Vorvertrag/Reservationsvertrag und Kaufvertrag beim Haus(ver)kauf
Auf dem Weg zum erfolgreichen Hausverkauf sind der Vorvertrag/Reservationsvertrag und der Kaufvertrag entscheidende Schritte. Dieser Artikel führt dich bis hin zum abschliessenden Kaufvertrag, der den Verkauf rechtlich besiegelt. Erfahre, wie du mit diesen Verträgen dein Haus effektiv verkaufst und dich dabei rechtlich absicherst.
Inhaltsverzeichnis:
Vorvertrag/Reservationsvertrag
Kaufvertrag
Häufig gestellte Fragen
Schritt 1: Vorvertrag/Reservationsvertrag.
Ein Vorvertrag oder Reservationsvertrag im Kontext des Hausverkaufs ist eine vorläufige Vereinbarung zwischen einem potenziellen Käufer oder einer potenziellen Käuferin und dir als Verkäufer:in einer Immobilie.
Dieses Dokument dient dazu, die Absicht zum Kauf einer bestimmten Immobilie festzuhalten, bevor der endgültige Kaufvertrag ausgearbeitet und unterzeichnet wird. Der Hauptzweck dieses Vertrages ist es, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für Käufer:innen zu reservieren, um die notwendigen Prüfungen durchzuführen und die Finanzierung zu sichern. Gleichzeitig verpflichtest du dich als Verkäufer:in, die Immobilie in diesem Zeitraum nicht an eine andere Partei zu verkaufen.
Rechtliche Durchsetzbarkeit ohne notarielle Beurkundung
In der Schweiz ist es gemäss Art. 216 OR ein Muss, dass sowohl der finale Kaufvertrag als auch jeder Vorvertrag oder Reservationsvertrag für eine Immobilie offiziell von einem Notariat beurkundet werden. Einfach gesagt: Ohne diesen Schritt sind solche Verträge nicht bindend. Es gibt jedoch eine kleine Ausnahme: Wenn ein Vorverkaufsvertrag den Kaufpreis nicht direkt festlegt, reicht auch eine schriftliche Vereinbarung aus.
Diese Vorgehensweise sorgt für Klarheit und Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Die strengen Vorschriften bilden ein Sicherheitsnetz, das sicherstellt, dass alle wichtigen Details eines Immobiliengeschäfts offiziell festgehalten und anerkannt sind – schliesslich steht bei einem Immobilienkauf viel auf dem Spiel.
Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?
Ein Vorvertrag ist besonders sinnvoll, wenn:
- Der Käufer oder die Käuferin zusätzliche Zeit benötigt, um die Finanzierung zu sichern oder rechtliche bzw. bautechnische Prüfungen der Immobilie vorzunehmen.
- Die Parteien sich grundsätzlich über den Kauf einig sind, aber noch Details zum Verkauf oder zur Immobilie selbst geklärt werden müssen.
- Du als Verkäufer:in die Sicherheit haben möchtest, dass der Käufer oder die Käuferin ernsthaft interessiert ist, bevor du die Immobilie vom Markt nimmst.
Welche Informationen gehören in einen Vorvertrag?
Ein Vorvertrag sollte mindestens die folgenden Informationen beinhalten:
- Die Identität der Vertragsparteien (Käufer:in und Verkäufer:in)
- Eine genaue Beschreibung der Immobilie (Lage, Grösse, Art des Objekts)
- Den vereinbarten Kaufpreis oder die Grundlagen zur Preisfindung
- Eine Frist, bis wann der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen werden muss
- Die Höhe der Reservationsgebühr (falls zutreffend) und die Bedingungen für deren Rückzahlung oder Einbehaltung
- Bedingungen, unter denen der Vorvertrag aufgelöst werden kann, inklusive eventueller Strafzahlungen oder Rücktrittsrechte
Schritt 2: Kaufvertrag
Beim Hausverkauf ist der Kaufvertrag das Dokument, das deinen Verkauf rechtlich absichert. Er bestätigt nicht nur die Einigung zwischen dir und dem Käufer oder der Käuferin, sondern spezifiziert auch genau unter welchen Konditionen die Immobilie an die neue Besitzerschaft übergeht.
Welche Informationen sind für einen Kaufvertrag wesentlich?
Für einen klaren und fairen Verkaufsprozess sollte dein Kaufvertrag folgende Punkte abdecken:
- Identität der Vertragsparteien
- Präzise Immobilienbeschreibung
- Verkaufspreis und Zahlungsdetails
- Übergabedatum
- Inventarliste
- Rechtliche Zustände
- Garantien
- Rücktrittsbedingungen
Ist eine notarielle Beurkundung erforderlich?
In der Schweiz ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags obligatorisch. So wird garantiert, dass dein Vertrag allen rechtlichen Anforderungen genügt und der Eigentumsübergang ordnungsgemäss registriert wird. Die notarielle Beurkundung dient somit zum Schutz beider Parteien.
Kaufvertrag Vorlagen
Einige Kantone bieten Formulare an, welche die wichtigsten Kaufvertragsangaben aufzeigen und bei der Erstellung eines Kaufvertrages helfen:
Häufig gestellte Fragen rund um Verträgliches beim Hausverkauf
Was passiert, wenn eine Partei vom Kaufvertrag zurücktritt?
Die Folgen eines Rücktritts von einem Kaufvertrag für Immobilien in der Schweiz variieren je nachdem, ob der Vertrag bereits notariell beurkundet wurde. Vor dieser notariellen Beurkundung haben beide Parteien in der Regel die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten, ohne rechtliche Konsequenzen befürchten zu müssen.
Ist der Vertrag einmal notariell beurkundet, kann ein Rücktritt nur noch unter spezifischen, im Vertrag definierten Bedingungen erfolgen. Sonderregelungen gelten bei Mängeln im Vertrag, ausstehenden Dokumenten oder im Falle einer Täuschung: Dann ist es möglich, unter bestimmten Umständen ohne weitere Konsequenzen vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat der Rücktritt von einem Reservationsvertrag?
Die Bedingungen für einen Rücktritt sind im Vertrag festgelegt und können zu Schadensersatzansprüchen führen, sollte eine der Parteien ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Dies gilt allerdings ausschliesslich, wenn der Reservationsvertrag durch eine notarielle Beurkundung rechtliche Gültigkeit erlangt hat.
Welche Kosten sind mit einem Vorvertrag/Reservationsvertrag verbunden?
Damit der Vorvertrag rechtsgültig ist, muss er notariell beurkundet werden. Dabei fallen Kosten an.
Wie lange bleibt ein Angebot durch einen Vorvertrag/Reservationsvertrag gültig?
Die Dauer, für die das Angebot gültig ist, wird direkt im Vertrag definiert. Üblich ist ein Zeitraum von einigen Tagen bis zu mehreren Wochen.
