Qu’advient-il de l’hypothèque?

Jürg Zulliger

L’achat conjoint d’un bel appartement en PPE ou d’une maison individuelle est toujours un moment prometteur. Les couples emménagent ensemble, fondent une famille et s’offrent une maison de rêve longtemps chérie. Pourtant comme beaucoup de choses dans la vie, les événements et situations imprévus peuvent contrecarrer les projets les plus amiteux (divorce, perte d’emploi, changement de résidence).

Taux de divorce élevé

Environ 30 à 40 % des prêts hypothécaires doivent être restructurés au cours de leur durée pour diverses raisons. Statistiquement, environ 40 pour cent de tous les couples mariés et concubins se séparent à nouveau plus tard. Ce qui se passe avec l’hypothèque est, bien sûr, directement lié à l’utilisation future et au transfert de propriété du bien immobilier. Un exemple : Claire Dupont vit dans la maison avec ses deux enfants après le divorce de son mari. Comme ses enfants sont déjà plus grands, Claire Dupont exerce à nouveau une activité lucrative. En outre, elle reçoit la pension alimentaire de l’ex-partenaire / du père des enfants. En fin de compte, c’est suffisant pour satisfaire aux exigences habituelles de la banque (preuve de revenus pour la viabilité financière). Formellement, la responsabilité solidaire de l’hypothèque est transférée à une responsabilité individuelle – à Claire Dupont. L’hypothèque reste inchangée, seuls les noms des contractants sont ajustés. Dans tous les cas, il est important de se renseigner sur les différentes variantes et de rechercher le dialogue avec la banque. Comme le sait Florian Schubiger de Vermögenspartner à Zurich, la pratique diffère à plusieurs égards: «Parfois, en cas de divorce, il peut être financièrement possible pour les deux partenaires de continuer à être responsables solidairement de l’hypothèque. Cependant, pas toutes les banques n’acceptent les débiteurs habitant à des adresses différentes.»

Coûts imprévus

Alors, bien sûr, c’est toujours une question d’argent. Les divorces et séparations peuvent coûter cher! Lors du régime ordinaire de la participation aux acquêts, les biens acquis au cours du mariage sont partagées (revenus, cotisations de retraite). En même temps, les charges augmentent, souvent de façon impressionnante (deux budgets séparés). Si la viabilité financière n’est plus assurée, le bien immobilier doit être vendu. Dans le cas des banques suisses, la règle est que les titulaires de prêts hypothécaires ne peuvent consacrer qu’un tiers au maximum de leur revenu brut du ménage aux frais de logement. «Les divorces entraînent souvent une baisse du revenu disponible d’environ 40 % lorsqu’un partenaire déménage et crée son propre foyer», explique l’expert Florian Schubiger. Conseil: Dans le cas des couples mariés, beaucoup est réglementé par la loi, même en cas de divorce. Les couples sans certificat de mariage, c’est-à-dire les concubins, devraient prendre des dispositions pour chaque cas séparément (p. ex. rédiger un accord de cohabitation, demander conseil, tenir une comptabilité des relations financières et des contributions, etc. Dans les cas extrêmes, la famille ou le couple ne peut éviter de vendre son bien immobilier et de changer son mode de vie. Attention: la résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire entraîne habituellement des frais («pénalité pour remboursement anticipé»). Si le financement atteint une certaine ampleur et si une durée résiduelle de plusieurs années avait été prévue, cela peut s’avérer coûteux. C’est donc dans le cadre d’une consultation et d’une planification minutieuse qu’il faut envisager ce scénario catastrophe pour être en mesure d’en supporter les conséquences. D’une manière générale, les clients dont les échéances sont un peu plus courtes sont bien sûr mieux lotis que ceux qui ont contracté des crédits à long terme.

Solution: transférer l’hypothèque

Après tout, lors d’une vente, il est souvent possible de transférer l’hypothèque existante au nouveau propriétaire. Pratiquement toutes les banques et tous les partenaires financiers sont généralement accommodants. Il est aussi possible de «déménager» l’hypothèque lorsque vous déménagez de A à B (même en dehors du canton). Mais les cas sont toujours très individuels: l’ancien propriétaire et vendeur a peut-être eu de la chance dans le choix de l’hypothèque. S’il ne reste qu’une année ou deux ans à courir et si le taux d’intérêt est faible, l’acheteur la reprendrait probablement. Le vendeur n’aurait donc pas à payer de pénalité pour remboursement anticipé à la banque. La situation est différente si l’hypothèque a été contractée pour une période plus longue ou à des taux d’intérêt plus élevés. Il est alors judicieux de respecter les règles de base suivantes:

En tant que vendeur, vous devez savoir exactement quel serait le produit de la vente et quels seraient les coûts de sortie de l’hypothèque. Si un acheteur potentiel est porté à votre connaissance à ce sujet (transfert de l’hypothèque), vous pouvez en tenir compte lors de la détermination du prix d’achat. Toutefois, il arrive parfois que la partie intéressée avec l’offre la plus élevée ne soit pas en mesure de reprendre l’hypothèque. Si, par contre, en tant qu’acheteur, vous reprenez l’hypothèque existante, vous devez calculer précisément. Si le total des frais de financement est supérieur au taux d’intérêt actuel, vous devez l’inclure dans votre offre. Exemple: si la reprise de l’hypothèque existante vous coûte 30 000 CHF, vous devez les déduire de votre offre d’achat.

Conclusion: Le transfert d’un bien immobilier du vendeur à l’acheteur est dans une large mesure une question de négociation. Si vous avez vraiment trouvé la «propriété de vos rêves», vous serez plus enclin à faire des compromis et à reprendre l’hypothèque.