Immobilienkauf: Hier findest du eine Wohnung zum Tiefpreis
Die Immobilienpreise in der Schweiz variieren stark nach Region und Gemeinde. In den günstigsten Gemeinden findest du Wohnungen für unter eine halbe Million Franken. Wir zeigen dir, in welchen Kantonen und Gemeinden Wohnungen noch erschwinglich sind.
Von Bernhard Bircher-Suits
Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen zeigt: 80 Prozent der Menschen, die sich in der Schweiz Wohneigentum wünschen, können es sich aber nicht leisten. Grund dafür seien zu hohe Preise und ein zu kleines Vermögen. Sie finden daher kein passendes Objekt. Klar ist: In den letzten Jahren ist die Anzahl freier Wohnungen und Häuser stetig zurückgegangen. Gründe dafür sind gestiegene Baukosten, fehlendes Bauland, die wachsende Bevölkerung und die gestiegenen Hypothekarzinsen. Steigende Kreditkosten machen Investitionen in Neubauten für Investoren weniger attraktiv. Doch nicht überall in der Schweiz sind Immobilien unbezahlbar. Mit der richtigen Suchstrategie findest du Wohneigentum zu Schnäppchen-Preisen.
Mit Erbvorbezug oder günstigen Darlehen zu mehr Eigenmitteln
Ein zentrales Problem bei der Immobiliensuche: Aufgrund der hohen Immobilienpreise reichen die Eigenmittel oft nicht aus. Ein Beispiel: Willst du eine Wohnung für eine Million Franken mit Hilfe einer Hypothek von einer Bank oder Versicherung kaufen, musst du mindestens 200‘000 Franken Eigenmittel haben und ein Jahreseinkommen von rund 160‘000 Franken (Tragbarkeit). Sind deine Ersparnisse zu tief, kannst du versuchen, von deinen Eltern oder anderen Verwandten ein zinsloses bzw. günstiges Darlehen zu erhalten. Auch steuerfreie Erbvorbezüge stopfen Finanzlöcher. Wenn diese Wege nicht zum Ziel führen, kannst du deinen Suchradius auf günstige Immobilien-Kantone und -Gemeinden ausweiten. Dank Immobilienportalen wie Homegate ist die Jagd nach einer günstigen Immobilie einfach. Doch wo findest du viele leere Eigentumswohnungen in der Schweiz?
Hohe Leerstände in den Kantonen Jura, Neuenburg, Solothurn und Tessin
Am 1. Juni 2022 waren insgesamt 8‘940 leer stehende Wohnungen zum Kauf ausgeschrieben. Insgesamt standen in der Schweiz am Stichtag 5‘329 Einfamilienhäuser leer. Laut Bundesamt für Statistik (BfS) ist der Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand (Leerstandsquote) in den Kantonen Jura, Neuenburg, Solothurn und Tessin am höchsten. Die Leerstandsquote hängt mit den Immobilienpreisen zusammen. Schnäppchen-Jägerinnen und -Jäger sollten wissen: Günstigste Gemeinden liegen in der Regel in den Kantonen mit den meisten Leerständen.
Fixkosten in einer Wohngemeinde beachten
Wenn du nach bezahlbarem Wohneigentum suchst, solltest du auch wichtige Kostenfaktoren wie die Krankenkassenprämien und Steuern in einer zukünftigen Wohngemeinde im Auge behalten. Findest du eine preiswerte Immobilie in einer Gemeinde mit tiefen Fixkosten, sparst du Jahr für Jahr viel Geld und kannst dich doppelt glücklich schätzen. Mit dem Fixkostenrechner iLocator ist ein Kostenvergleich von zwei Gemeinden ein Kinderspiel. Der Online-Rechner liefert nicht nur die Fixkosten aller Schweizer Gemeinden, sondern auch die Leerstandsquote und den Medianpreis verkaufter Immobilien sowie Angebote.
Das sind die günstigsten Gemeinden: ein Vergleich
Mit Hilfe des iLocators haben wir für eine konfessionslose Familie (48 und 39 Jahre alt) mit einem Kind (1) in den sieben Grossregionen der Schweiz nach Schnäppchen-Wohnungen mit 4 bis 6 Zimmern gesucht. Das Resultat findest du in der folgenden Tabelle.
Die Annahmen: Die Familie hat ein steuerbares Bruttoeinkommen von 110‘000 Franken pro Jahr. Ihr Nettoeinkommen beträgt 93‘000 Franken. Sie haben Ersparnisse im Umfang von 340‘000 Franken. Die Familie hat zudem ein Säule 3a-Guthaben von 160‘000 Franken. Die Eigenmittel für einen Immobilienkauf betragen somit 500‘000 Franken. Das Ehepaar wählte eine Krankenkassen-Franchise im Umfang von 2’500 bzw. 600 Franken für das Kind.
Schnäppchen-Preise in der Romandie
Die Tabelle zeigt: Die Medianpreise für eine 4 bis 6-Zimmerwohnung in den günstigsten Gemeinden reichen von 360‘000 Franken in Le Locle (NE) bis 630‘000 Franken in der Gemeinde Fischenthal (ZH). Medianpreis bedeutet: Die Hälfte der Wohnungen ist teurer als dieser Preis, die andere Hälfte günstiger. Die Resultate zeigen auch: Schnäppchen-Wohnungen gibt es in den Gemeinden Le Locle (NE), Sainte-Croix (VD) und Erstfeld (UR). Die Medianpreise dieser Gemeinden zählen gemäss iLocator zu den tiefsten der Schweiz.
Attraktive Wohnungspreise auch im Espace Mittelland
Preislich attraktiv für Wohnungssuchende ist auch das Espace Mittelland mit den Kantonen Bern, Freiburg, Jura, Neuenburg und Solothurn. In diesen Kantonen findest du einige Gemeinden, in welchen die Medianpreise für Wohnungen jeweils unter einer halben Million Franken liegen. Dazu zählen Gemeinden wie Moutier (BE), Plaffeien (FR), Courroux (JU), Mümliswil-Ramiswil (SO) und St. Niklaus (VS). Die Kantone Zug, Basel-Stadt, Nidwalden und Genf kommen aufgrund hoher Medianpreise von über einer Million Franken für Menschen mit kleinem Budget kaum in Frage. In der 2’800-Seelen-Gemeinde Faido (TI) findest du auch bezahlbare Wohnungen mit einem Medianpreis von 550‘000 Franken. Teurer wird es, wenn du die Ostschweiz, Nordwestschweiz oder den Grossraum Zürich bevorzugst.
Auswege: An Zwangsversteigerungen teilnehmen oder in Grenzregionen kaufen
Falls du mit dem iLocator kein Schnäppchen findest, gibt es weitere Lösungsansätze. Du kannst zum Beispiel an einer Immobilien-Zwangsversteigerung teilnehmen. Wann und wo eine solche Zwangsversteigerung stattfindet, erfährst du im Amtsblatt der Gemeinde oder auf der Webseite des zuständigen Betreibungsamts. Wenn alle Stricke reissen, gibt es noch eine weitere Option: Der Kauf von Wohneigentum in vergleichsweise günstigeren Nachbarländern wie Deutschland, Frankreich oder Italien. Beliebt bei Personen aus der Deutschschweiz ist zum Beispiel die deutsche Gemeinde Büsingen am Hochrhein. Doch auch im nahen Ausland gilt: Die Fixkosten – insbesondere die meist deutlich höheren Steuern -- sollten nicht vergessen gehen.