Propriété immobilière et impôts

Jürg Zulliger 

En Suisse, les propriétaires de maisons et d’appartements en PPE paient la valeur locative imputée. Cela semble souvent défavorable d’un point de vue fiscal: la valeur locative imputée augmente le revenu imposable. Les valeurs locatives imputées ont même eu tendance à augmenter ces dernières années. En même temps, les déductions d’intérêts de la dette fiscale ont diminué en raison des faibles taux d’intérêt. L’abolition de la valeur locative imputée, que le Conseil des États s’efforce d’obtenir, a provoqué un grand émoi. Mais attention: jusqu’à nouvel ordre, c’est le règlement actuel qui s’applique. L’élaboration de lois révisées, les consultations et éventuellement un référendum peuvent prendre des années. Rien ne devrait changer avant 2022 ou 2023. Alors, n’oubliez pas les déductions!

Tout d’abord: travaux d’entretien, charges

Outre les intérêts hypothécaires que vous avez effectivement payés, vous pouvez déduire divers frais d’entretien. Celles-ci comprennent en général:

• Peinture, plomberie, menuiserie, ferblanterie, jardinage ou des nouveaux sols
• Réparation et remplacement équivalent d’équipements, d’installations et de machines
• Frais d’exploitation accessoires tels que les primes d’assurance bâtiment (responsabilité civile, incendie), abonnements de service pour machine à laver, le chauffage, le sèche-linge, l’ascenseur etc.
• Frais de ramoneur
• Réparations de chemins d’accès, de clôtures et de murs dans le jardin
• Ponçage de parquets et autres réparations.

Vous voulez rénover la cuisine ou la salle de bain? En règle générale, les frais sont déductibles. Dans tous les cas, veuillez consulter les instructions et dépliants de votre canton. En règle générale, les rénovations et l’entretien normal du bâtiment sont considérés comme des coûts du propriétaire et peuvent être déduits du revenu imposable. Cependant, les dépenses qui augmentent la valeur ne sont pas déductibles: par exemple une véranda (si vous n’en avez pas eu une jusqu’à présent). Remplacer une vieille cuisine par une nouvelle, plus luxueuse, ne serait qu’en partie fiscalement efficace. De même avec une cheminée: vous ne pouvez pas déduire une première installation, mais la réparation ou le remplacement par une cheminée équivalente. Les frais non déductibles sont ceux qui font partie du coût de la vie et de l’exploitation. Par exemple, l’achat d’énergie, c’est-à-dire l’achat d’électricité, de gaz ou de mazout. Les frais d’eau et d’eaux usées, les abonnements pour la télévision, l téléphone et Internet, etc. ne peuvent pas non plus être déduits fiscalement. Qu’est-qui s’applique pour les propriétaires d’appartements en PPE? Essentiellement, les mêmes principes: en tant que copropriétaire, vous déduisez les intérêts hypothécaires et l’entretien de votre propre appartement de la même façon. De plus, les frais administratifs habituels et les contributions au fonds de renouvellement des copropriétaires sont déductibles, à condition qu’elles servent à l’entretien et à la réparation du bâtiment (et non à en augmenter la valeur).

Deuxièmement: économiser l’énergie et réduire les impôts

La plupart des cantons stipulent qu’en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez déduire les mesures de protection des bâtiments classés (en général, que vous souhaitiez préserver ou augmenter leur valeur). Particulièrement important: de nombreuses personnes souhaitent convertir leurs bâtiments et s’appuyer sur les énergies renouvelables (photovoltaïque, énergie solaire ou géothermique, pompes à chaleur). Ou bien ils installent des fenêtres plus économes en énergie et rénovent la façade, ce qui permet souvent de réduire la consommation d’énergie. Les autorités sont très généreuses avec tous ces investissements: tout ce qui contribue à la protection de l’environnement et à l’efficacité énergétique peut être déduit des impôts. Si vous possédez un ancien système de chauffage au gaz ou au mazout des années 1970, une conversion sera également avantageuse du point de vue fiscal. L’installation d’une pompe à chaleur à énergie renouvelable peut être entièrement déductible fiscalement – généralement même si cet investissement est plus coûteux que son simple remplacement par un système comparable (peu importe l’entretien ou l’augmentation de valeur).

Troisièmement: les déductions forfaitaires

Dans tous les cantons, vous avez le choix entre déduire vos frais réels ou un montant forfaitaire. En règle générale, vous pouvez déduire 10 ou 20 % de la valeur locative imputée sans avoir à présenter de reçus. Au cours des années où les dépenses sont moins élevées, la plupart des propriétaires déduiront bien sûr le montant forfaitaire. Si vous embellissez et rénovez votre bien immobilier, vous devriez envisager d’étendre le projet sur plusieurs années d’imposition. Cela vous permet d’interrompre la progression de l’impôt et, en bout de compte, de payer moins d’impôt.

Quatrièmement: la valeur locative imputée et la sous-exploitation

En règle générale, les valeurs locatives imputées sont déterminées selon des procédures largement automatisées et standardisées. Il est fort possible que votre bien soit surestimé. Selon les cantons, les valeurs locatives imputées doivent se situer entre 60 et 70 pour cent des valeurs marchandes, voire entre 60 et 100 pour cent dans certains cas. Dans les cas fondés, les oppositions ont une chance d’aboutir. Ce qui, en tout cas, dépend de vous: la plupart des cantons connaissent le terme «sous-exploitation». Lorsqu’un conjoint décède ou les enfants quittent la maison, les pièces restent vides dans de bien de maisons. Dans de nombreux cantons et aussi pour l’impôt fédéral, cela permet de réduire la valeur locative imputée. Mais la pratique est relativement stricte: les autorités fiscales n’acceptent souvent la déduction pour sous-exploitation que si les pièces sont réellement inoccupées en permanence.

Et pour finir: amortissement et hypothèque

Comparé au remboursement direct à la banque, l’amortissement indirect offre une alternative intéressante. Avec cette variante, le montant de l’hypothèque reste inchangé. Cela signifie que les intérêts de la dette peuvent être déduits de l’impôt au même niveau qu’auparavant. Cela s’avère payant surtout pour les groupes à revenu élevé ou en cas de forte progression de l’impôt. La banque n’exige pas d’amortissement, mais l’argent doit être versé sur un compte ou un dépôt dans le cadre du pilier 3a. Le capital ainsi épargné est mis en gage en faveur de la banque et sert de garantie supplémentaire. Le capital est versé au plus tard à la retraite dans le pilier 3a et doit ensuite être utilisé pour rembourser l’hypothèque. En outre, les versements dans le pilier 3a sont déductibles de l’impôt – tout comme des intérêts sur les dettes, qui sont également déductibles – il y a alors un effet de double déduction. En règle générale, un amortissement très important, voire complet, de l’hypothèque ne vaut pas la peine aux fins de l’impôt. Cela s’applique notamment aux propriétaires de biens immobiliers dans une progression fiscale plus élevée.