So steigerst du den Wert deiner Immobilie

Bernhard Bircher-Suits

Immobilien-Fachleute wissen genau, welche Eigenschaften eine begehrte Wohnung in der Stadt ausmachen. Klar ist zum Beispiel: Sie verfügt über mindestens 100 Quadratmeter Wohnfläche. Ausbaustandard und Zustand sind dagegen zweitrangig. Auch das Baujahr spielt bei der potentiellen Käuferschaft keine grosse Rolle. An guten Lagen in Städten lassen sich auch Altbauten gut verkaufen. Auf dem Land haben Käufer*innen hingegen höhere Ansprüche an eine Immobilie. Eine Wohnung sollte eher neuwertig sein und über eine Wohnfläche von 150 Quadratmeter verfügen.

Grundsätzlich gilt: Auf dem Land müssen Wohnungen oder Häuser deutlich grösser sein als in der Stadt. Zusätzlich sollten Küche, Bad und Boden hochwertig und in gutem Zustand sein. Sind diese Punkte nicht erfüllt, droht einer ländlichen Immobilie bei einem Wiederverkauf ein tiefer Verkehrswert.

Grosses Wertsteigerungspotential in der Vergangenheit

Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. Mit Verkehrs- und Marktwert ist in der Regel dasselbe gemeint. Er gilt als Basis für den Verkaufswert und die Festlegung einer Hypothek. Das Ziel einer clever kalkulierenden Kaufpartei sollte sein: Möglichst unter dem Verkehrswert kaufen und irgendwann darüber verkaufen. Diese Rechnung ging in der Vergangenheit auf: Laut dem SWX IAZI Index sind die Wohneigentumspreise von 1982 bis 2022 um rund 160 Prozent gestiegen.

Der wichtigste Faktor für den Immobilienwert ist die Lage

Doch der Traum vieler Immobilienbesitzer*innen von einer attraktiven Wertsteigerung über die Jahrzehnte geht nur in Erfüllung, wenn beim Kaufobjekt gewisse Mindestanforderungen erfüllt sind. So ist zum Beispiel der Kauf einer unterdurchschnittlich grossen Wohnung auf dem Land in der Nähe einer Autobahn auch trotz Top-Renovation in der Regel ein schlechtes Geschäft. Es gilt die Bauernregel: Auch eine aufwändige Renovation macht aus einer Hundehütte keine Villa. Der Grund: Die Nachfrage nach einer lärmigen, kleinen Wohnung dürfte in Zukunft ebenfalls schwach bleiben. Wird die Autobahn aber in einigen Jahren Lärm saniert, kann ein solches Objekt durchaus eine Wertsteigerung bringen.

Eine gute Lage ist bei Immobilien das wichtigste Kaufargument. Dazu gehören in erster Linie die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Arbeit und Schulen. Auch äussere Bedingungen wie Ruhe, Besonnung und Aussicht sind wichtig. Parkplätze, Balkon und/oder ein Garten sind ebenfalls positiv.

Es gilt die Regel: Je mehr Komfort eine Lage mit sich bringt, desto höher ist der Immobilienwert.

Wertsenkende Faktoren sind im Umkehrschluss fehlende Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. Auch Lärm und Gestank sind keine Verkaufsargument. So ist es zum Beispiel meist keine gute Idee, eine Wohnung oberhalb einer Bar, Bäckerei oder einem Restaurant zu kaufen. Wer trotzdem eine solche Immobilie kauft, sollte darauf achten, dass sich solche Negativpunkte in einem tiefen Kaufpreis bemerkbar machen. Jedes zusätzliche Dezibel Lärm macht einen Wertunterschied und sollte zu einer Preissenkung durch den Verkäufer oder die Verkäuferin führen.

Zu den Eigenschaften der Immobilie kommen im Weiteren an eine Gemeinde gebundene Fixkosten wie zum Beispiel Steuern und Krankenkassenprämien dazu. Solche Fixkosten können nach einem Kauf nicht mehr beeinflusst werden. Trotzdem solltest du diese vor einem Immobilienkauf kalkulieren und die Resultate mit anderen Wohngemeinden vergleichen. 

Kleine Renovationen schützen nicht vor einer Gesamtsanierung

Besitzt du schlussendlich eine passende Liegenschaft, ist es wichtig, dass du sie regelmässig und fachmännisch unterhältst. In der Regel verliert ein Gebäude pro Nutzungsjahr ein Prozent an Wert. Ein Unterhalt ist möglich, ohne viel Geld in die Hand zu nehmen. Neue Armaturen in einem Bad kosten nicht ein Vermögen, machen aber einen Unterschied. Auch eine Auffrischung der Aussenfassade kann sich bei einem Verkauf auszahlen. Doch eine „Pflästerlipolitik“ ist nicht immer sinnvoll. Grundsätzlich ist bei Immobilien alle 25 bis 30 Jahre eine Gesamtsanierung nötig.

Renovation als Chance und Falle zugleich

Bei Renovationen gilt es immer an den Wiederverkaufswert zu denken. Wir empfehlen auf Renovationen zu verzichten, die nicht dem Massengeschmack entsprechen. So schreckt zum Beispiel ein Farbzirkus im Haus potenzielle Kaufparteien eher ab. Es gilt, einen Balanceakt zwischen individuellen Wünschen und Marktorientierung zu meistern. Von der Norm abweichende Sonderausstattungen wie ein asiatischer Garten bieten kaum einen Kaufanreiz. Helle Farben empfinden beispielsweise die meisten Menschen als angenehm. 

Extras können den Wert erhöhen

Falls es die Umstände erlauben, kannst du den Wert der Liegenschaft durch umfassendere Um- oder Anbauten erhöhen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn du dein Haus mit fünf kleinen Zimmern in ein Haus mit drei grösseren Zimmern umbauen lässt. Gleiches gilt für den Anbau eines Wintergartens sowie den Einbau einer Sauna oder eines Cheminées.

Ölheizung als Hypothek

Im Zeitalter des Energiesparens überzeugst du potenzielle Kaufparteien mit einer klimafreundlichen Heizung. Beispiele dafür sind Wärmepumpen oder Solarheizungen. Ist eine Liegenschaft bereits auf ein Heizsystem umgerüstet, welches mit Energie aus erneuerbaren Quellen betrieben wird, wirkt sich dies positiv auf den Wiederverkaufspreis aus. Mit ein Grund: Eine sparsamere, effiziente Heizung führt längerfristig in der Regel zu tieferen Betriebs- und Nebenkosten. Eine alte, ineffiziente Ölheizung ist dagegen eher ein Preisdämpfer.

Expertenmeinungen als Trumpf

Vor jeder Renovation solltest du zuerst die Meinung von Fachleuten einholen. Ihre jahrelange Erfahrung kann Immobilienbesitzer*innen davor bewahren, Geld mit „Fehlinvestitionen“ zu verbrennen. Beispielsweise ersetzen Wohneigentümer*innen immer wieder alte Fenster durch neue Fenster, ohne gleichzeitig auch die Dämmung und die Luftzirkulation anzupassen. Eine solche Einzelmassnahme kann in Gebäuden anschliessend zu Schimmelpilzbildung führen. 

Fazit

Vor dem Kauf einer Liegenschaft gilt es, das Ausbau- und Wertsteigerungspotential mit Hilfe von Expert*innen zu prüfen. Abgesehen vom allgemeinen Liegenschaftszustand, lassen sich zusammenfassend folgende Punkte als positiv beziehungsweise negativ für den Wert einer Immobilie identifizieren:

Wertsteigernde Faktoren:

• Nähe zu:
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Naherholungsgebieten
  • Gewässer
  • Schulen
  • Öffentliche Verkehrsmittel
• Ruhe
• Gute Besonnung
• Berg- / Seesicht
• Parkplätze
• Breites Schulangebot
• Tiefe Fixkosten (Steuer / Krankenkassenprämien)
• Ökologische Heizung
• Gute Isolation

Wertsenkende Faktoren

• Nähe zu
  • Hochspannungsleitungen
  • Handyantennen
  • Risikogebiete (Überschwemmung / Bergrutsch)
  • Stark befahrenen Strassen
  • Atomkraftwerke
  • Deponien
• Lärm
• Gestank
• Exzentrische Renovationen
• Baumängel