Assicurazione cauzione d’affitto
Chiunque prenda in affitto un appartamento o un ufficio, di solito deve versare un deposito cauzionale come forma di garanzia. Tale metodo presenta alcuni svantaggi. Somme considerevoli di denaro restano vincolate senza alcun profitto, anzi sono soggette a sempre più imposte. Quali sono le alternative disponibili?
Jürg Zulliger
Fino a tre canoni di locazione mensili vincolati
Secondo la legge, il locatore ha il diritto di richiedere come deposito cauzionale fino a tre canoni di locazione mensili (valido per i locali a uso abitativo ai sensi dell’articolo 257e del Codice delle obbligazioni svizzero). L'importo garantito può essere utilizzato in seguito per il pagamento di eventuali danni all’immobile o per il saldo dei canoni di locazione non percepiti da parte del locatore. Nel caso di un canone di locazione mensile, ad esempio, di 2000 franchi, l’importo del deposito cauzionale risulterà piuttosto elevato. Diverse migliaia di franchi saranno dunque vincolate senza maturare interessi.
La tendenza a tassi di interesse negativi in Svizzera ora si riflette anche in questo settore e sempre più banche non vedono di buon occhio i depositi cauzionali. Si delinea la tendenza a sottoporre a tassazione le imposte di registrazione, le spese o, in seguito, persino gli interessi negativi. I saldi dei conti standard mettono in evidenza che non ci sono interessi, ma piuttosto tasse e detrazioni.
Alternative al deposito cauzionale
Quali alternative vi sono a disposizione? Sul mercato sono disponibili diverse offerte di assicurazioni cauzione d’affitto, ad esempio da parte di compagnie di assicurazione e banche. Il locatario paga un premio assicurativo anziché versare un deposito cauzionale in contanti. Al locatore viene garantita una fideiussione. In caso di richieste di indennizzo giustificate non saldate, queste saranno liquidate tramite l’assicurazione cauzione d’affitto. In tali casi rientrano generalmente i danni al locatore e, in determinate circostanze, i canoni di locazione non percepiti dal locatore.
Tuttavia, è necessario fornire motivazioni plausibili. Una di queste è piuttosto ovvia: se, come già menzionato, al momento del trasloco le finanze scarseggiano, la fideiussione rappresenta una valida alternativa al versamento di somme elevate in contanti. Nella pratica accade spesso che il deposito cauzionale versato all’ex locatore non sia stato ancora sbloccato. In tal caso, se è necessario depositare una nuova cauzione, le cose potrebbero mettersi male dal punto di vista finanziario.
Assicurazione cauzione d’affitto: che cosa copre?
Un’assicurazione cauzione d’affitto, tuttavia, non è un’assicurazione nel vero senso del termine. Il termine fideiussione è più appropriato. Di fatto, l’assicurazione provvede semplicemente ad anticipare la prestazione. Qualora debba effettuare dei pagamenti, questi dovranno in seguito essere rimborsati dal locatario. La fideiussione non è quindi in alcun modo paragonabile a un’assicurazione di responsabilità civile personale. Indipendentemente dall’assicurazione cauzione d’affitto, tutti i locatari sono tenuti a stipulare un’adeguata assicurazione di responsabilità civile, che generalmente copre il rischio finanziario per i danni all’immobile.
Assicurazione cauzione d’affitto: Pro & contro
Vanno menzionati i seguenti argomenti a favore:
- Il locatario dispone di una maggiore flessibilità economica. Non è più necessario versare un elevato deposito cauzionale in contanti.
- Non vengono vincolate inutilmente somme considerevoli di denaro. Oggigiorno le banche non pagano quasi mai un profitto su un deposito cauzionale. Al contrario, questi conti sono malvisti e sono sempre più tassati.
A questi argomenti si contrappongono i seguenti svantaggi:
- Non possiamo trascurare i costi della fideiussione: a seconda del fornitore, ogni anno è previsto un premio del 4-5 percento.
- Inoltre, non dimentichiamo che si tratta solo di un pagamento anticipato e non di una vera e propria assicurazione dei crediti finanziari.
Formalmente va aggiunto che la garanzia fornita, in qualsiasi forma essa sia, deve essere espressamente accettata anche dall’amministrazione. Per stipulare un’assicurazione cauzione d’affitto, è necessario ottenere l’espresso consenso del locatore. Lo stesso vale per la risoluzione successiva del contratto: anche in questo caso il locatore deve dichiararsi d’accordo.