Comparaison des hypothèques: quelle est la meilleure façon de réaliser des économies?

Quiconque contracte une hypothèque trop chère paie souvent plus de CHF 20 000 d’intérêts en trop jusqu’à la fin du terme. Comme la compétition joue en ce moment, il vaut la peine de s’y attarder. Nous vous indiquons les astuces les plus importantes pour trouver la meilleure offre.

Jürg Zulliger

Prenons l’exemple d’Anne-Marie B., retraitée de 67 ans. Peu avant l’expiration de son prêt hypothécaire à taux fixe, elle a été contactée par le conseiller à la clientèle de longue date de sa banque. «Nous vous proposons un prêt hypothécaire à taux fixe de 1,2 % sur cinq ans», a déclaré le conseiller au téléphone. Cette offre est valable pendant cinq jours.

Les questions bancaires et hypothécaires n’étaient pas vraiment son truc. Mais ce n’est que lorsque son ami lui mis la puce à l’oreille qu’Anne-Marie a agi: elle a comparé les conditions sur Internet et a demandé des offres à des instituts concurrents, car aujourd’hui, il existe des offres sur le marché pour exactement le même financement de l’ordre de 0,6 % (à partir de l’été 2019). Avec l’hypothèque CHF 500 000 d’Anne-Marie et un terme de cinq ans, elle pourra ainsi épargner jusqu’à CHF 15 000.

Concurrence féroce

Cela s’explique par le fait que tous les indicateurs de taux d’intérêt pour les échéances plus courtes ou plus longues ont eu tendance à baisser davantage ces derniers mois. Chaque fois qu’un nouveau record de bas taux d’intérêt tombe, les taux d’intérêt lui emboîtent le pas.

De plus, la concurrence est féroce: tous les clients disposent aujourd’hui de nombreuses possibilités de financement. Non seulement les banques sont aujourd’hui des partenaires hypothécaires, les caisses de prévoyance, les compagnies d’assurance et d’autres investisseurs contribuent au carrousel des prix, car pour acquérir de nouveaux clients, il faut offrir des conditions attrayantes.

Que faire? Pour le financement initial et ultérieur ainsi que pour les renouvellements hypothécaires, faites la distinction entre les «prix indicatifs» et les offres sur mesure et concrètes. Par prix indicatifs, on entend des prix de référence. Ceux-ci se situent généralement à un niveau élevé et ne correspondent même pas au prix moyen du marché.

Si vous refusez de faire les choses à moitié, vous devez obtenir une offre sur mesure pour vous, par contre, vous aurez alors besoin de tous les documents essentiels tels que des informations détaillées sur le bien immobilier, vos données personnelles, la preuve de vos fonds propres, des informations sur votre solvabilité, des papiers d’identité, etc. Il est préférable de savoir quel partenaire de financement potentiel a besoin de quels documents. Vous pouvez les soumettre en personne, par la poste ou même en ligne.

Puisque les intérêts changent continuellement, il est important de disposer de plusieurs offres établies pour la même date de référence – et, bien sûr, sur mesure pour vous et votre bien immobilier. Ce n’est que sur cette base que vous pourrez établir une comparaison pertinente des taux d’intérêt et trouver la meilleure offre. Posez vous la question s’il s’agit-il simplement d’un prix de référence («prix indicatif») ou d’une offre ferme pour vous.

Plus vous apparaissez professionnel, plus cela renforce votre poids en tant que partenaire de négociation. Parce que pour certaines banques, une demande de crédit solidement ficelée (preuve de votre solvabilité et détails du bien immobilier convoité, etc.) vaut un bonus supplémentaire déduit de l’intérêt proposé.

Soudainement prêt au dialogue

Vous serez étonné de voir à quel point une comparaison concurrentielle fait des miracles! Avec des offres plus attrayantes, Anne-Marie, notre cliente modèle, pourrait certainement négocier quelques concessions. Soudain, les banques sont prêtes au dialogue. L’erreur la plus courante à éviter est donc d’accepter la première offre venue.

Outre les taux d’intérêt, il y a quelques autres points à comparer:

• Montant du crédit: Certaines régions ou certains biens immobiliers figurent désormais sur les listes de surveillance des banques, des spécialistes du risque et des autorités de surveillance. Il est fort possible que les banques individuelles ne financent que 60 ou 70 % de votre objet.
• Amortissement: Là aussi, il y a des différences. Mais n’oubliez pas: vous devrez entrer les amortissements comme des coûts dans votre comptabilité. Mais de facto, vous réduisez votre dette et générez des fonds propres.
• Les petits caractères imprimés: Les termes des contrats diffèrent également. Vérifiez le calcul exact des intérêts, les options de résiliation, les clauses de sortie, les durées de contrat fixes, les obligations contractuelles, etc.
• Méfiez-vous des contreparties: Certains prêteurs s’attendent à des contreparties (comme la conclusion d’une assurance-vie ou d’une assurance ménage auprès de compagnies d’assurance).

Afin d’exploiter pleinement le potentiel d’économies, un peu plus de travail de réflexion est nécessaire. Après tout, de nombreux clients des banques ont fait l’expérience au fil des ans qu’ils restent bloqués par des contrats de prêt à très long terme. Ainsi, au fil des ans, il n’y a plus rien à négocier.

La bonne stratégie

Cela dépend donc aussi de la stratégie et du mélange: les personnes qui souhaitent une certaine flexibilité optent pour des durées plus courtes. Dans de nombreux cas, les hypothèques Libor sont une option: si elles correspondent à votre profil de risque, elles peuvent vous faire économiser beaucoup d’intérêts. Si vous fractionnez les hypothèques, les tranches individuelles ne doivent pas être trop éloignées dans le temps.

Conclusion: une comparaison de prix est payante dans tous les cas. L’écart entre les offres tops et les offres flops est particulièrement grand aujourd’hui.