banktechnisch handelt es sich bei diesem Kredit um einen festen Vorschuss, oft entspricht er auch einer «normalen» Hypothek. Wichtig ist, dass der Kredit rasch wieder getilgt oder in eine normale Finanzierung umgewandelt werden kann.
• Stichwort Festhypothek: Zusätzlich ist es noch erschwerend, wenn du auf dem bestehenden Haus eine längere Festhypothek abgeschlossen hast. Achte darauf, dass diese Hypothek auf das Ersatzobjekt überschrieben werden kann (sonst zahlst du noch Geld für die ausserordentliche Kündigung).
• Faire Zinshöhe: Überbrückungsfinanzierungen werden sehr individuell gestaltet; so entsprechen auch die Zinsen nicht den Konditionen im «normalen» Hypothekargeschäft. Vergleiche mit anderen Angeboten und überprüfe, ob die Zinsofferte für die Überbrückungsfinanzierung fair ist.
• Überprüfung: Eine Überbrückungsfinanzierung nimmt die Bank meist zum Anlass, das Dossier generell zu überprüfen (Verschuldungsgrad, Einkommen des Kunden etc.). Es ist daher von Vorteil, sich zunächst selbst ein Bild zu machen und Unterlagen bereitzuhalten (Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital, aktueller Verkehrswert, Nachweis des Einkommens, Steuererklärung etc.).