Decesso di un locatario - cosa fare?

Jürg Zulliger

Il decesso di un locatario è un tema difficile. Sia i parenti stretti, che la famiglia così come l’amministrazione immobiliare devono far fronte a questioni difficili. Questo dipende nei singoli casi dalle situazioni e dall’ambiente famigliare. Prima una questione principale: gli eredi assumono in molte questioni i diritti e gli obblighi. Fabian Gloor, giurista presso l’associazione Svizzera degli inquilini dice a questo proposito: "Gli eredi entrano nella posizione giuridica del defunto.” Se questi viveva come locatario in un appartamento in affitto la comunione ereditaria si assume tutte le pretese. Se le rivendicazioni sono giustificabili, gli eredi devono ad esempio assumersi gli affitti mensili dovuti e in parte anche le altre fatture e le spese.

Disdetta da parte degli eredi

La legge concede però agli eredi in un caso di decesso molti diritti. Essi hanno la possibilità di disdire il contratto di locazione entro il termine legale di tre mesi dalla  data di disdetta successiva possibile. I termini di disdetta variano da regione a regione e da cantone a cantone. Gli eredi devono però sfruttare velocemente questa possibilità. Un esempio: un locatario è morto in gennaio e il  termine più vicino per la disdetta è il 30 aprile;  gli eredi devono quindi dare disdetta entro questa data. “In pratica, però, si tiene conto di tutta la situazione” sottolinea Gloor. Vale a dire: bisogna prendersi tempo per riflettere. In questo caso eccezionale la maggior parte delle amministrazioni immobiliari assumono un atteggiamento accondiscendente e non cercano di prolungare il contratto solo perché la lettera di disdetta è arrivata un po’ tardi. Di regola gli eredi hanno interesse a sciogliere il contratto di locazione, perché vogliono sgomberare l´abitazione e perché non vogliono farsi inutilmente carico dell’affitto dovuto.

Quello che i profani spesso non sanno è che gli eredi legali entrano quasi nella posizione contrattuale della persona defunta. Se una comunione ereditaria è composta da diverse persone, ad esempio da una vedova e dai figli del defunto, la disdetta deve essere firmata da tutti. Teoricamente l’amministrazione potrebbe mettere in dubbio il diritto di disdetta degli eredi. In alcuni casi questi ultimi dovrebbero presentare un certificato di successione ereditaria. “Per fortuna la stragrande maggioranza delle amministrazioni immobiliari assumono però un atteggiamento di pragmatismo”. Dice Fabian Gloor

Decesso di un locatario: verificare lo scioglimento del contratto

Il nostro consiglio è: che gli eredi cerchino il dialogo con l’amministrazione immobiliare. È possibile che gli interessi siano in fondo gli stessi. Forse l’amministrazione vuole eseguire al più presto possibile dei lavori di ammodernamento nell’abitazione per poi cercare un nuovo locatario. Quando entrambe le parti sono d’accordo, possono concordare un contratto di risoluzione. “Con esso sarebbe addirittura possibile sciogliere subito il contratto di locazione”, dice il giurista Fabian Gloor. L’importante è che la cessazione del contratto di locazione venga eseguita nel modo formalmente corretto, in forma scritta e naturalmente con il consenso di entrambe le parti.

Come comportarsi se il contratto di locazione non può essere sciolto subito e  non può essere disdetto per molto tempo? Tutte le locatarie e tutti i locatari possono fare uso del diritto legale di restituzione anticipata (articolo 264 del codice delle obbligazioni). Questo diritto permette loro di essere esonerati dai loro doveri senza rispettare un termine di disdetta a patto che trovino un locatario subentrante solvente accettabile. Il locatario subentrante deve in sostanza essere pronto ad accettare il contratto di locazione alle stesse condizioni.

Com’è la situazione per le coppie?

Quando si affronta questo tema spesso ci si dimentica delle conseguenze che comporta per i coniugi, i concubini o i conviventi. „Se una coppia non ha firmato il contratto sulla base della responsabilità solidale, il contratto di locazione in caso di decesso non passa automaticamente al partner superstite.”, spiega Gloor. Esempio: una vedova non ha automaticamente il diritto di rimanere nell’abitazione. Gode di questo diritto solamente se entrambi erano partner contrattuali o se la vedova era erede unica del defunto. Per proteggersi meglio, i coniugi e i concubini dovrebbero sempre firmare entrambi questi contratti.

Se i rapporti familiari ed ereditari sono complessi sarebbe sensato ricorrere a un esecutore testamentario. Un testatore ha ad esempio la possibilità di nominare in un testamento un esecutore testamentario adeguato. Questo si occupa poi delle questioni legate all’eredità o anche dello scioglimento del contratto di locazione.

Le questioni e i temi essenziali per l’amministrazione sono naturalmente un po’ diversi. Il locatore non ha alcuna possibilità di imporre una disdetta straordinaria ma deve rispettare i termini di legge e i termini di disdetta del luogo. Se una vedova dopo il decesso abita da sola nell’abitazione in affitto, il locatore non può disdire il contratto di locazione a proprio piacimento. Fabiano Gloor “Un tribunale giudicherebbe con ogni probabilità tale disdetta nei confronti della vedova illegale.”

Per quanto riguarda il tema decesso del locatario, vanno menzionati anche altri casi speciali: se gli eredi rifiutano un’eredità, viene aperto il fallimento per l’eredità. A seconda del caso diventa difficile ottenere il pagamento di un affitto da un’eredità.

Decesso di un locatario: se non vengono trovati eredi

Simile è la procedura se non vengono trovati eredi. In questo caso l’amministrazione deve occuparsi personalmente dello sgombero e delle formalità. L’ufficio esecuzioni e fallimenti competente esegue in tale caso una liquidazione. Il locatore deve far valere i suoi crediti nell’ambito della procedura. A seconda del caso questo è l’unico modo per finanziare gli affitti o le spese non versate di uno sgombero di abitazione.