Ausnützungsziffer: Darauf solltest du beim Grundstücksverkauf achten
Dein Grundstück birgt grosses Potenzial und du überlegst dir, es zu verkaufen? Dann vergiss die Ausnützungsziffer nicht: Sie stellt schliesslich einen entscheidenden Faktor im Schweizer Baurecht dar. In diesem Beitrag erfährst du, wie diese Ziffer das Potenzial deines Grundstücks beeinflusst und worauf du achten musst.
Was ist die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer besagt, wie viel von einem Grundstück maximal bebaut werden darf. Sie ist ein Schlüsselbegriff im Baurecht und entscheidend für die Planung und Verkauf von Grundstücken. Die Ziffer wird dabei in der Regel von den zuständigen Baubehörden festgelegt und kann je nach Gemeinde oder Kanton unterschiedlich ausfallen.
Wie wird die Ausnützungsziffer berechnet?
Mit der von der Gemeinde im Zonenplan festgelegten Ausnützungsziffer und der Grundstückgrösse kannst du die Bruttogeschossfläche berechnen – und entsprechend ermitteln, wie viel Wohnfläche gesetzlich auf dem Grundstück erlaubt ist.
Ermittlung der Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschossfläche ist die Summe aller Flächen, die überdacht und zugänglich sind. Nicht bewohnbare Flächen wie etwa Kellerräume zählen meist nicht dazu.
Neben Kellerräumen gibt es weitere Flächen, die in der Berechnung der Bruttogeschossfläche oft aussen vor gelassen werden. Dazu zählen beispielsweise Garagen, technische Räume (wie zum Beispiel ein Heizungsraum) und Dachböden, sofern sie nicht als Wohn- oder Nutzfläche ausgebaut sind.
Es existieren zwar schweizweite Standards dafür, welche Räume konkret ausgeschlossen sind, aber lokalen Vorschriften kommt eine höhere Bedeutung zu. Zur Berechnung der Bruttogeschossfläche gehören Grünflächen und Zufahrtswege ebenso wenig wie im Zonenplan festgelegte Freihaltezonen.
Rechenbeispiel: Ausnützungsziffer berechnen
Stell dir vor, du hast ein Grundstück, das 500 m² gross ist. Die lokale Bauordnung gibt eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 vor.
Was bedeutet das für dich und dein Grundstück?
Die Ausnützungsziffer von 0.6 besagt, dass du maximal 60% der Grundstücksfläche bebauen darfst. In Zahlen ausgedrückt:
500 m² * 0.6 (AZ) = 300 m²
Das bedeutet, du kannst auf deinem Grundstück eine Bruttogeschossfläche von bis zu 300 m² realisieren.
Ausnützungsziffer-Unterschiede in verschiedenen Gemeinden
Je nach Standort und Zone können unterschiedliche Ausnützungsziffern gelten. Hier spielen städtebauliche Konzepte und regional festgelegte Vorschriften eine Rolle. Vor dem Grundstückskauf oder -verkauf lohnt es sich also, den lokalen Zonenplan deiner Gemeinde anzusehen, um den richtigen Wert des Grundstücks zu ermitteln.
Zulässige Ausnützungsziffer für das Grundstück herausfinden
Wo ist die Ausnützungsziffer zu finden?
Um die genaue Ausnützungsziffer für dein Grundstück zu ermitteln, ist der Gang zum örtlichen Bauamt oder der Gemeindeverwaltung der erste Schritt. Dort liegen die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne offen, die Auskunft über die für dein Grundstück geltende Ausnützungsziffer geben.
Es bietet sich an, einen Experten oder eine Expertin für Baurecht hinzuzuziehen, die alle Einzelheiten der lokalen Ausnützungsziffer kennen. Je nach Zone deiner Gemeinde gibt es verschiedene Vorschriften, die du nicht ausser Acht lassen darfst.
An wen kann ich mich bei Fragen zur Ausnützungsziffer wenden?
Bei Unklarheiten oder spezifischen Fragen zur Ausnützungsziffer steht dir das Gemeindebauamts zur Verfügung. Zögere nicht, ihr Fachwissen in Anspruch zu nehmen: Sie verstehen es, durch die Komplexität des Baurechts zu navigieren und helfen dir, den Wert deines Grundstücks zu maximieren.
Nutze diese Gelegenheit, um deine Fragen zu klären und deinen Grundstücksverkauf auf ein solides Fundament zu stellen. Die Investition in professionelle Beratung zahlt sich aus, da du hierdurch Sicherheit im Verkaufsprozess gewinnst und den bestmöglichen Preis für dein Grundstück erzielst.
Ausnützungsziffer vs Geschossflächenzahl
In der Welt des Baurechts und der Immobilienentwicklung gibt es zahlreiche Fachbegriffe, die auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, jedoch unterschiedliche Aspekte eines Grundstücks beschreiben. Zwei solche Begriffe sind die Ausnützungsziffer und die Geschossflächenzahl (GFZ).
Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der bebaubaren Fläche zur Grundstücksfläche an, während sich die Geschossflächenzahl auf die Relation der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche konzentriert. Die GFZ bestimmt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Die Ausnützungsziffer und der Wert des Grundstücks
Die Ausnützungsziffer ist nicht nur eine Zahl im Baurecht, sondern ein signifikanter Faktor, der den Wert deines Grundstücks massgeblich beeinflusst. Eine hohe Ausnützungsziffer eröffnet umfangreichere Bauoptionen und ermöglicht es, ein grösseres Bauvolumen auf deinem Grundstück zu realisieren. Dies wiederum steigert den potenziellen Verkaufswert erheblich.
Bei der Bewertung deines Grundstücks sollte die Ausnützungsziffer daher im Vordergrund stehen. Sie entscheidet nicht nur über die realisierbare Wohn- oder Nutzfläche, sondern auch über die Attraktivität deines Angebotes auf dem Markt.
Häufig gestellte Fragen zur Ausnützungsziffer
Wer bestimmt die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann je nach Standort und Zone variieren.
Kann ein Projekt eine höhere Ausnützungsziffer als ursprünglich festgelegt erhalten?
Ja, in bestimmten Fällen ist es möglich, dass die Ausnützungsziffer erhöht wird. Dies ist jedoch abhängig von der Genehmigung der zuständigen Baubehörde und kann mit zusätzlichen Auflagen verbunden sein.
Gibt es Ausnahmen oder Sonderregelungen für die Ausnützungsziffer?
Ja, es gibt Fälle, in denen Ausnahmen oder Sonderregelungen für die Ausnützungsziffer gelten können. Diese sind jedoch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und sollten im Einzelfall mit den zuständigen Behörden geklärt werden.
Was passiert, wenn ein Bauvorhaben die zulässige Ausnützungsziffer überschreitet?
In den meisten Fällen wird die zuständige Baubehörde das Bauvorhaben ablehnen oder zusätzliche Auflagen stellen. Dies kann zu Verzögerungen und erhöhten Kosten führen. Deshalb ist es wichtig, sich im Vorfeld über die geltenden Vorschriften zu informieren.
