Résiliation anticipée d’une hypothèque à taux fixe

Jürg Zulliger

Du point de vue d’un client d’une banque, il existe de nombreuses raisons valables de résilier prématurément un prêt hypothécaire: un changement du lieu de travail imprévu par exemple peut l’obliger à vendre son bien immobilier et à chercher un appartement à louer ou à acheter ailleurs.

Il arrive souvent que des couples réalisent leur rêve de posséder leur propre maison ensemble. Si les deux se séparent quelques années plus tard, la vente de la maison est souvent inévitable.

Les hypothèques fixes, sont-elles des «Les menottes d’or»?

La vente de la maison signifie aussi que tous les prêts hypothécaires doivent être résiliées et remboursées prématurément. Dans l’environnement des taux d’intérêt actuel, s’ajoute une troisième variante: beaucoup de propriétaires sont encore liées par des prêts hypothécaires à taux fixe, qu’ils ont conclus à un niveau de taux d’intérêt beaucoup plus élevé. Si seulement ils n’étaient pas liés par cette hypothèque! Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, les coûts de financement pourraient facilement être réduits de moitié. De ce point de vue également, la question se pose souvent de savoir si et sous quelles conditions un prêt hypothécaire peut être résilié prématurément.

Dans diverses publications ainsi que par des experts renommés, dans le cadre d’hypothèques fixes à très long terme, il y a même un avertissement que le prêt et donc le bien immobilier pourrait devenir un piège à coûts.

Mais pourquoi est-il si coûteux de résilier un prêt hypothécaire prématurément? L’idée est simple: tout contrat doit être respecté par les deux parties contractantes. La banque s’engage à mettre le prêt à la disposition du client pour la durée contractuellement garantie. Inversement, le client de son côté est tenu d’exécuter le contrat, y compris le paiement des intérêts et l’amortissement.

Comment les banques calculent

Une certaine formule de calcul s’est établie dans la branche pour une résiliation anticipée. Vous trouverez une représentation simplifiée ci-dessous:

Exemple de calcul:

Taux d’intérêt hypothécaire selon le contrat: 2,5 %
Taux d’intérêt de refinancement en vigueur: 0 %.
Montant du crédit: Fr. 500 000
Durée résiduelle: quatre ans

Frais de remboursement anticipé pour la banque:
500 000 Fr. x 2,5 pour cent x 4 ans = 50 000 francs.

Les banques n’exigent pas seulement des pénalités de remboursement anticipé pour les prêts hypothécaires à taux fixe. Il en va de même pour les hypothèques Libor, bien qu’aucun taux d’intérêt fixe ne soit convenu. Les conditions et la durée minimale de l’hypothèque Libor stipulées dans le contrat font foi.

Alternatives à la résiliation anticipée

Notre recommandation est donc la suivante: envisagez toujours des alternatives à la résiliation anticipée de l’hypothèque! Vous seriez mieux lotis si l’acheteur de la maison ou de l’appartement reprenait l’hypothèque existante. Cela vous éviterait une pénalité de remboursement anticipé potentiellement élevée. Si le taux d’intérêt convenu est plus ou moins conforme au marché, l’acheteur ne subit aucune perte. Dans l’éventualité où l’hypothèque existante serait plus chère qu’une nouvelle hypothèque, la différence devrait être prise en compte dans les négociations du prix d’achat.

Si vous achetez une nouvelle maison, le transfert de l’hypothèque existante à votre nouvelle maison serait la solution la plus facile et la moins chère. En règle générale, les banques sont prêtes à s’adapter au client à cet égard et à lui proposer une solution équitable.

De plus, vous devez savoir qu’il y a une certaine marge de négociation selon les circonstances concrètes. Si, par exemple, le nouveau propriétaire conclut un contrat de financement avec la même banque, les risques pour la banque sont limités. De telles circonstances et d’autres semblables devraient faire l’objet de négociations.

L’intérêt négatif est-il autorisé?

Le chapitre sur la résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire s’est enrichi d’une question explosive. Certaines banques ont déjà appliqué un taux de réinvestissement de 0 %, comme dans l’exemple ci-dessus. Certains établissements sont même allés plus loin en imposant des taux d’intérêt négatifs. La «pénalité», peu attrayante du point de vue du client, s’accroît donc davantage. Dans l’exemple ci-dessus, l’écart entre les taux d’intérêt ne serait alors pas de 2,5 %, mais de 3 %, selon le rendement que la banque juge approprié dans le contexte actuel du marché.

Sur le plan juridique, cependant, ce fait est controversé. Un contre-argument est que le paiement compensatoire peut pas être plus élevé que ce que la banque aurait gagné si le contrat avait été poursuivi normalement; en outre, les conditions du contrat ne prévoyaient à l’époque pas du tout ce cas particulier d’intérêts négatifs. Dans un jugement remarquable du Tribunal de district d’Uster, une banque n’a pas pu faire valoir un droit à des intérêts négatifs.

Mais attention, les juges ont interprété les circonstances concrètes, l’historique et le libellé du contrat. Dans un autre cas, bien entendu, les circonstances et les documents contractuels respectifs seraient déterminants. Certaines banques commencent déjà à adapter leurs conditions et leurs contrats hypothécaires. Par conséquent, rien ne garantit que des taux d’intérêt négatifs ne se matérialiseront pas pour vous en cas de résiliation anticipée.

Conseils pour la pratique

PAvant de signer un contrat, vérifiez si cette question est suffisamment claire et équitable de votre point de vue. En cas de doute, demandez l’avis d’un professionnel indépendant.

Si vous êtes vous-même confronté à une pénalité de remboursement anticipé, vous devez exiger un relevé détaillé et compréhensible de la banque. Étant donné qu’il s’agit d’une affaire très coûteuse, il peut également être utile d’avoir recours à des experts indépendants (un expert financier ou l’Ombudsmann des banques). Bien entendu, le calcul et le montant de la créance doivent être corrects et conformes au contrat conclu.

Point de contact pour les questions / lien:

L’Ombudsman des banques est un service de conseil gratuit pour les clients des banques. Il s’est également penché sur la question de la résiliation anticipée d’hypothèques:

www.bankingombudsman.ch