Das Ferienhäuschen am Meer
Träumen Sie auch von Auslandsimmobilien? Wer in Spanien, in der Toskana, in Griechenland, Montenegro oder Kroatien ein Haus kaufen will, profitiert von günstigen Preisen. Wer allerdings unbedarft an ein Immobiliengeschäft im Ausland herangeht, kann böse Überraschungen erleben. Von A wie Anzahlung bis Z wie Zinsraten ist einiges zu beachten.
Jürg Zulliger
Zu den beliebtesten Regionen in Sachen Auslandsimmobilien zählt Spanien. Die verschiedenen Märkte rund um Barcelona, an der bei Schweizern beliebten Costa Blanca oder in Mallorca haben sich deutlich von der Immobilien- und Finanzkrise in den Jahren 2006 bis 2008 erholt. Besonders hoch im Kurs ist Mallorca – doch aufgrund der grossen Nachfrage aus fast halb Europa haben die Preise hier deutlich angezogen. An 1a-Lagen ist es gar nicht mehr so einfach, Appartements oder Häuser für unter einer Million Euro zu bekommen.
Auslandsimmobilien: von preiswert bis top
Als Folge tiefer Zinsen und zugleich guter Wirtschaftszahlen verzeichnen derzeit viele Nationen steigende Immobilienpreise. So floriert das Immobiliengeschäft nicht nur in Mallorca, sondern beispielsweise auch in Malta. Sowohl Häuser als auch Wohnungen sind in Malta deutlich teurer geworden. Pro Quadratmeter Wohnfläche liegen die aktuellen Verkaufspreise durchschnittlich bei etwa 3200 bis 3500 Euro. Je nach Erschliessung und Exklusivität der Lage schwanken die Angebote beträchtlich. Als Geheimtipp gilt Kroatien: Das Land an der Adria bietet noch viele Traumlagen am Meer. Neubauten in Zagreb sind zum Beispiel durchschnittlich für etwa 1400 Euro pro Quadratmeter auf dem Markt – das ist nicht einmal halb so viel wie in Malta. Schon etwas teurer geworden ist Montenegro mit etwa 2800 Euro. Als günstig gelten vor allem noch Serbien, Moldawien, Mazedonien, Zypern, Andorra, Rumänien und die Türkei.
In Griechenland haben die Immobilienpreise als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise noch kaum Boden gefunden. Auch hier ist natürlich eine grössere Bandbreite zu verzeichnen, je nach dem ob ein Appartement in Athen oder auf einer entlegenen Insel liegt. Nehmen wir als Beispiel Kreta: Bei Appartements liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei etwa 1400 Euro, bei Häusern bei 2500 Euro. Richtig teuer wird es im Vergleich, wenn man von einer Dependance in einer europäischen Metropole träumt: Selbst durchschnittliche Appartements in Paris kosten etwa 8'000 bis 9'000 Euro pro Quadratmeter. Ein besonders teures Pflaster ist Grossbritannien, natürlich vor allem schöne Citylagen in London. Selbst für kleinere Wohnungen mit 50 Quadratmetern muss man aktuell etwa 750'000 Pfund auf den Tisch legen.
Auslandsimmobilien: Verhandeln in der Toskana
Christian H. Kälin, Autor des Buches «Internationales Immobilienhandbuch», sagt dazu: «Die Märkte entwickeln sich regional sehr unterschiedlich.» In der Toskana gebe es nach wie vor ein grosses Angebot zu guten Preisen. «Je nach Marktlage können Kaufinteressenten von einem grossen Verhandlungsspielraum profitieren», so Kälin. Ein elementares Kriterium bei Auslandimmobilien ist zunächst die Frage, ob man sich das lokale Preisniveau überhaupt leisten kann.
Zweitens geht es darum, sich mit den unterschiedlichen Gepflogenheiten und Rechtssystemen auseinanderzusetzen. Nehmen wir als Beispiel wieder Spanien: Touristisch und volkswirtschaftlich hat sich das Land in jüngster Zeit stark weiterentwickelt, dennoch gelten bei einem Immobilienkauf andere Spielregeln. «Beim Grundbuch kennt Spanien zum Beispiel nicht die gleiche Verbindlichkeit wie die Schweiz», so Kälin, der Experte für Auslandimmobilien. Einträge im Grundbuch seien eher als Deklaration zu betrachten und seien rechtlich nicht wirklich bindend. Es tönt abenteuerlich, ist aber wahr: Rein formell ist es durchaus möglich, dass ein Makler ein hübsches Ferienhäuschen mit Meersicht einem Schweizer verkauft und es am nächsten Tag noch ein zweites Mal verkauft.
Viele Küsten des Mittelmeers verzeichnen im Übrigen eine intensive Bautätigkeit. So kommt es auch öfters vor, dass Promotoren, Makler und Unternehmer schon vor Baubeginn auf Käufersuche sind. «Vorauszahlungen für Bauprojekte erscheinen im Ausland noch weniger gesichert als in der Schweiz», warnt Experte Christian H. Kälin. Als die beiden grössten Risiken gelten dabei der Konkurs des Unternehmers oder Zweckentfremdung von Geldern. Also gilt es: Die Seriosität und den finanziellen Hintergrund des Verkäufers genauer auszuloten. «Im dümmsten Fall», so Kälin, «hat man am Schluss weder eine Immobilie noch eine Rückerstattung der Anzahlungen.» Bei einem Kauf ab einer gewissen Tragweite sollte man sich daher genauer mit den rechtlichen Rahmenbedingungen von Bau und Kauf auseinandersetzen. Um alle Aspekte von Nebenkosten, Gebühren und Steuern richtig einzuschätzen, braucht es öfters den Rat von Rechtsanwälten, Steuerexperten und Architekten.
Auslandsimmobilien: Intransparente Offerten
Für Laien schwer durchschaubar sind offensiv beworbene Teilzeitnutzungsrechte an Ferienimmobilien (Timeshares). Oft handelt es sich um Projekte minderer Qualität oder solche, die offenbar überteuert sind. «Immer wieder werden Käufer von Timesharing-Einheiten um ihr Geld gebracht», sagt Experte Kälin. Der Haken an solchen «Auslandimmobilien» sind oft falsche Angaben über die Möglichkeiten des Gebrauchs der Wohnung, zu hohe Unterhaltskosten oder sogar der Totalverlust von geleisteten Zahlungen für Ferienanlagen, die nie fertiggebaut werden. Oft wird zu Unrecht suggeriert, die Teilzeit-Wohnrechte wären zum ursprünglichen Preis handelbar und würden an Wert zulegen. «Bei solchen Modellen ist in der Regel grösste Vorsicht geboten», weiss Experte Christian Kälin aus Erfahrung.
Auslandsimmobilien: Schlussfolgerungen
Vor allem in touristisch boomenden Regionen tummeln sich derzeit allerlei Akteure auf dem Markt. Je nach Rechtssystem und Wirtschaftsordnung sind die Hürden tief, um an einer beliebten touristischen Flaniermeile ein Immobilien- oder Maklerbüro zu eröffnen. Später erzählen sich dann Touristen allerhand «Räubergeschichten» rund um das Thema Auslandimmobilien: Von verkauften Grundstücken, die de facto gar nicht überbaut werden durften (Bauverbot). Oder von Verträgen für Bauprojekte, die ihr Geld nicht wert waren. Denken Sie auch daran, dass die touristischen Destinationen und auch die Immobilienmärkte starken zyklischen Schwankungen unterworfen sind! Wo also im Boom der schnelle Euro lockte, zeugen vielleicht Jahre später leer stehende Bauruinen von teuren Fehlinvestitionen.
Auslandsimmobilen: Checkliste
- Zeit: Nehmen Sie sich Zeit, einen Ort zuerst kennenzulernen. Ideal ist es, wenn sie die Region und das Objekt mehrmals besichtigen. Niemals sollten Sie sich zu einem Vertragsabschluss drängen lassen! Denken Sie auch daran, dass sich jeder Ort je nach Wetter und Jahreszeit völlig anders präsentiert.
- Vertragspartner: Berücksichtigen Sie ausschliesslich Anbieter, die schon mehrere Jahre im Geschäft und vor Ort sind.
- Sicherheit: Geht es um Anzahlungen für ein Bauprojekt, sollen Sie Ihren Baupartner auf Herz und Nieren prüfen. Versichern Sie sich, dass Ihr Anbieter genügend finanzielle Rücklagen hat; erkundigen Sie sich nach finanziellen Absicherungen (z. Bsp. Bürgschaft einer Versicherung oder Bank).
- Gebühren: Versichern Sie sich, dass alle Kosten inbegriffen sind: die Honorare für Architekten und Bauingenieure, für Baugenehmigungen sowie für Ämter und Behörden. Auch hier gilt: Je nach Land fallen erhebliche Steuern, Gebühren und Maklerhonorare an.
- Keine mündlichen Versprechen: Lassen Sie sich Zusicherungen, wie etwa, dass das Stück Grün vor Ihrem Haus nie verbaut werden und dass der Gemeinschafts-Swimmingpool bald kommen wird, schriftlich garantieren.
- Umgebung: Achten Sie darauf, dass eine gute Infrastruktur vorhanden ist. Der Blick aufs Meer nützt Ihnen wenig, wenn der nächste Supermarkt 20 Kilometer entfernt ist und der nächste Deutsch sprechende Arzt 80 Kilometer.
- Lage: Bedenken Sie, dass das allerwichtigste Wertkriterium für Ihre Immobilie die Lage ist. Häuser in Meeresnähe werden immer gefragt sein, Reihenhäuser weitab der Küste nicht unbedingt.
- Trinkwasser: Fragen Sie, wie es mit dem Trinkwasser steht. In manchen Mittelmeerländern ist das Wasser nicht nur knapp, sondern auch von schlechter Qualität.
- Finanzierung: In der Praxis gewähren Schweizer Banken kaum Hypotheken für Auslandimmobilien. Sie müssen den Kauf entweder selbst finanzieren können oder in Kontakt mit lokalen Banken kommen.
- Steuern: Auslandimmobilien müssen in der Schweizer Steuererklärung aufgeführt werden (sie werden zwar nicht hier besteuert, sind aber wichtig für die Bemessungsgrundlage).