Comparatif des modèles de prêts hypothécaires : quelle hypothèque te conviendrait le mieux ?

Modèles de prêts hypothécaires : sécurité ou flexibilité ?

De manière générale, une hypothèque à taux fixe convient aux personnes qui recherchent la sécurité ; une hypothèque variable ou SARON, à celles qui privilégient la flexibilité. Ce sont ta situation personnelle et tes souhaits qui déterminent le modèle de prêt hypothécaire le mieux adapté. La première question que tu dois te poser, c’est si tu souhaites privilégier des taux d’intérêt constants et donc une meilleure planification budgétaire, ou si tu es en mesure d’assumer financièrement un certain risque de taux. Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, les hypothèques à taux variable et les hypothèques SARON offrent l’avantage de pouvoir bénéficier d’éventuelles baisses des taux d’intérêt.

Hypothèque à taux fixe : taux d’intérêt et durée fixes

L’hypothèque à taux fixe permet de planifier à long terme les coûts hypothécaires mensuels. Tu peux bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux dès douze mois avant la souscription de l’hypothèque. Pour l’hypothèque à taux fixe, tu peux choisir une durée de deux à dix ans. Pendant cette période, le taux d’intérêt reste inchangé, ce qui te prémunit contre une hausse des taux d’intérêt du marché. Tu ne profites toutefois pas non plus d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt.

Échéance de l’hypothèque à taux fixe : comment réduire au minimum le niveau des taux d’intérêt

À l’échéance de l’hypothèque à taux fixe, le niveau général des taux d’intérêt peut être plus élevé que le taux d’intérêt actuel de ton hypothèque. En d’autres termes, tu dois être prêt-e à assumer une charge d’intérêts plus élevée pour le financement de suivi. Afin de réduire ce risque au minimum, nous recommandons donc de financer les montants plus importants par une combinaison individuelle de produits. Tu peux par exemple souscrire deux hypothèques à taux fixe avec des durées différentes.

Résiliation anticipée d’une hypothèque à taux fixe

De manière générale, une hypothèque à taux fixe ne peut être résiliée de manière anticipée. Toutefois, dans des cas exceptionnels, une résiliation anticipée est possible contre le paiement d’une amende. C’est ce qu’on appelle la pénalité de remboursement anticipé. Son montant dépend de différents facteurs, notamment le taux d’intérêt convenu, déduction faite des coûts de risque et des frais administratifs.

Hypothèque à terme, ou hypothèque forward : fixer le taux d’intérêt jusqu’à un an à l’avance

Si une hausse des taux d’intérêt se profile, il est possible d’opter pour une hypothèque à terme, ou hypothèque forward, afin de s’assurer une hypothèque au taux d’intérêt actuel. Cela est également particulièrement indiqué si tu as besoin de ton hypothèque à un moment donné ou si tu souhaites la rembourser. Tu peux ainsi bénéficier des taux d’intérêt actuels. Suivant la banque, un supplément peut toutefois être facturé.

Hypothèque SARON : taux d’intérêt variable, durée indéterminée

Qu’est-ce qu’une hypothèque SARON ?

SARON est l’abréviation de Swiss Average Rate Overnight et a remplacé fin 2021 le taux indexé sur le marché monétaire LIBOR utilisé jusqu’alors. Le SARON est un taux d’intérêt de référence qui est basé sur les transactions effectivement conclues entre les banques. Pour faire simple, il s’agit du taux d’intérêt auquel des banques se prêtent mutuellement de l’argent pendant la nuit. Les taux d’intérêt de ces crédits sont additionnés et leur moyenne calculée, ce qui donne le Compounded SARON. Les banques s’accordant de nouveaux crédits à de nouveaux taux d’intérêt sur le marché monétaire, il en résulte une nouvelle moyenne et donc un nouveau SARON. Le taux d’intérêt de l’hypothèque SARON varie donc lui aussi.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque SARON

Si tu es à la recherche d’une solution de financement flexible et à durée indéterminée pour ton logement et que tu peux assumer les fluctuations des taux d’intérêt à court terme, l’hypothèque SARON est la solution pour toi. Tu bénéficies pendant toute la durée du contrat d’un taux d’intérêt transparent et conforme aux conditions du marché. Dans un environnement de taux d’intérêt normal, les taux d’intérêt du marché monétaire sont plus bas que ceux des financements à long terme, mais ils peuvent aussi évoluer relativement vite. Pendant la durée du contrat, la banque adapte les taux d’intérêt en conséquence à intervalles réguliers, en général tous les trois mois. Pour ce faire, elle se base sur le taux directeur de la Banque nationale suisse, qui tient compte à son tour de l’évolution conjoncturelle. Cela signifie que tu profites alors de taux d’intérêt en baisse, mais que tu dois aussi pouvoir assumer financièrement la hausse des taux d’intérêt. Tu peux par ailleurs transformer assez facilement l’hypothèque SARON en une hypothèque à taux fixe. Suivant la banque, cela peut parfois ne prendre que quelques jours.

Crédit de construction : le financement flexible pour les nouvelles constructions, les transformations ou les rénovations

Un crédit de construction est une forme de crédit particulière qui s’apparente à une hypothèque. Un compte de construction est créé à ton intention et permet de traiter les frais courants du projet de construction, par exemple les paiements aux architectes, aux entreprises de construction et aux artisans. Le compte de construction commence à 0 franc et descend dans le négatif au fil de ces paiements, jusqu’à un montant fixé au préalable. La durée d’un crédit de construction est illimitée ; son taux d’intérêt est variable et dépend du type d’utilisation. Une fois les travaux de construction terminés, le crédit de construction est converti en hypothèque.  Tu peux choisir entre hypothèque à taux fixe, hypothèque à taux variable ou hypothèque SARON.

Il est également possible de financer la construction à l’aide d’une hypothèque, en ayant le choix entre le versement de la totalité de l’hypothèque au début des travaux ou des versements échelonnés pendant la phase de construction. Comparée à un crédit de construction, une hypothèque présente un taux d’intérêt plus avantageux.

Hypothèque à taux variable : un financement flexible

L’hypothèque à taux variable n’a pas de durée fixe et le taux d’intérêt varie en fonction de la situation sur le marché monétaire et le marché des capitaux. Le délai de résiliation est de trois à six mois, ce qui permet de passer rapidement à un autre modèle de prêt hypothécaire lorsque, par exemple, une hausse des taux d’intérêt se profile. L’hypothèque à taux variable convient surtout en tant que solution transitoire, par exemple lorsque les propriétaires veulent vendre leur bien dans un avenir proche.

La grande flexibilité de l’hypothèque à taux variable a toutefois un prix : cette forme de financement est relativement onéreuse. En outre, l’ajustement du taux d’intérêt n’est pas aussi clairement défini que pour l’hypothèque du marché monétaire, et il n’est pas absolument certain que la baisse des taux d’intérêt se répercute immédiatement.

Comparatif des modèles d’hypothèques : aperçu des avantages et des inconvénients

Premier achat ou bien immobilier « vert » : offres spéciales

Lors de la recherche de l’hypothèque adaptée, il est important de surveiller également les offres spéciales. Parfois, les banques proposent des taux d’intérêt préférentiels pour l’acquisition de votre premier logement ou pour le transfert d’une hypothèque existante depuis une autre banque. Les biens immobiliers présentant une haute efficacité énergétique ou les mesures de construction visant à atteindre cette dernière peuvent également être associés à des taux d’intérêt intéressants.

Conclusion : un examen attentif de la situation est judicieux

Tu connais maintenant les principaux avantages et inconvénients des différents modèles de prêts hypothécaires. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option : l’important est que le modèle hypothécaire te corresponde et tienne également compte de tes souhaits et de tes besoins. Le montant de l’acompte, tes revenus mensuels et tes dépenses régulières sont également déterminants. Les conseils d’un spécialiste peuvent t’aider à adapter l’hypothèque à ta situation personnelle.