Fractionner des hypothèques - mais comment?

Jürg Zulliger

Il y a des idées et sagesses qui ne perdent pas leur validité. Par exemple: intérêts hypothécaires et prix de l’immobilier ont un comportement cyclique. Si les prix baissent pendant un certain temps, ils augmenteront à nouveau durant le cycle suivant. Seulement: en ce moment, on ne peut guère anticiper combien de temps le cycle actuel avec les intérêts bas et les prix élevés de l’immobilier se poursuivra encore.

Diversifier les hypothèques

C’est un principe reconnu du financement des logements: il ne faut jamais tout miser sur une seule carte! Pendant des années, par exemple, les hypothèques fixes sur cinq ans étaient extrêmement populaires – un compromis idéal entre un engagement à court terme (par exemple au moyen des hypothèques Libor) et une hypothèque fixe à long terme. Par le passé, les malchanceux étaient les clients avec une hypothèque fixe sur cinq ans qui venait à terme justement durant une phase d’intérêts élevés. Si vous deviez, par exemple, chercher un financement de conversion dans un contexte d’intérêts hypothécaires de 4 ou 4,5 pour cent, le logement devenait soudainement plus cher. Dans des cas extrêmes, il fallait apporter des fonds propres supplémentaires afin de rembourser les dettes. Ou alors, il s’agissait d’économiser au niveau du budget du ménage pour financier les intérêts. Mais qui a donc envie de se limiter tous les jours en faisant les courses ou de renoncer aux vacances?

Une stratégie qui vous convient

Afin de mieux répartir ces risques des intérêts dans la durée, il est logique de conclure différentes tranches. Concrètement dit: la fin de la durée doit être aménagée de sorte qu’il n’y ait jamais des montants importants dus dans des délais rapprochés. Une «formule dorée» adaptée à tous les cas – ça n’existe pas! Pour trouver le mélange correct, vous devriez tout d’abord définir votre profil de client. Pour les clients qui donnent la priorité à une sécurité budgétaire et qui ont de la peine à supporter les charges hypothécaires (rapport entre le revenu et les coûts fixes courants), une stratégie orientée sécurité est indiquée. Cette variante prévoit une part élevée d’hypothèques à intérêts fixes. Si, par contre, les fluctuations des intérêts ne posent pas de problème au client, si ce dernier satisfait facilement aux règles de viabilité et a une grande expérience dans le domaine des marchés financiers et des intérêts, son profil sera «orienté au marché» ou «dynamique», et, le cas échéant, une part plus importante d’hypothèques Libor est tout à fait justifiable. Actuellement, les hypothèques Libor offrent des intérêts très avantageux, mais elles risquent de devenir plus coûteuses quand les intérêts augmentent. Beaucoup de clients vont se situer entre ces deux extrêmes et opter pour une stratégie «équilibrée». Cette variante comprend normalement des hypothèques fixes avec une part de Libor de 25 ou 30 pour cent.

Désavantages du fractionnement

Le mélange individuel de différentes tranches d’hypothèques peut toutefois comporter des pièges. Ceci pour cause: normalement, toutes les hypothèques sont financées par la même banque. Si, après deux ans, une première tranche vient à terme, il semble logique de régler le financement de conversion auprès de la même banque. Cette méthode implique une certaine dépendance de la banque. Surtout si diverses tranches portent sur des périodes très différentes, les hypothèques fixes peuvent se transformer en piège. Dans la plupart des cas, ce ne sera pas possible d’obtenir des hypothèques de différents établissements de crédit pour une même maison ou un même appartement. Chaque banque cherche plutôt à avoir l’exclusivité des cédules ou des garanties immobilières nécessaires.

Remplacer une hypothèque: faites des comparaisons!

L’usage dans le branche est un remplacement de la totalité du financement uniquement quand toutes les tranches reviennent à la nouvelle banque dans un délai de deux ans. Conclusion: En cas d’engagements de très longue durée et très différents, le changement sera difficile et prendra du temps. C’est d’autant plus désagréable parce que sur le marché, des financements de conversion ou de remplacement extrêmement attrayants seraient disponibles en ce moment. Les clients qui concluent une hypothèque avantageuse en ligne bénéficieront année après année des coûts économisés pour les intérêts. Le marché hypothécaire en Suisse est un marché compétitif, et les clients qui savent comparer et négocier diverses offres en profiteront.
Recommandation: Évitez des délais contractuels très différents (par exemple, fractionnement d’hypothèques fixes sur 5, 10 et 15 ans). Pensez à une synchronisation périodique des durées. Exemple: si une hypothèque fixe avec une durée relativement longue vient à échéance en deux ans, vous devez aligner une éventuelle deuxième tranche sur ce délai. Idéalement, la fin des diverses tranches ne devrait pas différer de plus de deux ans. Un simple mélange d’une hypothèque fixe et d’une hypothèque Libor sera plus avantageux. Tout aussi important: Lisez tout ce qui est imprimé en petits caractères concernant les délais, la résiliation du contrat, etc.!