So finanzierst du deine Schweizer Ferienimmobilie kostengünstig

Die Tücken beim Kauf einer Ferienimmobilie auf Kredit

Hast du deinen Ferientraum bereits gefunden? Falls der Kaufpreis deine finanziellen Ersparnisse übersteigt, benötigst du eine Hypothek. Bei Hypotheken fürs Ferienhaus oder die Ferienwohnung gelten strengere Regeln als fürs selbst bewohnte Eigenheim. Kreditgeber verlangen von Kaufinteressenten, dass sie 30 bis 50 Prozent des Preises aus der eigenen Tasche bezahlen – zum Beispiel mit Erspartem oder einem Erbvorbezug.

Damit das Ganze ein wenig verständlicher wird, haben wir ein fiktives Rechenbeispiel für dich zusammengetragen: Eine Person kauft in Grindelwald (GR) eine Ferienwohnung zum Preis von einer Million Franken. Die Banken würden also je nach dem etwa 500’000 bis 700'000 Franken über eine Hypothek finanzieren.

Der Grund für die höheren Eigenmittel-Anforderungen: Feriendomizile haben für die Kreditgeber ein höheres 'Ausfallrisiko', denn bei Geldknappheit verkaufen Eigentümerinnen und Eigentümer zuerst ihr Feriendomizil, oft unter dem Anschaffungspreis. Banken prüfen zudem, wie stark alle bestehenden Hypotheken zusammen einen Haushalt finanziell belasten. Wenn du bereits Wohneigentum mit einer Hypothek finanzierst, wird die Belastung durch die Ferienimmobilie somit zur bestehenden Belastung hinzugezählt. 

Hypothekarkosten dürfen ein Drittel des Haushalteinkommens nicht übersteigen

Für Kreditgeber gilt die Tragbarkeitsregel: Bei vielen Kreditgebern dürfen die Kosten aller Hypotheken ein Drittel deines Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Wohnst du am Hauptwohnsitz zur Miete, fliesst auch diese in die Tragbarkeitsrechnung mit ein. Je höher die Miete, desto tiefer fällt die Hypothek aus fürs Feriendomizil.

Hinzu kommt: Deine Ersparnisse in der Säule 3a oder der Pensionskasse darfst du für eine Ferienimmobilie nicht vorbeziehen oder verpfänden. Auch zur Amortisation der Hypothek darf kein Kapital aus der beruflichen Vorsorge oder der Säule 3a bezogen werden. Gleichzeitig muss die Hypothek stärker amortisiert werden als beim Eigenheim.

Dafür darfst du bei einer Zweitwohnung die anfallenden Kreditzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten sowie energetische Sanierungskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.  

Die Hürden für den Kauf einer Ferienimmobilie mit einer Hypothek sind relativ hoch und es fallen neben den mittlerweile gestiegenen Hypothekarzinsen auch regelmässig Unterhaltskosten und Steuern an. Die folgenden Tipps helfen dir bei der Suche, beim Kauf und der Finanzierung:

• Budgetplanung: Bevor du eine Ferienimmobilie suchst, solltest du ein realistisches Budget festlegen. Berücksichtige nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch Nebenkosten wie Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten sowie allfällige Einzahlungen in einen bestehenden Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum. Finde heraus, wie viel du monatlich für die Finanzierung aufbringen kannst, ohne deine finanzielle Sicherheit zu gefährden.
   
• Eigenkapital aufbauen: Je mehr Eigenkapital du für den Kauf einer Ferienimmobilie aufbringen kannst, desto günstiger wird die Finanzierung. Spare gezielt und setze dir ein Sparziel. Setze auf frei verfügbare Barmittel, zinslose Darlehen (zum Beispiel deiner Eltern), Erbvorbezüge bzw. Schenkungen oder prüfe, ob du deine Hypothek auf deinem Eigenheim erhöhen kannst.
   
• Immobiliensuche mit Maximalpreis: Mit entsprechenden Filtern kannst du hier gezielt nach Ferienimmobilien suchen, die in dein Budget passen. Wähle deine Wunschgemeinde (oder Kanton) und lege deinen maximalen Kaufpreis für deine Suche fest. Falls du auf diese Weise keine passenden Verkaufsangebote findest, kannst du den Suchradius rund um die Gemeinde bis zu 50 Kilometer ausweiten.
   
• Standortgemeinde prüfen: Führe eine gründliche Recherche durch, um den Immobilienmarkt in der Gemeinde und Region, in der du kaufen möchtest, zu verstehen. Es lohnt sich, mit lokalen Immobilien-Fachleuten zu sprechen. Sie kennen den Markt in der Wunschdestination und wissen über die Vor- und Nachteile deiner bevorzugten Gemeinde Bescheid. Prüfe auch die Preise ähnlicher Immobilien und Faktoren, die den Wert deines Feriendomizils positiv, aber auch negativ beeinflussen könnten. Bei einer Wohnung in einer Wintersport-Destination solltest du unbedingt checken, wie schneesicher diese ist. Analysiere ebenfalls, wie sich die Preise und die Nachfrage nach Immobilien in den letzten zehn Jahren in deiner Wunschgemeinde entwickelt haben.
   
• Finanzberatung in Anspruch nehmen: Es ist äusserst ratsam, sich von Profis beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass du beim Kauf einer Ferienimmobilie fundierte Entscheidungen triffst. Eine umfassende Beratung hilft dir bei der Budgetplanung und der Wahl der passenden Finanzierungslösung.
   
• Wiederverkaufswert beachten: Kaufe ein Feriendomizil an möglichst gut erschlossener, ruhiger und sonniger Lage mit Aussicht. Solche Immobilien sind beliebt und lassen sich in Zukunft einfacher verkaufen. Die Zimmergrössen und die Ausstattung sollten den heutigen Anforderungen entsprechen. Wähle zudem eine Immobilie, die möglichst dem 'Massengeschmack' entspricht und sich bei finanziellen Engpässen auch rasch zu einem guten Preis wieder verkaufen lässt.
   
• Mängelprüfung und Risiken: Lass die Ferienimmobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen inspizieren, um sicherzustellen, dass es keine versteckten Mängel gibt. Beachte auch allfällige Altlasten und Naturgefahren sowie Bauprojekte in der Nähe.
   
• Steuersituation prüfen: Informiere dich vor dem Kauf über die aktuellen Steuergesetze und Vor- und Nachteile in der Region, in der du kaufen möchtest. Besitzt jemand eine Ferienimmobilie, rechnet die Steuerverwaltung dem Einkommen einen geschätzten Eigenmietwert dafür hinzu. Dieser ist im Kanton des Ferienobjekts steuerbar. Wird die Liegenschaft teilweise an Feriengäste vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. In diesem Fall müssen jedoch zusätzlich auch die Mieteinnahmen versteuert werden.