Maklervertrag: Alles, was du wissen solltest
Wenn du auf der Suche nach einer Immobilie bist oder deine eigene Immobilie verkaufen möchtest, wirst du höchstwahrscheinlich mit einem Makler oder einer Maklerin in Kontakt treten. In der Schweiz ist es üblich, dass ein Maklervertrag zwischen Immobilienmakler:innen und der auftraggebenden Person abgeschlossen wird, um die Zusammenarbeit zu regeln. Aber was genau ist ein Maklervertrag und welche Arten gibt es? In diesem Artikel erfährst du alles, was du über den Maklervertrag wissen solltest.
Maklervertrag: Was ist das?
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler oder einer Immobilienmaklerin und deren Kundschaft, in dem die Zusammenarbeit geregelt wird. Der Makler oder die Maklerin verpflichtet sich dabei, bestimmte Leistungen zu erbringen, wie beispielsweise die Suche nach geeigneten Immobilien oder Käufer:innen. Im Gegenzug erhält der Makler oder die Maklerin eine Provision, die in der Regel vom Verkaufspreis oder der Miete abhängt.
Rechtliche Anforderungen
Der Vertrag muss schriftlich vorliegen und bestimmte Informationen enthalten, wie die Identität der Vertragspartner, die Leistungen des Maklers oder der Maklerin und die Provision. Die auftraggebende Person muss auch über ihr Widerrufsrecht informiert werden.
Aufgaben von Makler:innen
Ein:e Immobilienmakler:in hat viele Aufgaben im Rahmen eines Maklervertrags. Dazu gehören die Suche nach passenden Immobilien und Käufern, die Durchführung von Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Vorbereitung des Kaufvertrags. Der Makler oder die Maklerin berät auch in Bezug auf den Marktpreis und unterstützt bei der Finanzierung.
Pflichten der Kundschaft
Im Rahmen eines Maklervertrags ist die auftraggebende Person verpflichtet, den Makler oder die Maklerin zu unterstützen und alle relevanten Informationen bereitzustellen. Dazu gehört die Bereitstellung von Unterlagen für das Exposé und die Information der Makler:innen über mögliche Änderungen, die den Auftrag beeinflussen könnten.
Dauer
Die Dauer eines Maklervertrags variiert normalerweise zwischen sechs Monaten und zwei Jahren. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, einen Vertrag ohne definierte Laufzeit abzuschliessen. In diesem Fall kann der Vertrag von beiden Seiten mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beendet werden.
Arten von Maklervertrag
Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, die je nach Art der Zusammenarbeit zwischen dem Makler oder der Maklerin und der auftraggebenden Person unterschiedlich gestaltet sind. Die häufigsten Arten sind:
- Alleinauftrag: Der Makler oder die Maklerin ist alleine dazu berechtigt, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Dieser Vertrag bietet dem Makler oder der Maklerin eine grössere Sicherheit und Motivation bei der Suche nach Käufer:innen oder Mieter:innen.
- Einfacher Maklervertrag: Hierbei hat die auftraggebende Person das Recht, selbst nach Käufer:innen oder Mieter:innen zu suchen, während der Makler oder die Maklerin parallel ebenfalls tätig ist. Falls die auftraggebende Person durch eigene Bemühungen einen Vertrag abschliesst, muss er dem Makler oder der Maklerin dennoch die vereinbarte Provision zahlen.
- Allgemeiner Maklervertrag: Dieser Vertrag gibt dem Makler oder der Maklerin das Recht, bei der Vermittlung von Immobilien im Allgemeinen tätig zu werden. Die auftraggebende Person kann jedoch selbst entscheiden, ob er die Dienste des Maklers oder der Maklerin in Anspruch nehmen möchte oder nicht.
Was muss ein Maklervertrag enthalten?
Ein Maklervertrag dient als Leitlinie für die Zusammenarbeit zwischen dir und deinem Immobilienmakler oder deiner Immobilienmaklerin und soll alle relevanten Bedingungen und Informationen klären. Es ist wichtig, dass alle relevanten Punkte in diesem Vertrag gründlich behandelt werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Folgende Informationen sollten in einem Maklervertrag enthalten sein:
- Namen der beiden Parteien: Der Vertrag sollte die Namen und Kontaktdaten beider Parteien klar angeben.
- Objekt: Eine genaue Beschreibung der Immobilie, einschliesslich ihrer Lage und Eigenschaften, sollte festgehalten werden.
- Höhe der Provision: Der Vertrag sollte die genaue Provision angeben, die der Makler oder die Maklerin bei erfolgreichem Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrages erhält.
- Aufgaben des Maklers: Dieser Bereich des Vertrages legt die Verpflichtungen und Aufgaben des Maklers oder der Maklerin fest, wie z.B. die Vermittlung von Käufer:innen oder Mieter:innen und die Organisation von Besichtigungen.
- Aufwandsentschädigung: Falls anwendbar, sollte der Vertrag angeben, ob der Makler oder die Maklerin eine Aufwandsentschädigung bei Nichterfüllung des Vertrages erhält.
- Informationen zur Exklusivität und Doppelmäkelei: Der Vertrag sollte angeben, ob der Makler oder die Maklerin exklusive Rechte an der Vermittlung des Verkaufs oder der Vermietung der Immobilie hat und welche Konsequenzen eine Doppelmäkelei hat.
- Auftragsdauer: Die Dauer des Vertrages sollte klar angegeben werden, zusammen mit dem Start- und Enddatum.
- Kündigungsmodalitäten: Schliesslich sollte der Vertrag klarstellen, unter welchen Bedingungen und wie der Vertrag von beiden Parteien gekündigt werden kann.
Widerrufsrecht beim Maklervertrag
Als auftraggebende Person hast du bei einem Maklervertrag ein gesetzliches Widerrufsrecht. Das bedeutet, dass du innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten kannst. Der Widerruf muss schriftlich erfolgen und kann per Post oder E-Mail an den Makler oder die Maklerin geschickt werden. Wichtig: Wenn du den Makler oder die Maklerin bereits mit der tatsächlichen Vermittlung einer Immobilie beauftragt hast und die Leistung vollständig erbracht wurde, ist das Widerrufsrecht nicht mehr gültig.
Hier findest du weitere Informationen zur Kündigung eines Maklervertrages.
Finanzielles rund um Maklervertrag
Maklerprovision
Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist in einem Maklervertrag festgeschrieben und stellt die Gebühr dar, die ein:e Immobilienmakler:in für seine Leistungen erhält. Sie wird als Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises der Immobilie berechnet. Dabei kann die Höhe der Provision regional variieren und auch verhandelbar sein. Es ist wichtig, dass die genaue Provision im Maklervertrag schriftlich festgehalten wird, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Bei der Berechnung der Provision gibt es einige Aspekte zu beachten, die in unserem Artikel Maklerprovision näher erläutert werden.
Aufwendungsersatz oder Aufwandsentschädigung
In einem Maklervertrag können neben der Maklerprovision auch Aufwendungsersatz oder Aufwandsentschädigung festgelegt werden. Der Aufwendungsersatz ist nicht gesetzlich geregelt und muss im Vertrag festgehalten werden. Es ist wichtig, sich vor Vertragsabschluss über die Bedingungen und Höhe des Aufwendungsersatzes zu informieren. Zusätzlich zur Provision können weitere Kosten wie Werbung und Gutachten entstehen, die angemessen sein sollten.
Darauf solltest du beim Maklervertrag besonders achten
- Widerrufsrecht: Erinnere dich daran, dass du ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen hast, in denen du den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen kannst.
- Maklerprovision: Die Courtage sollte klar im Vertrag festgelegt sein. Es ist wichtig, dass du den genauen Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises kennst, der als Provision berechnet wird.
- Aufwendungsersatz: Informiere dich über eventuelle Aufwendungsersatzbestimmungen. Dies sind zusätzliche Kosten für Werbung, Gutachten usw., die angemessen sein sollten.
- Vertragsdauer und Kündigungsmodalitäten: Die Dauer des Vertrags und die Modalitäten für die Kündigung sollten klar angegeben sein.
- Exklusivität & Doppelmäkelei: Der Vertrag sollte angeben, ob der Makler exklusive Rechte an der Vermittlung des Verkaufs oder der Vermietung der Immobilie hat und welche Konsequenzen eine Doppelmäkelei hat.
- Pflichten des Maklers oder der Maklerin: Der Makler oder die Maklerin sollte klar definierte Aufgaben und Pflichten haben, die im Vertrag festgelegt sind.
- Objektbeschreibung: Der Vertrag sollte eine genaue Beschreibung der Immobilie enthalten, einschliesslich ihrer Lage und Eigenschaften.
Bitte beachte, dass dies allgemeine Informationen sind und in jedem Einzelfall professioneller Rechtsbeistand hinzugezogen werden sollte.
Rechtliche Bestimmungen bei einem Maklervertrag
Bei der Unterzeichnung eines Maklervertrags gibt es einige rechtliche Aspekte, die du beachten solltest. In der Schweiz regeln das Obligationenrecht (OR) und die Verordnung über die Makler und Vermittler von Grundstücken (Maklerverordnung, MV) die wichtigsten rechtlichen Bestimmungen für Maklerverträge.
- Schriftform des Vertrags: Laut Art. 12 OR muss ein Maklervertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Dennoch ist es empfehlenswert, einen schriftlichen Vertrag zu führen, um spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.
- Widerrufsrecht: Nach Art. 40 OR hast du das Recht, einen Maklervertrag innerhalb von 7 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Beachte dabei, dass die Frist ab dem Tag beginnt, an dem du oder ein von dir benannter Dritter den Vertrag erhalten hat.
- Maklerprovision: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und kann daher frei verhandelt werden. Sie muss jedoch im Vertrag klar definiert werden. Nach Art. 412 OR hat der Makler oder die Maklerin nur dann Anspruch auf seine Provision, wenn sein Nachweis oder seine Vermittlung zum Abschluss des Hauptvertrags (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) geführt hat.
- Informationspflichten des Maklers oder der Maklerin: Der Makler oder die Maklerin ist verpflichtet, dir alle wichtigen Informationen zur Immobilie und zum Verkaufs- bzw. Mietprozess zu liefern. Dies beinhaltet auch die Offenlegung aller ihm bekannten Mängel der Immobilie.
Bitte beachte, dass es sich hierbei um allgemeine Informationen handelt und jeder Einzelfall individuell beurteilt werden sollte. Bei Fragen oder Unsicherheiten solltest du immer einen Rechtsbeistand hinzuziehen. Dabei kann dir Homegate mit einer Auswahl an kompetenten Anwälten zur Seite stehen.
Häufige Fragen zum Maklervertrag
Welche Unterschiede gibt es zwischen einem Verkaufs- und einem Miet-Maklervertrag?
Ein Verkaufs-Maklervertrag und ein Miet-Maklervertrag unterscheiden sich hauptsächlich in ihrem Ziel. Während ein Verkaufs-Maklervertrag den Verkauf einer Immobilie zum Ziel hat, geht es bei einem Miet-Maklervertrag um die Vermietung einer Immobilie. Daher können sich die Pflichten des Maklers oder der Maklerin, die Provision und andere Vertragsbedingungen zwischen diesen beiden Arten von Maklerverträgen unterscheiden.
Kann man bei einem Maklervertrag sein Haus auch privat verkaufen?
Ob du dein Haus auch privat verkaufen kannst, hängt von den Bedingungen in deinem Maklervertrag ab. In einigen Verträgen ist die sogenannte "Alleinauftragsklausel" enthalten, die besagt, dass nur der Makler oder die Maklerin berechtigt ist, das Objekt zu verkaufen. Bei einem solchen Vertrag wäre ein Privatverkauf daher nicht möglich.
Was passiert, wenn der Makler das Haus nicht verkauft?
Wenn der Makler oder die Maklerin das Haus nicht verkauft, hängt es von den Bestimmungen in deinem Vertrag ab, ob du ihm trotzdem eine Provision schuldest. In der Regel hat der Makler oder die Maklerin nur dann Anspruch auf seine:ihre Provision, wenn sein:ihr Nachweis oder seine:ihre Vermittlung zum Abschluss des Hauptvertrags (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) geführt hat
Ist ein Maklervertrag kostenpflichtig?
Grundsätzlich ist ein Maklervertrag kostenpflichtig. Die Höhe der Maklerprovision ist jedoch gesetzlich nicht vorgeschrieben und kann daher frei verhandelt werden. Sie muss jedoch im Vertrag klar definiert sein. Zusätzlich zur Provision können weitere Kosten wie Werbung und Gutachten entstehen, die angemessen sein sollten.