Contrôle des bâtiments et des habitations

Jürg Zulliger

Avez-vous déjà examiné l’état d’une maison ancienne ou d’un appartement dans les moindres détails? En pratique, ce n’est pas chose facile. Comment savoir, à partir d’un toit plat, si le plafond risque de se mettre à goutter deux à trois semaines après l’achat?

Se protéger des mauvaises surprises

A cela s’ajoute que les non-initiés − les acheteurs privés − n’accordent pas la même importance à certaines choses que les architectes, les experts en bâtiment ou les professionnels des sinistres. Pour les acheteurs, l’important c’est l’espace disponible, la surface globale et la première impression extérieure. «Selon ma propre expérience, les acheteurs sont incroyablement précis lorsqu’il s’agit des sols ou des revêtements muraux», explique Othmar Helbling, conseiller en maîtrise d’ouvrage. La salle de bains et l’équipement de la cuisine revêtent également une grande importance. Mais les éléments véritablement essentiels, tels que le système de chauffage, le toit, l’isolation thermique et la façade, ne sont souvent pas examinés à la loupe. Les experts en bâtiment et conseillers en maîtrise d’ouvrage estiment qu’environ 80% des acheteurs privés ne consultent pas d’architecte ou d’expert en bâtiment.

Pourtant, seuls des spécialistes formés sont souvent capables de repérer correctement les vices. Il suffit qu’il y ait quelques petites fissures sur un mur, et les non-initiés en perdent souvent leur latin. Celles-ci sont-elles superficielles ou reflètent-elles une fragilité structurelle? Les murs porteurs sont-ils potentiellement défectueux?

Acheter les yeux fermés?

Rainer Stotz, architecte et conseiller en maîtrise d’ouvrage chez Immopro, à Zurich, déconseille lui aussi toute évaluation superficielle d’un bien: «D’après mon expérience, la plupart des acheteurs d’appartements ou de maisons remplacent la cuisine, renouvellent les sols, poncent le parquet et font venir un peintre pour donner une nouvelle couche aux murs». Il n’est donc pas conseillé de trop fonder la décision d’achat sur ces caractéristiques superficielles du bien. S’il ne jette pas un œil à la construction du toit, à la chaufferie ou derrière les murs, l’acheteur achète littéralement les yeux fermés.

Une vérification trop succincte du bâtiment ou du logement, peut également entraîner une mauvaise évaluation de l’offre. En effet, si a posteriori des réparations coûteuses s’avèrent nécessaires, le prix d’achat convenu était peut-être trop élevé.

Selon l’ampleur du projet, il peut être nécessaire de faire appel à un expert en bâtiment. Les conseillers en maîtrise d’ouvrage facturent généralement leurs prestations à l’heure. La charge de travail dépend bien entendu du bien et des prestations de conseil fournies. Une visite et une inspection ne requièrent généralement pas plus d’une à deux heures. Peuvent s’y ajouter des entretiens, des ajouts écrits, un rapport sur les coûts de rénovation et les frais de transport.

Contrôle des bâtiments: les éléments à prendre en compte

Un conseiller en maîtrise d’ouvrage ou un expert en bâtiment inspectera d’autres parties de la maison avec un œil avisé. Une question centrale concerne par exemple l’état et l’ancienneté du système de chauffage. Si le chauffage ou le brûleur à mazout a déjà plus de 20 ans, l’acheteur doit s’attendre à d’importants investissements à venir. La décoloration et les taches noires sont également à prendre en compte car elles peuvent indiquer des moisissures. Le spécialiste Rainer Stotz explique à ce sujet: «Bien évaluer la cause et l’étendue de ces vices requiert cependant de disposer de certaines connaissances techniques». Des connaissances de base sur les méthodes de construction et de conception, mais aussi sur la physique du bâtiment sont nécessaires.

L’eau est le «principal ennemi» des bâtiments. De l’eau s’infiltre-t-elle dans le toit? Y a-t-il des fuites dans la façade? La cave sent-elle le moisi? Remarquez-vous des moisissures ou d’autres signes d’humidité? Y a-t-il des zones décolorées à cause de dégâts des eaux plus anciens?

Résumons les dix points les plus importants du contrôle des bâtiments:

• Humidité: l’humidité peut se retrouver dans des endroits très variés, comme les murs, le toit ou la cave. Les conséquences d’un dégât des eaux dans la maison sont souvent graves et très désagréables. Un excès d’humidité et surtout la formation de moisissures peuvent nuire à la santé et au bien-être. C’est pourquoi les experts formés se munissent généralement d’instruments de mesure techniques pour le contrôle des bâtiments (mesure de l’humidité dans les murs et autres parties de l’habitation).
• Frais annexes et consommation énergétique: si les fenêtres et l’isolation thermique sont anciennes, le bâtiment consomme beaucoup d’énergie inutilement. Il convient d’essayer d’obtenir les données de consommation correspondantesou de demander si un CECB a été établi (certificat énergétique cantonal des bâtiments).
• Ancienneté du système de chauffage: la réglementation en matière d’énergie et de construction est de plus en plus exigeante. Vérifier si le système de chauffage doit bientôt être remplacé, et se renseigner sur le coût de tels travaux. En cas de remplacement, le nouveau système devra être conforme à la réglementation en vigueur.
• Fenêtres: les fenêtres jouent un rôle important dans la consommation énergétique et le confort. Vérifiez si celles-ci sont récentes ou anciennes. Constatez-vous là aussi des signes d’humidité ou de condensation? Les raccordements à la maçonnerie et la peinture extérieure sont-ils encore en bon état?
• Toit: s’assurer que la toiture est en parfait état. Y a-t-il des signes d’humidité dans la construction? Y a-t-il des seaux d’eau autour de la maison? Les tuiles ou les briques sont-elles endommagées? Une décoloration à un endroit sur la face inférieure de la toiture est-elle visible à l’intérieur de la maison? L’inspection du toit est essentielle sur le plan de la sécurité, et doit être menée par un spécialiste.
• Façade et isolation thermique: il existe d’innombrables variantes de constructions et d’isolations thermiques. Ici aussi, il est essentiel de repérer les fuites, les signes d’humidité et autres (parfois visibles sous forme de décolorations à l’extérieur). Le contrôle du bâtiment doit également permettre de déterminer si la façade est suffisamment isolée (épaisseur d’isolation suffisante). Les fenêtres peuvent par exemple avoir été remplacées, mais la façade peut toujours être mal isolée à certains points essentiels de la structure (notamment dans les angles). Cela augmente le risque de formation de moisissures à l’intérieur.
• Joints et étanchéité: à l’intérieur et à l’extérieur, une habitation comporte généralement de nombreux joints. Vérifier s’il y a des dommages ou des fuites. Les joints requièrent un entretien régulier (particulièrement dans les zones exposées) et doivent être fréquemment contrôlés et remplacés.
• Canalisations et conduites d’évacuation des eaux: selon le matériau et la dureté de l’eau, ces systèmes peuvent durer de nombreuses années ou nécessiter des rénovations régulières. Un nettoyage fréquent peut en prolonger la durée de vie. Etant donné que ces conduites sont installées de manière permanente dans le sol et les murs, la rénovation peut s’avérer coûteuse.
• Documents, plans: ne pas oublier l’importance d’une bonne documentation. Un expert pourra répondre à de nombreuses questions sur l’état et les risques en se basant sur les plans (par exemple, si les dates de construction du toit et de la façade sont connues). Des informations précises sur les rénovations déjà effectuées peuvent également être très utiles.
• Extérieur: enfin les balcons, la loggia, le coin jardin et, le cas échéant, l’entièreté de l’espace extérieur sont à contrôler. Important à savoir: en cas d’achat d’un bien en copropriété, l’acquéreur est proportionnellement propriétaire des autres parties de l’immeuble, telles que la façade, certaines fenêtres, tout l’espace extérieur, la cave, la cage d’escalier, le parking souterrain, l’aire de jeux, etc. Pour les propriétés par étages, les procès-verbaux des dernières assemblées de propriétaires et le montant du fonds de rénovation fournissent également des informations importantes. Mais ici aussi il convient d’interpréter correctement les informations et les chiffres d’un point de vue technique. Ce n’est qu’avec l’ensemble de ces informations que l’acheteur peut prendre sa décision en toute confiance.