Logement: important pour les couples

Jürg Zulliger

Pour Kim et Joel L. (noms changés), c’est la cerise sur le gâteau pour leur bonheur à deux. Ils ont cherché ensemble pendant des mois, sont allés visiter des appartements ensemble, ont négocié avec le vendeur et la banque. Le couple fraîchement amoureux a également pu s’entendre sur la répartition des pièces, les sols, la cuisine et les carrelages dans la salle de bains. Le projet «Logement» se concentre sur l’idée de la communauté et un avenir commun. Toutefois, ce qui n’est pas très discuté dans la pratique, c’est la question de savoir d’où proviennent les ressources propres nécessaires. Sans parler des règles et arrangements au cas où le logement serait vendu plus tard.

Hypothèque: posez vos questions à temps!

Personne n’aime y penser, mais environ 40 % des mariages se terminent par un divorce. Même les couples non mariés finissent souvent par rompre leur relation plus tard. Dans un ménage de locataires communs, en cas de retournement de situation aussi désagréable, les points importants sont plus facilement à résoudre. Cependant, une séparation peut causer de graves problèmes pour un couple possédant un bien immobilier en copropriété. Qui reprendra le logement? Qui devrait continuer à contribuer aux coûts de l’hypothèque et les charges?
Tant que le couple vit heureux, tout cela ne pose pas problème. Même qui contribue combien d’argent, n’est pas vraiment une question urgente. Du moins pas tant que la relation se poursuit et que les deux parties détiennent une participation équilibré au bien. Cependant, cela se corse si, par exemple, un partenaire a dépensé beaucoup plus pour l’achat que l’autre. Le point crucial sur le plan juridique est qu’en cas de divorce ou de décès, l’inscription au registre foncier est déterminante. «Vingt ou trente ans plus tard, je ne crois pas qu’il reste beaucoup de justificatifs. Il est possible qu’un partenaire ne soit pas en mesure de prouver rétrospectivement qu’il a apporté la part du lion en fonds propres», explique Florian Schubiger de Vermögenspartner.

Forme de propriété: Ma maison, ta maison?

En principe, les couples ayant une propriété commune ont le choix entre la copropriété, la propriété exclusive ou la propriété collective. La propriété exclusive ne serait guère un moyen viable pour une relation de partenaires, car l’un des partenaires pourrait agir presque à volonté. Dans le cas d’une propriété collective, les deux partenaires sont propriétaires, quelle que soit la contribution financière réelle. Ils ne peuvent agir conjointement que dans le sens d’une société simple et doivent réglementer les droits et obligations dans un contrat (la définition des formes de propriété est décrite plus en détail ci-dessous).
Dans la pratique, la plupart des couples achètent la propriété commune sur la base de la copropriété légale – en d’autres termes, outre la propriété collective ou exclusive, la troisième option. La copropriété a le grand avantage que les deux partenaires peuvent fixer un quota financier. Cela signifie que les contributions inégales sont également documentées correctement et enregistrés au registre foncier. C’est aussi un bon moyen de résoudre une question particulièrement délicate: et si un seul partenaire a rendu l’achat possible grâce à ses finances et que le logement a ensuite pris de la valeur? Avec le règlement de copropriété et les quotas correspondants enregistrés, le partenaire qui a effectivement investi plus d’argent dans le bien immobilier que l’autre profitera davantage de la plus-value. Mais attention: de nombreux notaires ne demandent pas de précisions lors de l’authentification notariale et s’engagent systématiquement dans la copropriété avec la variante 50:50 dans chaque cas.

Logement: le rôle du notaire

«Dans le canton de Zurich, 95 % des couples mariés acquièrent le logement en copropriété.» René Biber, inspecteur notarial du canton de Zurich, l’a récemment déclaré dans le journal «Tages-Anzeiger». C’est déjà prévu dans les contrats d’achat des vendeurs de biens immobiliers. Pour l’inscription au registre foncier, les notaires reprennent ces indications», explique Biber. «Mais les notaires ne savent généralement pas quel conjoint paie combien pour l’appartement.»
Cependant, si les deux partenaires ont investi des montants différents, cela peut entraîner des résultats très négatifs par la suite. Prenons par exemple une décision importante du Tribunal fédéral de 2012: Le notaire inscrit une femme et son mari comme copropriétaires au registre foncier, comme c’est pratique courante. Le fait est cependant que la femme avait financé l’achat de la maison par ses propres moyens (hors l’hypothèque). Lorsque le divorce fut prononcé des années plus tard et qu’elle avait repris la quote-part de son conjoint, elle a dû lui payer la moitié de la plus-value du bien immobilier. Ce malgré le fait que l’homme n’avait pas contribué au prix d’achat. La conclusion: dans le cas d’un financement très unilatéral, vous ne devez pas inscrire dans le registre foncier la formule standard de copropriété à 50:50.

Hypothèque: Responsabilité solidaire?

La réglementation vis-à-vis de la banque doit être considérée comme totalement indépendante de la structure du capital. La plupart des banques s’attendent aujourd’hui à ce que les noms des deux conjoints soient inclus dans le contrat de prêt et qu’ils soient donc tous deux responsables de leurs revenus et de leurs actifs», explique l’expert Florian Schubiger. Que l’un des partenaires verse 70 % et l’autre 30 % de ses fonds propres pour l’achat ou inversement, cela n’a aucune importance pour la réglementation de l’hypothèque et l’approche de la banque. Parce que les prix de l’accession au logement sont relativement élevés aujourd’hui, de nombreux couples n’ont pas d’autre choix que d’acheter la propriété ensemble et d’être conjointement responsables du contrat de prêt. Cela augmente naturellement les possibilités, en particulier pour les personnes à double revenu, et il est plus facile de satisfaire aux exigences imposées par les banques (équité financière suffisante, revenus avérés suffisants pour pouvoir supporter correctement la charge d’intérêts).
Outre la forme de propriété et la question de la responsabilité solidaire du prêt, un autre point doit être clarifié en fonction des circonstances individuelles: certains couples concluent un contrat de mariage ou de partenariat. Un tel contrat permet d’avoir des règles individuelles pour le patrimoine et les revenus. Les partenaires peuvent également décider s’ils veulent se mettre d’accord sur la séparation de biens ou la copropriété, etc. Un contrat de mariage ou de cohabitation n’est certainement pas obligatoire. De tels contrats ne sont toutefois recommandés que si le couple souhaite régler par écrit et de manière contraignante les questions d’héritage, de planification successorale, etc.

Formes de propriété: l’aperçu des trois variantes

Propriété exclusive: Dans cette variante, la maison ou l’appartement appartient à un seul des conjoints. Il est également seul responsable de l’hypothèque, l’unique propriétaire bénéficie d’une plus-value éventuelle, mais il supporte également le risque de perte. La propriété exclusive peut être utile si un partenaire apporte les capitaux et supporte la charge financière. En cas de divorce, le juge peut accorder un droit de séjour temporaire au non-propriétaire dépendant de l’appartement familial.
Dans le cas de la copropriété, les deux partenaires ont une quote-part clairement définie du bien immobilier. Les quotes-parts peuvent être librement sélectionnées, par exemple 50:50 ou 75:25. Chacun peut disposer librement de sa part. S’il veut vendre la copropriété, l’autre partie a droit à un droit de préemption légal. Le bénéfice, la perte et la dette hypothécaire sont répartis proportionnellement selon les parts, sauf convention contraire. Les couples qui choisissent la copropriété devraient donc également investir, entretenir des biens, etc. proportionnellement à leur quote-part. Dans la pratique, ce n’est souvent pas le cas.
Dans le cas d’une propriété collective, les biens appartiennent aux deux conjoints – indépendamment de qui a payé combien pour le bien immobilier. Il n’est pas facile de séparer la propriété collective. Cela signifie que les partenaires ne possèdent pas leurs propres parts, mais peuvent seulement prendre des décisions conjointement. Le couple est solidairement responsable des hypothèques. En tant que membres d’une société simple, les partenaires doivent conclure un contrat de société. Le contrat doit préciser, entre autres, qui doit payer quel montant et comment le gain ou la perte sera réparti. Le contrat peut être modifié à tout moment. Si les partenaires d’un contrat de mariage se sont mis d’accord sur la copropriété, ils sont automatiquement copropriétaires.

Conclusion: Solution individuelle pour les couples

Au plus tard lors de l’authentification notariale de l’achat, les couples doivent opter pour l’une des variantes. Puisqu’il n’y a pas de formule miracle, chaque couple devrait chercher une solution qui lui convient le mieux. Le notaire ou d’autres spécialistes qualifiés fournissent des informations et agissent à titre consultatif.

Fiche d’instruction des études de notaires du canton de Zurich: https://www.notariate.zh.ch/deu/downloads/gru_kau_bes_par_mer.pdf