La petite maison de vacances au bord de la mer
Vous rêvez d'une demeure à l'étranger? Si vous voulez acheter une maison en Espagne, Toscane, Grèce, Monténégro ou en Croatie, vous bénéficierez de prix avantageux. Cependant, si vous vous adressez à une entreprise immobilière à l'étranger sans vous informer au préalable, vous risquez d'avoir des surprises désagréables. Des arrhes aux taux d'intérêt, quelques points importants doivent être observés.
Jürg Zulliger
L'Espagne est l'une des régions les plus populaires en matière d'immobilier à l'étranger. Les différents marchés autour de Barcelone, sur la Costa Blanca, qui jouissent d'une grande popularité auprès des citoyens suisses, ou à Majorque, se sont largement remis de la crise immobilière et financière des années 2006 à 2008. Majorque est particulièrement populaire – mais en raison de la forte demande provenant de près de la moitié de l'Europe, les prix ont considérablement augmenté. Dans les meilleurs emplacements, il n'est plus facile d'obtenir des appartements ou des maisons pour moins d'un million d'euros.
L'immobilier à l'étranger: du bon marché à la meilleure qualité
En raison de la faiblesse des taux d'intérêt et des bons chiffres économiques, de nombreux pays connaissent actuellement une hausse des prix de l'immobilier. Par exemple, l'activité immobilière est florissante non seulement à Majorque, mais aussi à Malte, par exemple. Les maisons et appartements sont devenus sensiblement plus chers à Malte. En moyenne, les prix de vente actuels par mètre carré de surface habitable se situent entre 3 200 et 3 500 euros. Selon l'accessibilité et l'exclusivité du site, les offres varient considérablement. La Croatie est considérée comme un bon tuyau: ce pays sur la côte Adriatique dispose encore de nombreux endroits de rêve au bord de la mer. Les nouveaux bâtiments à Zagreb, par exemple, coûtent en moyenne environ 1 400 euros par mètre carré sur le marché – moins de la moitié moins cher qu'à Malte. Le Monténégro est déjà devenu un peu plus cher avec environ 2 800 euros. La Serbie, la Moldavie, la Macédoine, Chypre, l'Andorre, la Roumanie et la Turquie sont considérées comme particulièrement favorables.
En Grèce, les prix de l'immobilier n'ont pas encore touché le fond en raison de la crise financière et économique. Ici aussi, l'éventail est évidemment plus large selon qu'un appartement se trouve à Athènes ou sur une île isolée. Prenons la Crète, par exemple: pour les appartements, le prix moyen au mètre carré est d'environ 1 400 euros, pour les maisons, 2 500 euros. En comparaison, cela devient vraiment cher quand on rêve d'un pied-à-terre dans une métropole européenne: un appartement «ordinaire» à Paris coûte en moyenne entre 8 000 et 9 000 euros par mètre carré. La Grande-Bretagne est un endroit particulièrement cher, en particulier le centre-ville de Londres. Même pour les petits appartements de 50 mètres carrés, vous devez mettre environ 750 000 livres sur la table.
Immobilier à l'étranger: négocier en Toscane
Christian H. Kälin, auteur du livre «Internationales Immobilienhandbuch» (Guide international de l'immobilier), déclare: «les marchés se développent très différemment d'une région à l'autre. En Toscane, il y a encore une offre importante à bon prix. «Selon la situation du marché, les acheteurs potentiels peuvent bénéficier d'une large marge de négociation», explique M. Kälin. Un critère élémentaire pour les biens immobiliers étrangers est tout d'abord la question de savoir si le niveau des prix locaux est supportable.
Deuxièmement, il s'agit de se familiariser avec les différents régimes fiscaux et les lois qui s'appliquent en la matière. Prenons à nouveau l'Espagne comme exemple: touristiquement et économiquement, le pays s'est fortement développé ces derniers temps, mais des règles de jeu sont différentes s'appliquent à l'achat de biens immobiliers. «Le registre foncier en Espagne, par exemple, n'a pas la même force de loi comme en Suisse», explique Kälin, l'expert en immobilier étranger. Les inscriptions au registre foncier doivent être considérées comme des déclarations et ne sont pas juridiquement contraignantes. Ça semble aventureux, mais c'est pourtant vrai: formellement, il est tout à fait possible qu'un agent immobilier vende une belle maison de vacances avec vue sur la mer à un Suisse et la revend le lendemain une deuxième fois.
De nombreuses rives de la Méditerranée connaissent en plus une activité de construction intense. Il arrive donc souvent que les promoteurs, les courtiers et les entrepreneurs recherchent des acheteurs avant même le début de la construction. Les arrhes pour les projets de construction sont encore moins sûrs à l'étranger qu'en Suisse», avertit l'expert Christian H. Kälin. Les deux plus grands risques sont la faillite de l'entrepreneur ou le détournement de fonds. Il faut donc connaître le sérieux et les antécédents financiers du vendeur. «Dans le pire des cas,» dit Kälin, «vous n'aurez ni propriété, ni remboursement des arrhes.» Lorsque vous achetez un bien immobilier d'une certaine taille, vous devriez donc examiner de plus près le cadre juridique de la construction et de l'achat. Afin d'évaluer correctement tous les aspects des charges, honoraires et impôts, il fait souvent appel aux conseils d'avocats, d'experts fiscaux et d'architectes.
Immobilier à l'étranger: offres opaques
Il est difficile pour les profanes de comprendre la publicité agressive des droits d'utilisation de multipropriétés (timeshares). Souvent, il s'agit de projets de qualité médiocre ou de projets visiblement surévalués. «Encore et encore, les acheteurs d'unités de multipropriété perdent leur argent», explique l'expert Kälin. Un tel bien immobilier à l'étranger comporte souvent de fausses déclarations sur les possibilités d'utiliser l'appartement, les charges (trop élevées) ou même la perte totale des paiements effectués pour des complexes touristiques qui ne sont jamais terminés. Il est souvent suggéré à tort que les droits de logement à temps partiel seraient négociables au prix d'origine et augmenteraient en valeur. «De tels modèles doivent inspirer la plus grande prudence», souligne l'expert Christian Kälin.
Immobilier à l'étranger: conclusions
Il y a actuellement toutes sortes d'acteurs sur le marché, surtout dans les régions touristiques en plein essor. Selon le système juridique et l'ordre économique, les obstacles qui s'opposent à l'ouverture un bureau de courtier immobilier sur une promenade touristique populaire sont négligeables. Plus tard, les touristes se racontent des histoires de brigands concernant les biens immobiliers à l'étranger: des parcelles de terrain vendues qui n'ont pas pu être construites (interdiction de construire). Ou des contrats pour des projets de construction qui ne valaient pas leur argent. N'oubliez pas non plus que les destinations touristiques et les marchés immobiliers sont soumis à de fortes fluctuations cycliques! Ainsi, là où le boom a été incité par l'euro bon marché, les bâtiments inachevés constituent, même après des années, la preuve d'investissements chers et inappropriés.
Immobilier à l'étranger: check-list
- Temps: prenez le temps de connaître un lieu avant d'acheter. L’idéal, c’est de visiter la région et l'objet plusieurs fois. Vous ne devriez jamais conclure un contrat à la hâte! Rappelez-vous aussi que chaque lieu se présente de façon complètement différente selon le temps et la saison.
- Partenaire contractuel: traitez seulement avec les fournisseurs dont l'affaire existe depuis plusieurs années et qui sont sur place.
- Sécurité: si des arrhes vous sont demandées pour un projet de construction, vous devriez soigneusement vérifier votre partenaire de construction. Assurez-vous que votre prestataire dispose de réserves financières suffisantes; renseignez-vous sur les garanties financières (par exemple, garantie d'une compagnie d'assurance ou d'une banque).
- Frais: veillez à ce que tous les coûts soient inclus: les honoraires des architectes et des ingénieurs civils, les permis de construire ainsi que les frais des Offices et autorités. Une fois de plus, selon les pays s'additionnent impôts, taxes, et frais de courtage considérables.
- Pas de promesses orales: demandez une confirmation par écrit que le terrain devant votre maison ne sera jamais construit et que la piscine communautaire sera bientôt disponible.
- Environs: assurez-vous de disposer d'une bonne infrastructure. La vue sur la mer ne vous est guère utile si le supermarché le plus proche se trouve à 20 kilomètres et le médecin germanophone le plus proche à 80 kilomètres.
- Situation: n'oubliez pas que le critère de valeur le plus important pour votre propriété est son emplacement. Les maisons près de la mer seront toujours recherchées, les maisons en rangée éloignées de la côte ne le sont pas forcément.
- Eau potable: demandez ce qu'il en est de l'eau potable. Dans certains pays méditerranéens, l'eau est non seulement rare, mais aussi de mauvaise qualité.
- Financement: dans la pratique, les banques suisses accordent rarement des hypothèques pour des biens immobiliers à l'étranger. Vous devez être en mesure de financer l'achat vous-même ou d'entrer en contact avec les banques locales.
- Impôts: les biens immobiliers à l'étranger doivent être mentionnés dans la déclaration d'impôts suisse (ils ne sont pas imposés ici, mais ils sont importants pour l'assiette fiscale).