FAMILY LIVING - Grosszügiges 7.5-Zimmer-Doppeleinfamilienhaus mit attraktiven Gartenflächen und zusätzlichen grundbuchlich gesicherten Nutzungsrechten

Viel Raum für das Leben, das sich verändert

Grosszügiges 7.5-Zimmer-Doppeleinfamilienhaus mit attraktivem Garten und vielseitigem Raumangebot zwischen Zürich und Zug

Dieses gepflegte 7.5-Zimmer-Doppeleinfamilienhaus in Adliswil vereint, was sich viele Familien wünschen: 167 m² Nettowohnfläche, einen grosszügigen Garten, zusätzliche private Gartenbenützungsrechte und ein aussergewöhnlich flexibles Raumangebot über vier Ebenen.

Das Haus bietet viel Platz für das Familienleben und zugleich wertvolle Freiräume für individuelle Bedürfnisse. Vier separat nutzbare Zimmer im Obergeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss mit eigenem Studiocharakter sowie grosszügige Nebenflächen im Untergeschoss schaffen ideale Voraussetzungen für Familie, Homeoffice, Gäste und Hobbys.

Ein besonderer Mehrwert sind die attraktiven Aussenbereiche: Neben 251 m² eigener Grundstücksfläche verfügt die Liegenschaft über zusätzliche Miteigentumsanteile sowie ein grundbuchlich gesichertes ausschliessliches Benützungsrecht an einem weiteren Vorgartenbereich auf dem Dach der gemeinschaftlichen Tiefgarage. Ein Zuhause, das nicht nur heute überzeugt, sondern auch Raum für die Zukunft bietet.

ECKDATEN IM ÜBERBLICK

• Objektart: Doppeleinfamilienhaus (DEFH)
  Adresse: Finsterrütihof 12, 8134 Adliswil
• Zimmer: 7.5
• Nettowohnfläche: 167 m²
• Nutzfläche: 203 m²
• Grundstücksfläche im Eigentum: 251 m² (221 m² Hausgrundstück und 30 m² Gartenparzelle)
• Zusätzliche Miteigentumsanteile: 2/24 an der 985 m² grossen Gemeinschaftsparzelle, rechnerisch 82.08 m²
  Rechnerische Gesamtfläche: 333.08 m² aus eigenem Grundeigentum und ideellen Miteigentumsanteilen
• Zusätzliche Gartenfläche ca. 100m²: Ausschliessliches, grundbuchlich gesichertes Benützungsrecht am zugewiesenen Vorgartenbereich ca. 100 m2  
• Gebäudevolumen: 840 m³
• Baujahr: 1990
• Zustand: Gepflegt
• Nasszellen: 3 Badezimmer und 1 Gäste-WC
• Parkierung: 2 Garagenplätze
• Die rechnerische Gesamtfläche von 333.08 m² umfasst neben den 251 m² eigenem Grundeigentum auch 82.08 m² ideelle Miteigentumsquote. Diese ist keine separat ausgeschiedene Grundstücksfläche. Das zusätzliche Gartenbenützungsrecht von ca. 100 m² wird gesondert ausgewiesen.
• Heizung: Luft/Wasser-Wärmepumpe, Baubewilligung 2017 (Inbetriebnahme 2018).

RAUMPROGRAMM - GROSSZÜGIG, FLEXIBEL UND FAMILIENGERECHT

Erdgeschoss - Das Herz des Hauses
Der grosszügige Wohn- und Essbereich bildet den Mittelpunkt des Familienlebens. Grosse Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und verbinden den Innenbereich mit dem Garten.

Das Cheminée schafft eine behagliche Atmosphäre, während die direkt angrenzende Küche kurze Wege im Alltag ermöglicht. Der Gartensitzplatz erweitert den Wohnraum in den wärmeren Monaten nach draussen.

Eine Garderobe und ein separates Gäste-WC vervollständigen diese Ebene.

Ihr Mehrwert: Grosszügiges Wohnen, viel Tageslicht und ein direkter Zugang zum Garten - ideal für Familienleben und gesellige Stunden.

Obergeschoss - Vier Zimmer, unzählige Möglichkeiten
Das Obergeschoss bietet vier separat nutzbare Zimmer und damit eine besonders familienfreundliche Raumaufteilung.

Ob Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer - die Räume lassen sich flexibel an unterschiedliche Lebensphasen anpassen.

Zwei separate Nasszellen und die Balkone sorgen für zusätzlichen Komfort und Privatsphäre.

Ihr Mehrwert: Vier eigenständige Zimmer auf einer Ebene bieten Platz für die ganze Familie und lassen sich bei veränderten Bedürfnissen unkompliziert neu nutzen.

Dachgeschoss - Ein eigenes Reich unter dem Dach
Das vollständig ausgebaute Dachgeschoss ist eine besondere Stärke dieser Immobilie.

Der grosszügige offene Bereich mit eigener Einbauküche sowie separater Dusche und WC vermittelt einen eigenständigen Studiocharakter. Dachfenster und Dachschrägen verleihen dem Raum eine angenehme, individuelle Atmosphäre.

Ob als Rückzugsort für heranwachsende Kinder, Gästeebene, Homeoffice oder Hobbybereich - hier eröffnen sich vielseitige Möglichkeiten.

Ihr Mehrwert: Ein zusätzlicher, weitgehend eigenständig nutzbarer Wohnbereich schafft Privatsphäre und langfristige Flexibilität.

Untergeschoss - Praktisch und vielseitig
Auch die Nebenflächen überzeugen durch ihr grosszügiges Platzangebot.

Im Untergeschoss stehen rund 58 m² Nutzfläche zur Verfügung, aufgeteilt in:

32.7 m² Waschküche, Hobby- und Saunabereich
24.9 m² Schutzraum und Keller
Ein zusätzlicher Technikraum ergänzt das Raumangebot.

Ob Sportausrüstung, Fahrradzubehör, Vorräte, Werkzeuge oder persönliche Hobbys - hier findet alles seinen Platz.

Ihr Mehrwert: Grosszügiger Stauraum und vielseitig nutzbare Nebenflächen sorgen für Ordnung und entlasten die Wohngeschosse.

Garten - Mehr Freiraum für die ganze Familie
Der grosszügige Garten ist ein echtes Highlight dieser Liegenschaft.

Gepflegte Grünflächen, gewachsener Baumbestand und attraktive Bepflanzungen schaffen einen angenehmen Aussenraum unmittelbar beim Haus.

Während Kinder Platz zum Spielen finden, laden der Gartensitzplatz und die Grünbereiche zu entspannten Stunden, gemeinsamen Mahlzeiten und geselligen Sommertagen ein.

Besonders attraktiv: Zusätzlich zu den 251 m² eigener Grundstücksfläche besteht ein grundbuchlich gesichertes ausschliessliches Benützungsrecht an einem weiteren Vorgartenbereich auf dem Dach der gemeinschaftlichen Tiefgarage.

Die genaue Grösse dieser zusätzlichen Fläche wird anhand des massgebenden Dienstbarkeitsplans bestimmt.

Ihr Mehrwert: Mehr private Gartenfläche, zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten und ein fliessender Übergang zwischen Wohnen und Leben im Freien.

Grundstücksfläche, Eigentumsverhältnisse, Nebenkosten und Erneuerungsfonds

Grundstücksfläche: 
Die Liegenschaft befindet sich auf einem eigenständigen Grundstück mit 221 m² Fläche. Hinzu kommt ein separates Gartengrundstück mit 30 m², womit sich eine gesamte Grundstücksfläche im Eigentum von 251 m² ergibt.

Davon entfallen gemäss Grundbuch rund 146 m² auf Gartenflächen im Eigentum. Ergänzend bestehen exklusive Gartenbenützungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen, insbesondere auf der Tiefgaragendecke. Diese zusätzliche Gartenfläche wird anhand der vorhandenen Planunterlagen auf rund 60-65 m² geschätzt.

Insgesamt steht damit ein grosszügiger, privat nutzbarer Gartenbereich von rund 210 m² zur Verfügung, der viel Freiraum für Erholung, Spiel und individuelle Gestaltung bietet.

Die zusätzlich genutzte Gartenfläche wurde anhand der Planunterlagen näherungsweise ermittelt und ist nicht Bestandteil der grundbuchlich ausgewiesenen Grundstücksfläche von 251 m².

Flächenberechnung: 

• Gartenanlage auf eigenem Grundstück Kat. 7462: 116 m²
• Zusätzliches Gartengrundstück Kat. 1477: 30 m²
• Gartenfläche im Eigentum: 146 m²
• Geschätzte zusätzliche Gartenbenützungsfläche: ca. 60-65 m²
• Gesamter Gartenbereich: ca. 206-211 m²

Das Doppeleinfamilienhaus ist kein Stockwerkeigentum. Entsprechend besteht für das Haus keine Stockwerkeigentums-Wertquote.

Die Eigentümer sind Mitglieder der Gemeinschaft «Sugus-Dörfli», welche die gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen unterhält und verwaltet. Die Kostenverteilung erfolgt gemäss Reglement und den jeweiligen Dienstbarkeitsvereinbarungen.

Gemeinschaftskosten und Erneuerungsfonds

Gemäss Jahresrechnung 2025 ergibt sich für die Liegenschaft ein rechnerischer Anteil an den gemeinschaftlichen Unterhaltskosten von rund CHF 874 pro Jahr (Verteilschlüssel 1/13).

Der jährliche Beitrag an den gemeinschaftlichen Erneuerungsfonds betrug 2025 rechnerisch CHF 500 (Verteilschlüssel 2/25).

Der ausgewiesene Kapitalanteil der Liegenschaft am Erneuerungsfonds belief sich per 31. Dezember 2025 auf CHF 6'650.18.

Die gemeinschaftlichen Unterhaltskosten und der Fondsbeitrag beliefen sich damit im Jahr 2025 zusammen auf rund CHF 1'374, entsprechend durchschnittlich CHF 115 pro Monat.

Zusätzlich verfügt die Liegenschaft über zwei grundbuchlich gesicherte Miteigentumsanteile an der gemeinschaftlichen Tiefgarage, verbunden mit zwei Autoabstellplätzen.

Die individuellen Betriebskosten des Hauses, insbesondere Heizung, Strom, Wasser und weitere verbrauchsabhängige Aufwendungen, sind in den genannten Gemeinschaftskosten nicht enthalten.

Die Angaben basieren auf den vorliegenden Jahresabrechnungen 2025 und dienen der Orientierung. Die effektiven Beiträge können je nach Budget, Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und ausserordentlichen Unterhaltsarbeiten variieren.