La sous-location via Airbnb est-elle autorisée?

Jürg Zulliger

A l’heure de la numérisation, il n’est pas rare de voir des annonces proposant des logements en location ou parfois même des bureaux sur des plateformes publiques de location ou de réservation (Airbnb, Booking.com, etc.). Si le propriétaire lui-même en est à l’origine – en tant que «maître des lieux» – cela est généralement accepté. Mais que se passe-t-il lorsqu’un locataire veut mettre «son» logement à disposition? Dans des cas extrêmes, les voisins s’offusquent des allées et venues dans la maison. Et sur le plan juridique, la marge de manœuvre est plus faible que ce que beaucoup de gens veulent croire.

Sous-location: la procédure formelle

En principe, il n’existe pas de règle formelle précisant si la sous-location doit faire l’objet d’un accord verbal ou écrit du propriétaire. Il est toutefois conseillé de donner ou d’exiger un accord par écrit. C’est la seule manière de prouver ce dont le propriétaire et le locataire ont convenu en cas de désaccords. Le propriétaire doit donner son accord par écrit par lettre recommandée le plus rapidement possible après en avoir reçu la demande.

Du reste, les formulaires ou les modèles de contrats de location les plus répandus dans la pratique requièrent expressément l’accord écrit du propriétaire. C’est toujours plus délicat lorsque le cas n’est pas réglementé clairement. Si le propriétaire ne répond pas du tout, ou s’il ne donne que vaguement son accord à l’oral, le locataire prend un risque. A ce sujet, Thomas Oberle, juriste au sein de l’Association des propriétaires (Hauseigentümerverband − HEV Suisse), explique: «Dans son propre intérêt, le locataire ne doit pas considérer l’absence de réponse comme un accord.» Et ce particulièrement dans le cas où un accord oral s’avèrerait suffisant (c’est-à-dire lorsque le contrat ne prévoit pas expressément un accord écrit).

Sous-location via Airbnb: un risque pour le locataire?

Si les conditions de la sous-location changent ou s’il y a un nouveau sous-locataire, le propriétaire a le droit d’en être informé. S’il a connaissance d’une sous-location pour laquelle il n’a pas donné son accord ou objectivement inadmissible, il peut mettre fin à la location.

Par ailleurs, pour la plupart des spécialistes, la sous-location est une situation temporaire durant laquelle le locataire ne se sert pas de son logement. Ainsi, toute personne ne vivant quasiment plus dans un logement et l’utilisant à des fins commerciales de façon permanente ne respecte pas ce principe inscrit dans la loi. Elle risque ainsi de voir son bail résilié.

Selon l’article 262 du Code des obligations suisse, une sous-location est considérée comme objectivement inadmissible dans les trois cas suivants:

• Refus de communiquer les conditions: si le locataire refuse d’informer le propriétaire des conditions de la sous-location. Le propriétaire a par exemple le droit de demander une copie du contrat de sous-location.
• Conditions abusives: il est interdit de demander un loyer trop élevé. Un locataire ne doit pas réaliser de bénéfices avec la sous-location. Toutefois, il peut exiger un montant raisonnable pour l’ameublement, l’équipement ou ses responsabilités en tant que locataire. La limite entre un prix raisonnable et une sous-location abusive doit être déterminée au cas par cas. Toutefois, selon les quelques décisions de justice rendues à ce sujet, le montant ne devrait pas dépasser 10 à 20% maximum.
• Inconvénients majeurs: la sous-location peut être interdite si elle est susceptible de causer des inconvénients au propriétaire. Par exemple, si le sous-locataire utilise les pièces différemment de ce qui a été convenu dans le contrat de location principal ou si les pièces sont occupées par un trop grand nombre de personnes dans le cadre de la sous-location.

Airbnb: la question de la gestion dans la pratique

Dans la pratique, le cas d’une location régulière via des plateformes Internet soulève des questions en termes de situation juridique et d’interprétation concrète. C’est ce que démontrent certains cas de résiliations de bail, mais aussi la réserve en matière de location à des fins professionnelles. «Au vu des bases légales, nous n’acceptons généralement pas les locations régulières via Airbnb», explique par exemple une porte-parole de Privera, l’une des principales entreprises de gestion en Suisse. Les dispositions légales mentionnées jouent ici un rôle. Le principe selon lequel la sous-location ne doit poser aucun inconvénient au propriétaire est important. Pourtant, c’est exactement le problème que pourrait poser une location régulière de courte durée, à cause, entre autres choses, d’une usure accrue du logement ou de nuisances pour les autres locataires. Selon la porte-parole, les plaintes en tant que telles sont peu connues. Mais cela peut arriver: par exemple lorsque des voisins ne voient pas d’un bon œil la présence de personnes étrangères à l’immeuble dans la cage d’escalier. Ou lorsque des hôtes trouvés via Airbnb sonnent régulièrement à leur porte pour demander à entrer.

Une sous-location à visée commerciale?

De plus, certains points essentiels manquent de directives précises et de bases juridiques claires. C’est également ce que confirme l’enquête réalisée auprès d’experts et de juristes. A ce sujet, Thomas Oberle, juriste au sein de l’Association des propriétaires (Hauseigentümerverband − HEV Suisse), est intransigeant: «J’estime qu’il ne s’agit pas d’une sous-location au sens strict du terme.» On parle de sous-location lorsque, par exemple, le propriétaire vit seul dans une maison individuelle et a encore suffisamment de place pour laisser une chambre à un étudiant. Il en va de même si un locataire passe une année à l’étranger et sous-loue son logement pendant cette période. «Toutefois, si le logement est régulièrement proposé à la location sur l’une des plateformes de réservation et de mise en relation habituelles, nous sommes face à un autre type de sous-location. Cela revêt plutôt la forme d’une activité commerciale», explique l’avocat Thomas Oberle. Et le propriétaire ne devrait «jamais tolérer» un tel usage.

Usage commercial: des abus potentiels

Pour l’avocat de l’Association des propriétaires, les points délicats sont désormais pointés du doigt: même si un locataire ne loue son appartement que pendant deux mois en été via Airbnb, il est également à l’origine d’une location abusive. C’est ce qu’illustre cet exemple tout simple: supposons que le loyer soit de 1000 francs par mois. Durant la haute saison, le locataire n’aurait aucun mal à louer pendant deux mois son logement bien situé à des hôtes ou des touristes pour 4000 francs. Le montant serait bien supérieur au double du loyer, ce qui serait clairement abusif. Dans ces circonstances, il est évident que le propriétaire est en droit d’interdire la sous-location.

Check-list du locataire: responsabilité et défauts

Le locataire doit bien être conscient qu’en sous-louant, il devient lui-même le propriétaire. Il a donc des droits et des obligations similaires. Le contrat de sous-location régit essentiellement les mêmes points que le contrat de location principal (prix, durée de location, possibilités de résiliation, description des pièces louées, etc.).

Les hôtes ou les «sous-locataires» ne sont pas autorisés à utiliser le logement d’une autre manière que celle prévue pour le locataire. Ils doivent par exemple respecter le règlement intérieur et les habitudes sur place.

Le locataire, pour sa part, doit gérer différents points afin, par exemple, de remédier à d’éventuels défauts dans le logement. Même si le locataire sous-loue le logement en entier, il ne doit pas oublier qu’il est toujours le partenaire contractuel du propriétaire:

• il reste redevable du loyer et de tous les frais supplémentaires prévus dans le contrat.
• De plus, il peut être tenu responsable par le propriétaire des dommages causés par le sous-locataire.

Par exemple, si le sous-locataire abîme le parquet ou la plaque vitrocéramique dans la cuisine, c’est au locataire de réparer le dommage causé. Il essayera bien entendu d’obtenir la contribution requise auprès de son sous-locataire.

L’aspect suivant ne doit pas être sous-estimé, surtout dans le cas de sous-locations régulières, mais généralement de courte durée, à des tiers: le locataire est entièrement responsable envers le propriétaire de tout dommage causé par les hôtes «Airbnb».