Ferienwohnung: Der «BusinessPlan» fürs Traumobjekt

Jürg Zulliger

Kaum ein anderes Land verfügt über eine derart breite Auswahl an Ferienhäusern und Ferienwohnungen wie die Schweiz. Die Palette reicht vom Rustico im Tessin über ein hübsches Chalet in den Bergen bis zum Fünf-Sterne-Appartement mit Service. Der grösste Teil der Objekte befindet sich in den Kantonen Graubünden, Tessin, Wallis und im Berner Oberland. Ferienobjekte sind aus höchst unterschiedlichen Gründen populär. Viele Leute wollen einfach mal kurz übers Wochenende dem Alltagstrubel entfliehen - ein eigenes Zuhause in einer attraktiven Natur- oder Berglandschaft bietet viele Vorzüge. Bist du selbst Eigentümer, wirst du den Urlaub in vollen Zügen geniessen. Immer häufiger kommt noch ein weiterer Punkt dazu: Viele Leute sehen eine Ferienwohnung als längerfristige, lohnende Kapitalanlage.

Stabile Preise

Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 haben sich die Rahmenbedingungen gegenüber früher stark verändert. Die entsprechenden Kontingente von 20 Prozent Ferienimmobilien sind in den meisten Regionen der Schweiz schon längst ausgeschöpft. In manchen beliebten Tourismusdestinationen kam der Neubau praktisch zum Erliegen. Immerhin: Diese Einschränkungen werden wohl noch auf längere Sicht zu einer gewissen Knappheit und damit auch zu stabilen Preisen beitragen. Weiter sind die attraktiven Konditionen für Hypotheken ins Feld zu führen. In aller Regel ist die Finanzierung über eine Schweizer Bank oder einen anderen Finanzierungspartner möglich.

Bei der Finanzierung einer Ferienwohnung musst du folgendes wissen: Die Kreditrichtlinien sind strenger als für den Hauptwohnsitz. Die meisten Banken belehnen Ferienobjekte in einer Bandbreite von rund 60-80 Prozent; teils wirst du nur eine 1. Hypothek bekommen (bis 65 Prozent des Kaufpreises). Wichtig zu wissen: Der Bezug von Pensionskassenguthaben als Finanzierungshilfe ist bei einer Ferienwohnung nicht möglich. Innerhalb einer gewissen Frist musst du Amortisationen auf die Hälfte oder bis auf 65 Prozent des Wertes leisten. Die Amortisationsfrist ist auf 15 Jahre angesetzt (oder spätestens bis zur Pensionierung). Empfehlung: Aufgrund der restriktiveren Bestimmungen solltest du wann immer möglich die Aufstockung einer schon bestehenden anderen Hypothek in Betracht ziehen (Hauptwohnsitz).

Tipps fürs Budget

Um die Wirtschaftlichkeit und die laufenden Fixkosten richtig zu beurteilen, sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

Hypothekarzinsen: Auch wenn die Zinsen derzeit sehr attraktiv sind, stellt der Zinsendienst einen längerfristigen Kostenfaktor dar. Auch die üblichen Amortisationen gehören natürlich in deinen «Business Plan».

Erwerbs- und Nebenkosten: Beim Erwerb fallen in der Regel einige einmalige Auslagen an, etwa Handänderungs-, Notariats- und Grundbuchgebühren. Weiter muss auch eine Ferienwohnung gegen Feuer-, Elementar- oder Wasserschäden versichert sein (obligatorische Gebäudeversicherung).

Steuern: Der Besitz einer Ferienwohnung oder eines Zweitwohnsitzes hat in jedem Fall steuerliche Folgen. Für die Zeit, während du selbst dort wohnst, musst du den Eigenmietwert versteuern. Die Mieteinnahmen für die übrigen Wochen oder Monate musst du als Einkommen in der Steuererklärung aufführen.

Verwaltung: Handelt es sich um eine Wohnung im Stockwerkeigentum, musst du dich an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen. Darunter fallen Nebenkosten, Energie (Heizung, Strom), ein Verwaltungshonorar und je nachdem noch zusätzlich Einlagen in den Erneuerungsfonds. Nicht zu vergessen sind natürlich allfällige Reparaturen an der eigenen Stockwerkeinheit – eines Tages wünscht du dir vielleicht eine neue Küche oder neue Boden- und Wandbeläge.

Gästebetreuung: Vielleicht wirst du nicht selbst bei jeder Drittvermietung, bei der Schlüsselübergabe und Reinigung dabei sein. Sämtliche Dienstleistungen rund um Reinigungen, Wohnungsübergaben oder weitere Services werden in der einen oder anderen Form in deinem Budget auftauchen. Auch für Vermarktung und Ausschreibungen ist ein gewisser Betrag einzusetzen.

Abschreibungen: Jeder Immobilienprofi weiss, dass sich Liegenschaften im Lauf der Jahre abnützen; hast du öfters Gäste oder vermietest das Objekt weiter, wirst du rasch einmal «Gebrauchsspuren» feststellen. - All dies musst du als Kosten verbuchen und auch Reserven für spätere Renovationen und Instandhaltungen einplanen.

Was bringt Vermietung ein?

In den meisten Ferienregionen ist es gut möglich, die Wohnung übers Jahr zu vermieten und damit zumindest einen Teil der Kosten wettzumachen. Aber ist es auch ein lohnendes Geschäft? Neue digitale Vermarktungskanäle und das Internet tragen wesentlich dazu bei, die Suche nach Mietinteressenten zu vereinfachen. Dennoch solltest du die Erwartungen nicht zu hoch ansetzen. Je teurer du deine Wohnung vermieten möchtest, umso anspruchsvoller verhält sich meist das Publikum. Kommt dazu, dass die Nachfrage nur während einigen Wochen im Jahr wirklich sehr rege ist. Das gilt etwa für Weihnachten und Neujahr oder für die Zeit während den Sportferien.

Bei guten Objekten, die sich mehrere Wochen im Jahr vermieten lassen, wirst du vielleicht ein leichtes Plus erwirtschaften. Das hängt im Einzelnen vom Standort und vom Geschick bei der Vermarktung ab. Als grosses Geschäft mit Gewinn gelten Ferienwohnungen aber nicht. Denn auch gewisse Risiken, die Altersentwertung und die Kosten musst du in deiner Buchhaltung berücksichtigen. Umgekehrt gilt aber auch: Du wirst jedes Jahr einige Tausend Franken sparen, da ja für dich am Ort deiner Wahl keine Hotelkosten oder sonstige Auslagen für eine Unterkunft anfallen.

Checkliste Ferienwohnung

Lage: Ob dein «Traumobjekt» eine solide Investition darstellt, hängt vor allem von der Lage ab. Stimmen Anschluss an Verkehrsachsen, Nähe zu Bergstation, die Infrastruktur im Dorf? Ist das Freizeit-, Sport- und Gastronomieangebot attraktiv und zeitgemäss? Die Trends im Tourismus ändern rasch! Wie steht es mit Aussicht, Ruhe und Besonnung? Überprüfe vor dem Kauf die Erreichbarkeit aus dem Unterland und zum Beispiel die Nähe zum nächsten Skilift oder zu touristischen Angeboten. Ein grosser Vorteil ist es, wenn du den Ort selbst kennst und schon regelmässig besucht hast.

Vermietbarkeit: Du solltest dich vorab vergewissern, ob die Wohnung möglicherweise in ein Bewirtschaftungskonzept integriert ist oder nicht. Für bestehende, ältere Wohnungen aus Privatverkauf gelten meist keine besonderen Einschränkungen. Massgeblich sind aber immer die offiziellen Dokumente wie Grundbucheintrag etc.

Rat einholen: Vor dem Kauf musst du dir genügend Bedenkzeit ausbedingen. Es lohnt sich, noch die Meinung einer Fachperson oder eines Architekten einzuholen. Du solltest alle wesentlichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Kaufvertrag usw. gründlich durchlesen.

Verwaltung für Drittvermietung: Wohnst du im Unterland? Du solltest bedenken, was es dich an Reisezeit und Aufwand kostet, um vor Ort zu sein. Nicht immer findest du einen netten Nachbarn, der dich organisatorisch unterstützt (und dies auch noch umsonst). Überlege dir im Voraus, wie du Wohnungsübergaben, Reinigungen oder auch mal kurzfristig notwendige Reparaturen organisieren kannst.

Zustand der Ferienwohnung: Bei Zweit- und Ferienwohnungen sind der bauliche Zustand und ein einwandfreier Innenausbau mindestens so viel wert wie bei einem Erstwohnsitz. Vielleicht willst du oder musst du das Objekt später wieder verkaufen? Sie Spielregeln sind einfach: Gut vermarkten lassen sich Objekte, wenn die Lage wirklich Qualität bietet. Weiter sollte deine Wohnung gut unterhalten und in einwandfreiem Zustand sein. Kaufinteressenten für Ferienobjekte wollen nicht zuerst umbauen müssen, sondern ganz einfach ihren nächsten Urlaub unkompliziert geniessen!