Maklervertrag: Alles, was du wissen solltest
Wenn du auf der Suche nach einer Immobilie bist oder deine eigene Immobilie verkaufen möchtest, wirst du höchstwahrscheinlich mit einer Makleragentur in Kontakt treten. In der Schweiz ist es üblich, dass dabei ein Maklervertrag abgeschlossen wird, um die Zusammenarbeit zu regeln. Aber was genau ist ein Maklervertrag und welche Arten gibt es? In diesem Artikel erfährst du alles, was du darüber wissen solltest.
Maklervertrag: Was ist das?
Bei einem Maklervertrag verpflichtet sich der Makler oder die Maklerin, bestimmte Leistungen zu erbringen, wie beispielsweise die Suche nach geeigneten Immobilien oder Kaufinteressenten. Im Gegenzug erhalten sie eine Provision, die in der Regel vom Verkaufspreis oder der Miete abhängt.
Rechtliche Anforderungen
Der Vertrag muss schriftlich vorliegen und bestimmte Informationen enthalten, wie die Identität der Vertragspartner, den Leistungsumfang und die Provision. Die auftraggebende Person muss auch über ihr Widerrufsrecht informiert werden.
Aufgaben von Makleragenturen
Zu den Aufgaben gehören die Suche nach passenden Immobilien und Käufern, die Durchführung von Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Vorbereitung des Kaufvertrags. Die Makleragentur berät auch in Bezug auf den Marktpreis und unterstützt bei der Finanzierung.
Pflichten der Kundschaft
Im Rahmen eines Maklervertrags ist die auftraggebende Person verpflichtet, die Arbeit zu unterstützen und alle relevanten Informationen bereitzustellen. Dazu gehören zum Beispiel Unterlagen für das Exposé und Updates über mögliche Änderungen, die den Auftrag beeinflussen könnten.
Dauer
Ein Maklervertrag kann entweder mit einer festen Laufzeit oder ganz ohne definierte Dauer abgeschlossen werden. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer – unabhängig davon, ob das vereinbarte Geschäft zustande kam oder nicht. Der unbefristete Vertrag hingegen endet entweder mit der erfolgreichen Erbringung der vereinbarten Leistung oder durch eine Kündigung, die in der Schweiz jederzeit erfolgen kann. Hierzu ist aber noch zu erwähnen, dass bei einer Kündigung 'zur Unzeit' (z. B. mitten in laufenden Verhandlungen oder nachdem bereits Kosten entstanden sind) Schadenersatzansprüche entstehen können. In diesem Fall kann die Makleragentur nachweisen, dass ihr durch die vorzeitige Kündigung ein finanzieller Schaden entstanden ist.
Arten von Maklervertrag
Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, die je nach Art der Zusammenarbeit unterschiedlich gestaltet sind:
- Nachweismäkelei: Bei der Nachweismäkelei sorgt der Makler dafür, dass du mit passenden Interessenten in Kontakt kommst. An den eigentlichen Vertragsverhandlungen ist er nicht beteiligt. Ein Provisionsanspruch entsteht nur dann, wenn genau dieser Nachweis schlussendlich zum erfolgreichen Vertragsabschluss führt.
- Vermittlungsmäkelei (Abschlussmäkelei): Bei der Vermittlungsmäkelei übernimmt der Makler eine aktivere Rolle. Er organisiert Besichtigungen, führt Gespräche, begleitet die Verhandlungen und unterstützt beide Parteien bis zum Abschluss des Kaufvertrags. Die Provision wird fällig, wenn aufgrund seiner Vermittlung ein Vertrag zustande kommt.
Unterschiedliche Formen des Maklervertrags
- Alleinauftrag (exklusiver Maklerauftrag): Du beauftragst exklusiv einen einzigen Makler. Trotzdem darfst du weiterhin selbst Käuferinnen oder Käufer suchen. Kommt es zu einem Eigenverkauf, fällt in der Regel keine Provision an – ausser der Vertrag enthält eine ausdrückliche und rechtlich zulässige abweichende Regelung (z. B. eine klar vereinbarte Mitursachungsklausel).
- Qualifizierter Alleinauftrag: Hier arbeitet der Makler ebenfalls exklusiv, doch du verpflichtest dich zusätzlich, nicht selbst zu verkaufen. Tust du es dennoch, kann eine Provision geschuldet sein – vorausgesetzt, diese Verpflichtung wurde klar, transparent und eindeutig vereinbart.
Was muss ein Maklervertrag enthalten?
Ein Maklervertrag legt die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit fest und hilft, Missverständnisse zu vermeiden. Folgende Punkte sollten idealerweise darin geregelt sein:
- Parteien: Namen und Kontaktdaten beider Vertragspartner.
- Objektbeschreibung: Eine genaue Beschreibung der Immobilie, inklusive Lage und wesentlichen Eigenschaften.
- Provision: Die Höhe der Courtage für einen erfolgreichen Verkauf oder eine erfolgreiche Vermietung.
- Leistungen des Maklers: Welche Aufgaben der Makler übernimmt, z. B. Vermarktung, Inserate, Besichtigungen, Erstellung von Unterlagen.
- Aufwandsentschädigung: Falls vereinbart, Angaben zu tatsächlich entstehenden Auslagen, die unabhängig vom Erfolg vergütet werden können.
- Exklusivität und Doppelmäkelei: Ob der Makler exklusiv tätig ist und wie mit einer möglichen Doppeltätigkeit umgegangen wird.
- Auftragsdauer: Eine vereinbarte Orientierungsdauer des Auftrags (aufgrund von Art. 404 OR kann der Vertrag jedoch jederzeit gekündigt werden).
- Kündigungsmodalitäten: Hinweise zur Form der Kündigung (z. B. schriftlich) und zum Hinweis auf die jederzeitige Kündbarkeit gemäss Art. 404 OR.
Finanzielles rund um Maklervertrag
Maklerprovision
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, wird im Maklervertrag festgelegt und ist grundsätzlich verhandelbar. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises berechnet und kann regional variieren. Wichtig ist, dass die Provision klar und schriftlich im Vertrag definiert ist, um Missverständnisse zu vermeiden. Anspruch auf Provision besteht nur dann, wenn die Tätigkeit des Maklers tatsächlich zum Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags geführt hat.
Aufwandsentschädigung und Auslagen
Neben der Provision können im Maklervertrag auch Regelungen zu Auslagen oder Aufwandsentschädigungen vereinbart werden. Diese sind in der Schweiz nicht gesetzlich vorgegeben und müssen daher ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein. Vergütet werden dürfen nur tatsächlich entstandene und nachweisbare Kosten wie Inserate, Marketingmassnahmen oder Gutachten.
Pauschale Strafgebühren oder fixe Entschädigungen ohne realen Aufwand sind rechtlich nicht zulässig. Aufgrund von Art. 404 OR bleibt der Maklerauftrag jederzeit kündbar; lediglich eine Kündigung zur Unzeit kann zu einem Anspruch auf Schadenersatz für nachweisbare Nachteile führen.
Rechtliche Bestimmungen beim Maklervertrag in der Schweiz
- Formfreiheit: Ein Maklervertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch stets die Schriftform.
- Kündigung: Maklerverträge sind gemäss Art. 404 OR grundsätzlich jederzeit kündbar. Bei Vermittlungsmaklerverträgen – wie sie in der Immobilienbranche üblich sind – lässt die Rechtsprechung gewisse vertragliche Kündigungsregelungen oder Aufwandsentschädigungen zu, sofern diese nicht zu einem unzulässigen Kündigungsverbot führen. Eine Kündigung zur Unzeit kann Schadenersatzpflichten auslösen.
- Provision: Die Höhe der Maklerprovision ist frei vereinbar. Ein Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich nur, wenn die Tätigkeit des Maklers kausal zum Abschluss des Hauptvertrags geführt hat.
- Pflichten des Maklers: Der Makler untersteht der Treue- und Sorgfaltspflicht. Er hat seine Kundinnen und Kunden korrekt und vollständig zu informieren und darf keine wesentlichen Tatsachen verschweigen oder falsche Angaben machen.
Häufige Fragen zum Maklervertrag
Ein Verkaufs-Maklervertrag und ein Miet-Maklervertrag unterscheiden sich hauptsächlich in ihrem Ziel. Während ein Verkaufs-Maklervertrag den Verkauf einer Immobilie zum Ziel hat, geht es bei einem Miet-Maklervertrag um die Vermietung einer Immobilie. Daher können sich die Pflichten, die Provision und andere Vertragsbedingungen zwischen diesen beiden Arten von Maklerverträgen unterscheiden.
Ob du dein Haus auch privat verkaufen kannst, hängt von den Bedingungen in deinem Maklervertrag ab. In einigen Verträgen ist die sogenannte 'Alleinauftragsklausel' enthalten, die besagt, dass nur der Makler berechtigt ist, das Objekt zu verkaufen. Bei einem solchen Vertrag wäre ein Privatverkauf daher nicht möglich.
Wenn der Hausverkauf nicht gelingt, hängt es von den Bestimmungen in deinem Vertrag ab, ob du trotzdem eine Provision bezahlen musst. In der Regel besteht nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn die Vermittlung zum Abschluss des Hauptvertrags (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) geführt hat.
Grundsätzlich ist ein Maklervertrag kostenpflichtig. Die Höhe der Maklerprovision ist jedoch gesetzlich nicht vorgeschrieben und kann daher frei verhandelt werden. Sie muss jedoch im Vertrag klar definiert sein. Zusätzlich zur Provision können weitere Kosten wie Werbung und Gutachten entstehen, die angemessen sein sollten.
