Financer un achat immobilier: tout savoir sur les fonds propres et la capacité financière

Dans la plupart des cas, il faut souscrire une hypothèque pour pouvoir financer l’achat d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété. Cependant, l’hypothèque fournie par le bailleur de fonds (une banque, par exemple), ne finance pas l’achat immobilier dans son intégralité. Tu dois apporter une certaine part de capital (c’est ce que l’on appelle les «fonds propres» ou l’«apport personnel») et disposer de revenus suffisants pour que ton achat immobilier soit viable sur le long terme (c’est ta «capacité financière»).

Fonds propres: financer un achat immobilier par ses propres moyens

Devenir propriétaire de son chez-soi représente un investissement conséquent. En Suisse, il te faut en général apporter au moins 20% du prix d’achat ou de la valeur marchande du bien immobilier que tu souhaites financer pour pouvoir obtenir les 80% restants sous forme d’hypothèque à la banque ou auprès d’autres bailleurs de fonds. Une première hypothèque couvre jusqu’aux deux tiers du prix d’achat. Le reste est financé par une deuxième hypothèque qui, contrairement à la première, doit être amortie en 15 ans ou d’ici l’âge de la retraite par des remboursements réguliers.

Les fonds propres désignent l’argent que tu es en mesure de mettre sur la table pour financer ton achat immobilier. Plus ce montant est élevé, moins tu devras emprunter d’argent. Les intérêts hypothécaires que tu devras payer chaque mois seront donc moins élevés.

Composition des fonds propres: avoirs de prévoyance et fonds propres «durs»

Jusqu’à 10% de tes fonds propres peuvent venir d’un retrait anticipé de ton capital de prévoyance professionnelle dans la caisse de pension (2e pilier).
Les autres 10% doivent être financés par les fonds propres dits «durs», composés de ce qui suit:

• Avoirs en compte et d’épargne
• Titres financiers et objets de valeur
• Polices d’assurance-vie (valeur de rachat) / Rachat d’une police d’assurance
• Avance sur héritage, donations ou prêt sans intérêt de la famille
• Terrain à bâtir
• Avoirs de la prévoyance privée liée (pilier 3a)

Voici les points à ne pas négliger si tu utilises tes avoirs de prévoyance:

• Tu dois payer plus d’impôts car deux taux d’imposition distincts s’appliquent aux revenus et aux avoirs de caisse de pension.
• Les prestations que tu percevras plus tard de la caisse de pension seront réduites. Celles en cas d’invalidité et de décès pourraient l’être aussi.
• En cas de faillite personnelle, tu cours le risque de perdre non seulement ton bien immobilier, mais aussi ta prévoyance-vieillesse.
• En principe, il est recommandé de procéder en amont à une analyse de prévoyance.

Tu voudrais savoir quel financement est à la portée de ton budget? Sers-toi de notre calculateur d’hypothèque ou prends rendez-vous pour un entretien-conseil sans engagement  avec notre partenaire UBS.

Exemple de composition des fonds propres

• Une maison individuelle a une valeur marchande d’un million de francs.
• 20% de fonds propres sont nécessaires à l’achat, soit 200 000 francs,
• dont 10% au maximum peuvent provenir de la caisse de pension (2e pilier, voir explication au paragraphe suivant).

*Le montant minimum pour un retrait du capital de prévoyance de la caisse de pension s’élève à 20 000 CHF.
Source: UBS key4 mortgages

Capacité financière

Il s’agit de ta capacité à assumer les coûts d’un bien immobilier à long terme. Outre les fonds propres que tu as engagés pour obtenir ton hypothèque, tu dois t’acquitter de frais courants comme les intérêts et l’amortissement de l’hypothèque, mais aussi l’entretien de ton logement. Ces frais sont comparés à ton revenu annuel brut (13e mois inclus) et ne devraient pas en constituer plus du tiers. Il n’est pas toujours facile de répondre à cette exigence car les revenus de la population suisse ont moins augmenté que les prix de l’immobilier.

Tu dois prendre ces frais en compte dans le calcul de ta capacité financière:

• Frais hypothécaires: tu peux les calculer avec un taux d’intérêt indicatif qui s’élève normalement à 5%. Comme ce taux est plus élevé que le taux actuel, cela te permet d’être sûr-e que tu conserveras ton bien, même si les taux se mettaient à monter.
• Amortissement ou remboursement: comme nous l’avons déjà mentionné, la deuxième hypothèque doit être amortie. Compte ici 1% du montant total emprunté à la banque pour l’amortissement annuel.
• Frais annexes et d’entretien: calcule, là encore avec un taux indicatif, mais de 1% cette fois de la valeur du bien immobilier, combien te coûteront les assurances, le chauffage, l’électricité, le gaz, l’eau, les provisions pour les rénovations, les menus travaux de réparation et l’entretien du jardin ou du bien immobilier. Les frais de copropriété d’un appartement (pour une propriété par étages) en font aussi partie.

Si tu achètes un bien immobilier avec ton ou ta partenaire, vous pouvez additionner vos revenus bruts respectifs, à condition d’être solidairement responsables de la dette hypothécaire.

N’oublie pas non plus que le revenu brut à tendance à baisser à la retraite. Ce qui nécessitera de recalculer ta capacité financière. Nous te recommandons de t’en préoccuper au moins dix ans avant d’atteindre l’âge de la retraite.

Exemple de calcul de la capacité financière

Les frais de propriété courants indiqués ci-dessous sont ceux d’un couple marié dont le revenu commun s’élève à 175 000 francs.

Exemple 1

Exemple 2

Conclusion: le fait d’être propriétaire de son logement coûte à ce couple 800 000 CHF. Les deux conjoints ont la capacité financière d’assumer ce coût car il constitue moins d’un tiers de leurs revenus. En revanche, s’ils souhaitent acheter une maison individuelle qui coûte deux fois plus cher, le rapport frais de propriété / revenus est de 53%. Ils n’auraient donc pas la capacité financière d’assumer l’hypothèque. Il faudrait pour cela que leurs revenus soient d’au moins 278 000 francs.

Il faut donc dans tous les cas bien peser le pour et le contre d’une accession à la propriété et calculer avec soin quel bien immobilier te permettrait de réaliser ce rêve.