Comment financer ta résidence secondaire en Suisse à moindre coût

Bernhard Bircher-Suits

Nombreuses sont les personnes qui rêvent d’une résidence secondaire dans les montagnes grisonnes ou le très ensoleillé Tessin. Mais l’achat d’un logement ou d’une maison de vacances peut s’avérer onéreux. Le prix d’achat moyen pour ce type de bien en Suisse est passé de 750 000 francs en 2019 à près d’un million de francs actuellement. Selon l’étude UBS « Alpine Property Focus », les prix des logements de vacances de « bonne qualité » dans les destinations principales le long des Alpes ont grimpé encore davantage : à la fin du premier trimestre 2023, ces dernières avaient connu une hausse d’environ 7 % par rapport à l’année précédente. Moins étonnant : les résidences secondaires les plus chères de Suisse se trouvent à la station thermale mondaine de Saint-Moritz, en Engadine (GR). Le prix du mètre carré y est en effet d’au moins 20 500 francs. En deuxième position vient le domaine skiable grison de Flims/Laax, avec un prix au mètre carré de plus de 17 000 francs, suivi de Gstaad dans l’Oberland bernois, où il avoisine les 17 000 francs. 

Ralentissement des hausses de prix pour les logements de vacances

Bonne nouvelle pour les acheteuses et acheteurs potentiels : les hausses de prix sur le marché des résidences secondaires devraient ralentir dans les prochains trimestres, selon divers observateurs du marché. Si l’on en croit l’étude UBS susmentionnée, « une période de stagnation des prix » se profile. Mais dans quelles régions les logements de vacances sont-ils encore abordables ? Les prix des résidences secondaires en Suisse varient fortement suivant la région, la situation et la taille du bien immobilier.

Résidences secondaires à bas prix à Leukerbad

Il existe toutefois des lieux de vacances renommés aux prix relativement bas : dans la station thermale valaisanne de Leukerbard, par exemple, un logement de vacances affiche un prix au mètre carré de « seulement » 6200 francs. Et l’offre à Leukerbad est grande. Sur Homegate, quelque 50 résidences secondaires étaient ainsi proposées à la vente en septembre 2023. Un logement rénové de 2,5 pièces avec une surface habitable de 50 mètres carrés, construit en 1978, est ici mis en ligne à 350 000 francs. Dans le canton du Valais, les autres destinations de vacances bon marché sont Anzère, Evolène, Leysin-Les Mosses et Ovronnaz. Dans les Grisons, Disentis/Mustér est une commune abordable, de même que Breil/Brigels ou Obersaxen. Les localités de Hasliberg (BE), Wildhaus et Flumserberg (SG) sont également considérées comme des marchés immobiliers dont le prix au mètre carré est relativement bas.

Les inconvénients de l’achat d’une résidence secondaire à crédit

Tu as déjà trouvé le logement de vacances de tes rêves ? Si le prix de vente dépasse le montant de tes économies, il te faudra demander un prêt hypothécaire. Or ces derniers sont soumis à des règles plus strictes lorsqu’il s’agit de logements ou de maisons de vacances. Les fournisseurs de crédit exigent ainsi des acheteuses et acheteurs qu’ils soient en mesure de payer entre 30 et 50 % du prix d’achat de leur poche, par exemple avec leurs économies ou avec une avance d’héritage.

Pour faciliter la compréhension, nous avons créé pour toi un exemple fictif de calcul : une personne achète un appartement de vacances à Grindelwald (GR), vendu à un million de francs. Selon les cas, les banques le financeraient donc à hauteur de 500 000 à 700 000 francs environ par le biais d’un prêt hypothécaire. La raison à cette exigence de fonds propres plus importants ? Les résidences de vacances présentent un plus grand « risque de défaillance » pour les créanciers. De fait, si les propriétaires se trouvent dans une mauvaise passe financière, c’est la résidence secondaire qui est vendue en premier, souvent à un niveau inférieur au prix d’achat. Les banques vérifient par ailleurs la charge financière représentée par tous les prêts hypothécaires existants d’un ménage. Si tu as déjà un prêt pour financer ton logement en propriété, la charge de la résidence secondaire vient s’ajouter à celle-ci. Florian Schubiger, de la plateforme de médiation hypothécaire hypotheke.ch (seulement en allemand), conseille de prendre aussi en considération des banques régionales, car elles connaissent bien le marché local de la commune visée. Selon lui, elles sont mieux à même d’évaluer le prix d’achat et accordent généralement un prêt plus généreux.

Les coûts hypothécaires ne doivent pas dépasser un tiers du revenu du ménage

Les fournisseurs de crédit appliquent la règle de viabilité suivante : les coût de tous les prêts hypothécaires d’un ménage ne doivent pas excéder un tiers de son revenu brut. Si tu loues ta résidence principale, cela est également pris en compte dans le calcul de ta capacité d’emprunt. Plus ton loyer est élevé, plus le prêt accordé pour une résidence secondaire sera bas. Tu n’as en outre pas le droit de demander un versement anticipé de tes économies liées au pilier 3a ou à la caisse de pension, ni de les mettre en gage. Et aucun capital issu de la prévoyance professionnelle ou du pilier 3a ne peut être utilisé pour l’amortissement de l’hypothèque. En parallèle, celle-ci doit être davantage amortie que pour les logements à usage personnel.

Néanmoins, dans le cas d’une résidence de vacances, tu peux déduire les intérêts dus, les frais d’entretien de maintien de la valeur et les frais d’assainissement énergétique de ton revenu imposable.

Les obstacles à l’achat d’une résidence secondaire avec une hypothèque sont relativement importants et, outre les taux hypothécaires aujourd’hui en hausse, il ne faut pas oublier les frais d’entretien et les impôts. Les conseils suivants t’aideront dans la recherche, l’achat et le financement du logement de vacances de tes rêves :

1. Planification budgétaire : commence par te fixer un budget réaliste avant de te lancer dans tes recherches. Prends en compte non seulement le prix d’achat d’un bien, mais aussi les charges, comme les impôts, les assurances et les frais d’entretien, ainsi que les éventuels versements à un fonds de rénovation existant dans le cas d’une propriété par étages. Détermine le montant mensuel que tu peux te permettre de financer sans compromettre ta sécurité financière. Tu trouveras divers « Calculateurs d’hypothèque » sur Internet. En quelques minutes, tu découvriras ainsi le prix maximum possible de ta future résidence secondaire.

2. Accumulation d’un capital propre : plus tu as des fonds propres pour l’achat d’un logement de vacances, plus ton financement sera avantageux. Économise de manière ciblée et fixe-toi un objectif d’épargne. Mise sur les liquidités, un emprunt sans intérêts auprès de tes parents, une avance d’héritage ou une donation. Tu peux aussi envisager d’augmenter le remboursement pour ton logement en propriété.

3. Recherche immobilière avec un prix maximal : les portails immobiliers comme Homegate te permettent de chercher précisément des résidences de vacances qui correspondent à ton budget. Sélectionne la localité souhaitée et fixe le prix d’achat maximal pour ta recherche. Si tu ne trouves aucune offre qui correspond, tu peux élargir le périmètre de ta recherche à un rayon de 50 kilomètres de la commune choisie.

4. Examen de la commune concernée : effectue des recherches approfondies pour comprendre le marché immobilier de la localité et de la région dans laquelle tu veux acheter. Cela peut valoir la peine de discuter avec des spécialistes de l’immobilier sur place. Ils connaissent en effet le marché de la destination souhaitée, ainsi que les avantages et les inconvénients de la commune visée. Examine aussi les prix de biens immobiliers similaires, sans oublier les facteurs qui peuvent avoir une influence tant positive que négative sur ta résidence secondaire. Si tu envisages un bien immobilier dans une station de sports d’hiver, vérifie impérativement que le lieu affiche un enneigement suffisant. Pense également à analyser l’évolution de la demande et des prix des biens immobiliers dans la commune souhaitée au cours des dix dernières années.

5. Comparaison des hypothèques : compare les offres de différents fournisseurs d’hypothèques afin de trouver les meilleures conditions. Fais attention au taux d’intérêt, à la durée et au montant des fonds propres que tu devras fournir. Pour le taux d’avance comme pour la charge supportable, les principes et les valeurs dont tiennent compte les banques peuvent varier. Les différences entre les taux hypothécaires peuvent être grandes. Examine soigneusement au moins trois offres d’hypothèques et leurs conditions. Les banques des régions touristiques proposent parfois des crédits sans exigences de fonds propres élevées ni taux de prime de risque exagérés.

6. Conseil financier : il peut s’avérer judicieux de demander conseil à des professionnels de l’immobilier, des avocats-es et des spécialistes financiers locaux afin de t’assurer que tu prends une décision éclairée lors de l’achat d’une résidence secondaire. Un conseiller financier peut t’aider à établir ton budget, à chercher des prêteurs adaptés et à déposer ta demande d’hypothèque.

7. Prise en compte de la valeur de revente : achète une résidence secondaire qui soit aussi bien desservie et calme que possible, qui bénéficie de préférence d’une situation ensoleillée et d’une jolie vue. Ce type de bien immobilier est en effet apprécié et sera donc plus facile à revendre. La taille des pièces et l’équipement doivent correspondre aux exigences actuelles. Efforce-toi par ailleurs d’acheter un bien qui plaise « au plus grand nombre », qui pourra ainsi être revendu rapidement à un bon prix en cas de difficultés financières.

8. Examen des défauts et risques : confie l’inspection du bien immobilier à un-e expert-e indépendant-e avant l’achat afin de t’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés. Fais également attention aux éventuels sites contaminés et aux dangers naturels, ainsi qu’aux projets de construction à proximité.

9. Évaluation de la situation fiscale : renseigne-toi sur les lois fiscales actuelles avant l’achat, ainsi que sur les avantages et inconvénients de la région concernée. Pour les propriétaires de résidences secondaires, l’administration fiscale ajoute une valeur locative estimée au revenu déclaré. Celle-ci est alors imposable dans le canton de la résidence de vacances. Si le bien est parfois loué à des vacanciers, seule une partie de la valeur locative sera imposée. Dans ce cas, les revenus locatifs devront toutefois être déclarés en sus.

Si tu as envie d’approfondir tes connaissances dans le domaine des hypothèques, tu trouveras dans notre guide des articles utiles contenant des conseils et astuces sur le sujet.