Haus verkaufen mit Hypothek: Das gilt es zu beachten
Der Verkauf eines Hauses mit einer bestehenden Hypothek wirft oft Unsicherheiten auf. Viele fragen sich, ob ein Verkauf möglich ist, wenn noch eine Festhypothek läuft, und welche Überlegungen wichtig sind, wenn das Haus vor Ablauf der Hypothek verkauft werden soll. Die Wahl zwischen der Übertragung der Hypothek oder der vorzeitigen Auflösung hat jeweils ihre eigenen Bedingungen und Auswirkungen. Wir zeigen dir auf, was es zu beachten gilt, wenn du deine Liegenschaft mit einer laufenden Hypothek verkaufen möchtest.
Was passiert mit der Hypothek beim Hausverkauf?
Generell gilt, dass der Kreditvertrag mit den Kreditgebenden durch den Hausverkauf nicht automatisch aufgelöst oder auf den Käufer oder die Käuferin übertragen wird. In jedem Fall ist eine Vertragsänderung oder -auflösung seitens der Kreditgebenden erforderlich.
Daher gilt es beim Hausverkauf mit einer laufenden Hypothek einiges zu beachten und unterschiedliche Möglichkeiten, wie du mit deiner Hypothek beim Verkauf der Liegenschaft umgehen kannst.
- Übertragung der Hypothek auf eine neue Liegenschaft. Das bedeutet, die Hypothek wird von deinem aktuellen Haus auf ein neues übertragen.
- Übernahme der Hypothek durch den Hauskäufer. Dabei übernimmt der Käufer oder die Käuferin des Hauses die bestehende Hypothek.
- Vorzeitiges Auflösen der Hypothek bei der Bank. Hierbei wird die Hypothek durch den Verkaufserlös oder eigene Mittel vollständig bei der Bank abgelöst.
Hypothek auf eine neue Liegenschaft übertragen
Obwohl die Bank nicht verpflichtet ist, die Hypothek auf eine neue Liegenschaft zu übertragen, zeigen sich viele Banken oft kulant gegenüber den Hypothekennehmenden.
Um die Übertragung einer bestehenden Hypothek auf eine neue Immobilie durch die Kreditgebenden in Betracht zu ziehen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden:
- Der Wert der neuen Liegenschaft sollte mindestens dem Wert der ursprünglichen Liegenschaft entsprechen.
- Der Verkauf der Immobilie erfolgt zeitlich sehr nahe an der Übergabe des Eigentums der neuen Liegenschaft.
- Die finanzielle Situation des Hypothekarnehmers hat sich seit der Aufnahme der Hypothek nicht gross verändert.
Bei der Übertragung einer Hypothek auf eine neue Immobilie kommt es zu einer Vertragsänderung, die normalerweise mit anfallenden Gebühren verbunden ist. Es ist ratsam, sich im Vorfeld über die möglichen Gebühren zu informieren und entsprechende Informationen einzuholen, um die anfallenden Kosten abschätzen zu können.
Hypothek auf die neuen Eigentümer übertragen
Wenn der Hypothekarnehmer oder die Hypothekarnehmerin die Hypothek nicht weiter mitnehmen kann oder möchte - etwa, weil er oder sie in ein Mietobjekt umzieht oder die neue Liegenschaft weniger Wert hat als die ursprüngliche vertraglich festgehaltene Liegenschaft - besteht die Möglichkeit, die Hypothek auf die neuen Eigentümer zu übertragen. Um eine laufende Hypothek auf neue Eigentümer zu übertragen, ist die Zustimmung sowohl des Käufers oder der Käuferin als auch der Bank erforderlich. Dieser Prozess bringt jedoch einige Herausforderungen mit sich:
- Die Bank kann die Zustimmung verweigern, insbesondere wenn die Käufer:innen nicht alle Kriterien erfüllen, die die Bank für die Übernahme der Hypothek festlegt, wie etwa Kreditwürdigkeit oder andere finanzielle Bedingungen.
- Die Übernahme der Hypothek durch einen neuen Käufer oder eine neue Käuferin kann den Verkaufsprozess erheblich verkomplizieren. Dadurch könnte der Kreis potenzieller Käufer:innen eingeschränkt werden, da nicht alle in der Lage oder bereit sind, die laufende Hypothek zu übernehmen.
Der Vorteil einer Übertragung der Hypothek besteht darin, dass die Hypothekennehmenden die Hypothek nicht vorzeitig auflösen müssen, wodurch keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Es ist jedoch zu beachten, dass auch hier eine Vertragsänderung erfolgt, die potenziell mit Gebühren verbunden ist.
Hypothek vorzeitig auflösen
Wenn weder eine Übertragung der Hypothek auf eine neue Liegenschaft, noch auf die neuen Eigentümer möglich ist, besteht die Möglichkeit, die Hypothek während der Laufzeit vorzeitig aufzulösen.
Wenn eine vorzeitige Auflösung einer Hypothek erfolgt, investiert die Bank die zurückgezahlte Hypothekensumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt. Sollte die Rendite dort geringer sein als die ursprünglich mit den Hypothekennehmenden vereinbarten Hypothekenzinsen, entsteht der Bank ein Verlust. Dieser Verlust wird dem Kreditnehmenden in Rechnung gestellt, woraus sich die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Wenn die Bank am Kapitalmarkt einen höheren Zinssatz anlegen kann, erhält der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin in der Regel eine Entschädigung in Form der Differenz.
Vor einer vorzeitigen Hypothekenauflösung lohnt es sich daher, die aktuellen Zinsen am Kapitalmarkt zu prüfen, um allfällige hohe Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
