Una casa, più eredi. Cosa si può fare?

Che cos’è una comunione ereditaria e a cosa si deve prestare particolare attenzione?

Ognuno di noi ha la possibilità di pianificare la successione in vita, stabilendo chi dovrà ricevere la massa ereditaria. Per farlo, è possibile avvalersi di un contratto successorio o di un testamento. In assenza di uno di questi due documenti, a determinare i singoli eredi ci pensa la successione legittima.

Ma se il testamento stabilisce che un immobile debba essere lasciato in eredità a più persone, gli eredi formano una comunione ereditaria. Il bene immobile diventa quindi di proprietà comune delle persone appartenenti alla comunità di eredi. Tutti i coeredi hanno gli stessi diritti e doveri e devono fare attenzione a un paio di questioni fondamentali.

6 cose che devi sapere sulle comunioni ereditarie

1. L’obiettivo primario di una comunione ereditaria è la divisione dell’eredità e il conseguente scioglimento della comunione stessa. 

2. La comunione ereditaria è soggetta al principio della responsabilità solidale, vale a dire che gli eredi sono responsabili l’uno dell’altro. Se ad esempio un erede non adempie ai suoi obblighi finanziari per ciò che concerne l’eredità, i coeredi ne rispondono anche con il loro patrimonio personale.

3. I membri di una comunione ereditaria godono degli stessi diritti, indipendentemente dal grado di parentela con il defunto, dal loro stato sociale o dall’età.

4. Nella comunione ereditaria tutte le decisioni vengono prese in base al principio dell’unanimità: quindi, una decisione vale solo quando tutti i coeredi votano a favore.

5. Ogni erede ha la possibilità di rifiutare l’eredità comunicando la decisione entro tre mesi dalla morte del disponente. Una scelta che può rivelarsi vantaggiosa se ad esempio il disponente aveva dei debiti da saldare.

6. In caso di decesso di un coerede, la sua quota all’interno della comunione ereditaria entra a far parte della sua massa ereditaria. Ciò significa che anch’esso lascia in eredità la sua appartenenza a una comunione ereditaria a uno o più eredi.

Per ora sembra tutto equo e coerente, non è vero? Purtroppo, però, sono proprio questi principi a causare spesso problemi e disaccordi all’interno di una comunione ereditaria di un immobile. È evidente, infatti, che una casa non è poi così semplice da dividere. Altrettanto complesse sono tutte le decisioni che riguardano l’immobile, poiché è sempre necessario accordarsi su una soluzione condivisa. In linea di massima, una comunione ereditaria di un immobile può prendere in considerazione tre buone opzioni.

Tre soluzioni a disposizione di una comunione ereditaria per regolare la divisione di un immobile

1. La comunione ereditaria può vendere l’immobile

Probabilmente la soluzione più semplice e rapida è di procedere alla vendita della casa o dell’appartamento, così da poter effettuare la divisione dell’immobile ereditato fra i singoli eredi.[FZ1]  A sua volta, la vendita comporta lo scioglimento della comunione ereditaria. Ovviamente tutti gli eredi devono essere d’accordo, il che non è da dare sempre per scontato.

2. La comunione ereditaria può dare la casa in affitto

Qualora non si riuscisse a trovare un accordo per una possibile vendita, rimane sempre la possibilità di rimandare la decisione e, nel frattempo, di affittare l’immobile. In questo caso la comunione ereditaria può agire come una società semplice. Questo scenario potrebbe contemplare anche uno dei coeredi che abita l’immobile in qualità di locatario. Nel lungo termine si consiglia di mantenere la proprietà congiunta dell’immobile solo se gli eredi hanno una buona intesa e tutti i membri della comunione ereditaria si trovano d’accordo in larga misura. In caso di decesso di singoli coeredi, nel corso degli anni e dei decenni possono subentrare nuovi coeredi, che modificano necessariamente la struttura e l’omogeneità della comunione stessa. Onde evitare conflitti, bisognerebbe riflettere seriamente sull’intenzione di mantenere intatta una comunione ereditaria nel lungo termine.

3. I singoli membri della comunione ereditaria possono essere liquidati

Tale possibilità si può verificare quando uno degli eredi rileva l’immobile liquidando tutti gli altri coeredi. In questo caso tutti gli eredi devono essere concordi sul valore dell’immobile. Una perizia può fornire maggiori informazioni sul valore. Un’ulteriore possibilità è che i singoli eredi vendano la loro quota ereditaria agli altri coeredi. Anche in questo caso sarebbe opportuno far stimare il valore dell’immobile da un esperto.

 

 

Le tre opzioni descritte presuppongono che la comunione ereditaria sia caratterizzata da un clima di unità e di intesa. Sfortunatamente, però, talvolta la situazione è ben diversa e non è raro che vi siano controversie e malumori riguardanti la proprietà comune dell’immobile.

Vendere, affittare o abitare l’immobile: cosa fare quando la comunione ereditaria non riesce a trovare un accordo?

La divisione di una successione si rivela spesso essere un’impresa difficile. E se la massa ereditaria è composta da un bene immobiliare la situazione si complica. I figli del disponente hanno un forte legame con la casa di famiglia, da cui non vogliono separarsi, mentre gli altri coeredi preferirebbero venderla per ricevere la loro quota. Come si può venire a capo di una tale situazione di stallo?

In linea di massima, la comunione ereditaria di un immobile ha a disposizione tre possibilità quando non riesce a trovare un accordo:

1. Richiedere l’aiuto di un mediatore

Se il disaccordo fra gli eredi non permette loro di prendere alcuna decisione, un mediatore indipendente può contribuire a chiarire e risolvere i conflitti.

2. Designare un rappresentante degli eredi

Qualora non sia possibile risolvere i conflitti fra gli eredi e la comunione ereditaria risulti pertanto incapace di agire, si può procedere alla nomina di un rappresentante degli eredi, che può essere incaricato della gestione dell’immobile in attesa di trovare una soluzione definitiva.

3. Azione di divisione

Ogni membro della comunione ereditaria è libero di far valere in qualsiasi momento la propria azione di divisione in tribunale. In questo caso il giudice determina il valore dell’immobile e, di conseguenza, stabilisce la quota spettante al coerede che ha promosso l’azione. La comunione ereditaria può allora decidere di cedere l’immobile e liquidare gli eredi oppure uno degli eredi mantiene la proprietà dell’immobile liquidando gli altri. Se i membri della comunione ereditaria non raggiungono un'intesa per l’azione di divisione, il tribunale può disporre che l’immobile venga messo all’asta. Tuttavia, è preferibile evitare una tale evenienza proprio perché per gli eredi un’asta ha spesso risvolti negativi dal punto di vista finanziario. L’intero processo di un’azione di divisione è molto lungo, impegnativo e costoso e dovrebbe rappresentare pertanto l’ultima spiaggia affinché gli eredi possano trovare un accordo.

Ovviamente, la migliore strada da intraprendere per una comunione ereditaria dipende molto dal caso individuale e dai coeredi. La soluzione meno complessa consiste nel cercare uno scioglimento rapido e unanime per puntare alla divisione ereditaria. Eventuali controversie e conflitti dovrebbero essere chiariti il prima possibile. Ma se si sono ormai serrate le file e la comunione ereditaria non riesce proprio a trovare un accordo, il supporto di mediatori esterni può certamente contribuire a individuare un percorso comune.