Construction de maison: les clés pour une bonne ma

Jürg Zulliger

Que coûte une maison? Le montant du financement nécessaire pour un logement sera évidemment différent selon l’architecte ou l’expert à qui l’on pose la question. Cela dépend s’il s’agit d’une maison mitoyenne standard ou d’une villa avec des matériaux nobles et de grands espaces. Dans les faits, les maîtres d’ouvrage privés inexpérimentés se bercent toujours d’illusions lors de la planification de la construction d’une maison.

Pièges budgétaires dans la planification d’une construction de maison

Il en résulte de grossières erreurs d’estimation: par exemple, des catalogues allemands ou autrichiens proposent des maisons préfabriquées à partir de 250 000 ou 300 000 euros. Mais une personne qui achète une telle maison et la fait assembler en Suisse doit s’attendre à des frais supplémentaires en tous genres: rien que les travaux de terrassement et d’excavation peuvent engloutir 150 000 francs ou plus. A cela s’ajoutent les dépenses pour les raccordements aux réseaux, les adaptations, l’aménagement intérieur et d’autres frais annexes: il peut arriver que le prix initial de la construction de maison n’inclue pas l’équipement complet avec un système de chauffage et l’ensemble de la domotique. Sans même parler du jardin.

Autre exemple : les pompes à chaleur. Un appareil avec sonde géothermique peut coûter à lui seul entre 15 000 et 20 000 francs. Mais là aussi, sans connaissances techniques, le compte n’y est pas. Selon le terrain et les caractéristiques géologiques, le forage nécessaire pour exploiter l’énergie géothermique du sous-sol peut alourdir la facture d’autant. Viennent ensuite s’ajouter les travaux d’adaptation, le montage et les conduites, que l’on avait oubliés dans la planification. Il se peut aussi que le propriétaire ait oublié que la dépose et l’évacuation de l’ancien chauffage ont aussi un coût.

Les règles d’or de la budgétisation des coûts de construction

Comme la plupart des propriétaires ne disposent pas de tels montants sur leur compte salaire, le financement de grands travaux de construction et de rénovation s’effectue généralement par le biais d’une banque. La fiabilité des estimations est donc également importante pour s’accorder avec la banque et éviter les mauvaises surprises.

Dans le cas d’hypothèques existantes, ces deux «règles d’or» bien connues s’appliquent:

• Après la rénovation d’une maison, il faut justifier d’une part d’apport personnel d’au moins 20%. Attention: le critère déterminant à cet égard est toujours la valeur estimée par la banque, qui ne correspond pas nécessairement aux coûts réels. Si une rénovation comprend l’entretien normal du bâtiment ou peut être classée en partie comme «hobby», il ne sera pas possible de la financer à 1:1 avec une hypothèque plus élevée.
• Viabilité financière: même après le versement d’un prêt supplémentaire, le montant total des coûts fixes pour les intérêts (calculés pour un taux d’intérêt de 5%), les amortissements et les frais annexes ne peut pas dépasser un tiers du revenu brut.

L’hypothèque en ligne homegate.ch est soumise aux mêmes principes: la limite de crédit préalablement accordée doit être respectée. S’il s’agit d’un financement existant et qu’un prêt supplémentaire est requis, tout peut s’effectuer facilement en ligne. Le prêt supplémentaire peut être demandé directement sur le portail en ligne personnel. Il suffit de déclarer l’utilisation prévue du capital supplémentaire, puis d’envoyer les justificatifs nécessaires pour le projet de rénovation.

Chiffres clés concernant les coûts de construction

Chaque construction de maison a ses propres caractéristiques, que ce soit pour le terrain, la forme du bâtiment, le plan d’ensemble ou le choix des matériaux. Cela étant, les coûts de référence peuvent être d’une grande aide pour jauger les constructions neuves, les offres d’achat et, plus tard, les rénovations: les solutions plus onéreuses en valent-elles vraiment le coût?

Le coût d’une construction neuve de standing moyen est de l’ordre de 800 francs par mètre cube. Cela peut même commencer dès 650 francs pour les maisons individuelles mitoyennes standardisées. Pour les villas et les appartements de luxe, en revanche, la fourchette commence à 1000 francs par mètre cube, mais n’a pas de plafond.

Pour les rénovations importantes ou les aménagements de combles, l’ordre de grandeur est également de 800 à 900 francs par mètre cube transformé: par exemple, pour aménager une dépendance ou construire une pièce et la rendre habitable en partant de la chape, il ne faudra pas prévoir un budget trop faible. Les coûts totaux, avec l’isolation thermique, les raccordements et les installations, atteignent rapidement cet ordre de grandeur.

Chiffres clés concernant les coûts d’une construction neuve

• Coûts totaux d’une construction neuve: environ 800 à 900 francs par mètre cube bâti
• Salle de bains: 20 000 francs avec tous les équipements et le mobilier, comme le WC, la baignoire, l’armoire de toilette, le carrelage et les installations
• Cuisine: 20 000 à 30 000 francs avec le bloc cuisine, les placards, le four, le lave-vaisselle, l’évier, le réfrigérateur, l’installation, les travaux de peinture, etc.
• Garage en dur, construit sur place: à partir de 30 000-40 000 francs ; garage bon marché en préfabriqué: à partir de 10 000 francs; abri: à partir de 2000 francs en version bon marché
• Jardin et extérieurs: conception classique avec allées en graviers, plantations, pelouse: environ 100 francs par mètre carré de transformation ou de surface (plantation simple, sans pente)
• Balcon: environ 1000 francs par mètre carré de surface, soit environ 10 000 francs pour un balcon moyen de 10 m² (valeur de référence lorsque le balcon est intégré lors d’une construction neuve)
• Fenêtres: 900 à 1000 francs par fenêtre ou 600 à 800 francs par mètre carré de fenêtre
• Cave: l’excavation d’une maison est courante, mais très onéreuse. Il faut compter environ 15 000 à 20 000 francs pour le creusement, auxquels s’ajoutent environ 400 francs par mètre cube de cave (non aménagée). Pour une maison individuelle classique, cela revient au minimum à 150 000 francs.

Chiffres clés concernant les coûts d’une rénovation

Les rénovations et les transformations coûtent beaucoup plus cher que ce que l’on pense souvent. Lorsque les coûts de rénovation dépassent 70% du prix d’une construction neuve, la pertinence économique de l’opération est discutable. A moins, bien sûr, que des motifs d’ordre sentimental, familial ou historique plaident pour la préservation du bâtiment.

• Surélévation d’un étage: de nombreux règlements sur les constructions et plans de zone autorisent les densifications, mais celles-ci se révèlent rapidement onéreuses. Pour une surélévation, c’est-à-dire l’ajout d’un étage sur le toit, il faudra prévoir un budget d’environ 1000 francs par mètre cube. Dans le budget, il faut tenir compte du fait que les transformations et les agrandissements s’accompagnent souvent de mesures structurelles supplémentaires sur le bâtiment (domotique, accès, surfaces, etc.).
• Aménagement de combles: si les combles doivent encore être isolés et aménagés correctement: également environ 1000 francs par mètre cube. Pour une maison individuelle: à partir de 50 000 francs (sans salle d’eau).
• Chauffe-eau solaire, environ 12 000 francs
• Isolation thermique d’un toit en pente: 12 000 à 20 000 francs ou environ 150 à 250 francs par mètre carré
• Isolation thermique des façades: 40 000 à 80 000 francs, souvent 20 à 25% de la valeur du bâtiment
• Travaux de peinture: environ 12 à 20 francs par mètre carré (peinture intérieure). Très variable en fonction du support, de la surface totale à peindre, du nombre de couches, etc. Les travaux de peinture sont meilleur marché dans les constructions neuves.
• Transformation de salle de bains: 12 000 à 20 000 francs
• Transformation de cuisine: entre 20 000 et 30 000 francs, souvent plus chère que dans le cas d’une construction neuve en raison des travaux d’adaptation. Il peut y avoir de grandes différences selon le bloc cuisine, qui peut souvent coûter à lui seul 15 000 francs ou plus dans le cas de modèles sur mesure.
• Nouveaux revêtements de sol avec parquet: environ 80 à 250 francs par mètre carré selon la qualité, pose comprise.
• Dalles de sol: par exemple en grès, à partir de 100 francs par mètre carré, pose comprise. Grandes variations de prix selon la surface posée et la qualité.
• Jardin d’hiver: modèles simples non chauffés de série acheté chez un revendeur: à partir de 10 000 francs
• Rénovation du chauffage et de la domotique: environ 200 000 francs pour les sanitaires, le chauffage, l’aération (en règle générale 20 à 40% de la valeur du bâtiment). Après plus de 40 ans d’utilisation, la réfection des murs et des revêtements de sol, le renouvellement de la domotique, etc. représentent même souvent 80 à 100% des coûts de construction initiaux dans le cadre d’une rénovation complète.
• Remplacement des installations de chauffage vieillissantes: de 15 000 à 30 000 francs; installation d’un nouveau système de chauffage (pompe à chaleur, granulés de bois ou système de cogénération): environ 50 000 francs

As-tu décidé de rénover ton logement? Découvre comment planifier correctement le projet de construction dans notre article sur la rénovation.

Les coûts de construction varient d’un projet à l’autre

Les exemples fournis sont des valeurs de référence confirmées par des professionnels du bâtiment et des architectes. Dans les situations concrètes, des montants différents devront être engagés selon les circonstances et les exigences. Il faut garder à l’esprit qu’il peut y avoir des écarts par rapport aux prix indicatifs par mètre cube, selon la norme visée (par ex. Minergie ou Minergie-P) et selon qu’ils incluent ou non les coûts supplémentaires pour l’énergie, le chauffage, l’installation photovoltaïque, etc.

Tu ne dois pas non plus oublier que même les architectes ne peuvent pas toujours évaluer de manière fiable les coûts de construction pour certains projets concrets. Une pratique courante dans le secteur consiste donc à tenir compte d’une limite de tolérance de 10 à 20% concernant les évaluations de coûts de construction de maison proposées par des architectes.