Hypothèque Saron: quelques conseils utiles

Raiffeisen, les grandes banques, des prestataires en ligne, de nombreuses banques cantonales, etc. ont maintenant lancé l’hypothèque Saron. Voici les principales questions et réponses concernant le dernier produit de financement sur le marché hypothécaire suisse.

Jürg Zulliger

Quiconque entend le terme «Saron» pour la première fois en perd bientôt son latin. S’agit-il d’un personnage célèbre de contes de fées ou du protagoniste d’un roman? Est-ce une planète lointaine venant d’être découverte ou une substance chimique toxique utilisée comme arme de guerre (sarin)?

En réalité, on entend par Saron un taux d’intérêt du marché monétaire qui gagne rapidement en importance dans l’économie et le monde bancaire. Le Saron vient d’être sélectionné comme nouveau taux d’intérêt de référence pour l’espace monétaire local. A partir de fin 2021, des opérations d’une valeur estimée d’environ 6000 milliards de francs seront rattachées au Saron. Cela comprend divers produits de taux et financiers, des obligations, des crédits et également des hypothèques.

Saron: le nouveau taux d’intérêt de référence

L’hypothèque Saron remplace l’ancienne hypothèque Libor en Suisse. Depuis les années 1980, le Libor était un taux d’intérêt de référence important. Cependant, des manipulations et la présentation d’indications erronées par les banques ont compromis la réputation du Libor. C’est pourquoi cet ancien taux d’intérêt de référence doit être remplacé par le Saron. En termes quelque peu simplifiés, le Saron est un indicateur important pour les taux d’intérêt actuels sur le marché. Pour le calculer, on s’appuie sur les opérations réelles entre les banques. Cela diminuera nettement le risque de manipulation.

Le remplacement du Libor par le Saron fin 2021 a été décidé depuis longtemps. Cela implique également que tous les financements qui s’appuyaient jusqu’alors sur le Libor seront remplacés par le nouveau modèle. De nombreuses banques suisses proposent désormais uniquement des hypothèques Saron pour les nouvelles opérations suivant un modèle à taux d’intérêt variable.

Saron: la différence fondamentale avec l’hypothèque à taux fixe

Quiconque achète un appartement ou une maison prend généralement une hypothèque auprès d’une banque. Environ 80 à 85% des clients privés optent pour la sécurité d’une hypothèque à taux fixe. Pour ce produit très apprécié, l’intérêt est fixe pendant toute la durée du contrat. L’avantage: les clients savent de façon fiable à combien s’élèveront les intérêts qu’ils auront à payer pendant les années à venir. Avec l’hypothèque fixe, ils sont protégés contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt, du moins pendant la durée du contrat.

Les règles du jeu sont tout autres pour les hypothèques variables sans durée fixe et sans garantie du taux d’intérêt. Pour les hypothèques Libor et maintenant les hypothèques Saron, le taux d’intérêt est adapté périodiquement aux conditions actuelles du marché.

Hypothèque Saron: comment le taux d’intérêt est-il établi?

Mais quelles sont les différences entre les deux produits? Les hypothèques Libor étaient généralement fixées sur la base du Libor sur 3 mois ou 6 mois. Le taux d’intérêt au début de chaque période est connu et le calcul est également simple et transparent. Pour le Saron en revanche, il s’agit d’un taux d’intérêt journalier qui est recalculé chaque jour (Swiss Average Overnight Rate).

Tout cela devient complexe, notamment du fait que les banques suisses proposant l’hypothèque Saron ont opté pour différentes méthodes de calcul. Pour une période donnée, par exemple 90 jours, le taux d’intérêt pour le client est établi à partir d’un calcul compliqué des intérêts composés.

Des experts comme Florian Schubiger de VermögensPartner regrettent qu’une méthode de calcul uniforme ne se soit pas imposée. Toutefois, il trouve les nouveaux produits intéressants sur le principe. «Tant que le Libor et le Saron restent tous deux dans le négatif en Suisse, la méthode de calcul ne joue à vrai dire pas un rôle déterminant pour les clients», commente l’expert.

Le taux d’intérêt qui est appliqué au client est composé du taux d’intérêt de référence et d’une marge individuelle spécifique au client. Si le taux d’intérêt de référence se trouve dans le négatif comme maintenant, la banque prend comme point de départ un taux d’intérêt de 0. Dans la situation actuelle où les taux d’intérêt sont très bas, de facto, le client paye uniquement la marge calculée par la banque, par exemple 0,6%. La marge peut varier considérablement. Elle dépend de l’objet, du montant du crédit et de la solvabilité du client.

A quoi faut-il prêter attention en concluant une hypothèque Saron?

Bien qu’il s’agisse par définition d’un produit financé à court terme, des contrats de crédit prévoyant une durée de plusieurs années sont habituels. Cela signifie que le client n’est pas libre de résilier l’hypothèque ou de changer de banque après chaque période de décompte. Quiconque opte pour une hypothèque Saron doit donc lire soigneusement les dispositions contractuelles et prêter attention à la durée du contrat. Il est bien sûr dans l’intérêt du client d’obtenir une durée d’engagement contractuel plus courte. En comparant les différentes offres, la plupart des gens veilleront à obtenir un taux d’intérêt aussi bas que possible. Jusqu’à présent, il était habituel dans le secteur que les banques proposent ces hypothèques avec une certaine flexibilité. Le client ne peut certes pas partir chez un concurrent quand il le souhaite. Cependant, en règle générale, les banques proposent de passer gratuitement et à tout moment à une hypothèque à taux fixe (toujours à la fin d’une période de décompte).

A qui conviennent les hypothèques Saron?

Avec les hypothèques Saron, le taux d’intérêt n’est pas garanti à long terme comme c’est le cas pour les hypothèques à taux fixe. Pour cette raison, ce produit est surtout indiqué si le client s’attend à ce que les taux d’intérêt restent bas, voire baissent encore. Il est toujours difficile d’établir des prévisions, mais la plupart des experts partent du principe que, pour l’instant, les taux d’intérêt resteront bas. C’est un argument important en faveur des hypothèques Saron. A cela s’ajoute que ces produits sont généralement plus flexibles que les hypothèques à taux fixe. Ils sont notamment adaptés pour une personne qui souhaiterait modifier le financement ou réaliser des amortissements extraordinaires.

Etant donné que les produits ne sont pas simples et que le taux d’intérêt peut également changer rapidement, il importe que le client suive précisément l’évolution du marché monétaire et des taux d’intérêt. En cas de hausse du taux d’intérêt, il convient de prendre des dispositions à temps et de repenser la stratégie. Le taux d’intérêt n’étant pas plafonné comme dans le cas de l’hypothèque à taux fixe, il est utile de disposer d’un matelas financier pour les imprévus. Quiconque opte pour une hypothèque Saron doit être apte et disposé à supporter les risques en conséquence. Au cours des 20 à 30 dernières années, en règle générale, une telle stratégie s’est avérée payante. Conclusion: à court terme, des variations sont possibles, mais à long terme, le client bénéficie de frais d’intérêts plus bas.