Erst- oder Zweitwohnsitz verkaufen: Rechtliche Unterschiede

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Was gilt als Erst- und Zweitwohnsitz?

Der Erstwohnsitz ist der Ort, an dem du dich überwiegend aufhältst und offiziell gemeldet bist – meist also deine Hauptwohnung in der Wohngemeinde. Eine Zweitwohnung dagegen nutzt du nur zeitweise, zum Beispiel als Ferienhaus im Wallis oder als Wochenendwohnung in den Bergen. Diese Unterscheidung ist nicht nur formal, sondern hat konkrete Auswirkungen auf Steuern, Abgaben und Finanzierung.

In Gemeinden mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen gelten besondere Regeln. Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) schreibt vor, dass in Orten mit über 20% Zweitwohnungsanteil grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen. Gemeinden müssen dazu jährlich ein Wohnungsinventar führen. Diese Regelung betrifft in erster Linie Bau- und Nutzungsbewilligungen – nicht jedoch den Verkauf bestehender Immobilien.

Rechtliche Unterschiede beim Verkauf

Beim Verkauf deines Erstwohnsitzes gelten die üblichen Formalitäten: Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die Anforderungen an die Unterlagen – etwa Grundbuchauszug, Pläne und Belege zu Renovationen – sind kantonal unterschiedlich, aber in der ganzen Schweiz verpflichtend.

Beim Zweitwohnsitz kommt unter Umständen das ZWG oder sogar die sogenannte Lex Koller ins Spiel. Letztere schreibt vor, dass Personen mit Wohnsitz im Ausland nur unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien in der Schweiz erwerben dürfen. In Tourismusgemeinden wie Zermatt oder Davos kann ein Verkauf an Ausländer also nur mit kantonaler Bewilligung erfolgen.

Steuern: Wann wird es teuer – und wann nicht?

Beim Verkauf einer Immobilie erhebt die Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer (GGSt). Diese Steuer richtet sich nach dem erzielten Gewinn und der Besitzdauer. Wer sein Haus beispielsweise nach zehn Jahren mit einem Gewinn von 200'000 Franken verkauft, muss – je nach Kanton – rund 20'000 bis 40'000 Franken Grundstückgewinnsteuer zahlen. Nach 20 Jahren reduziert sich der Satz oft um die Hälfte, da eine längere Haltedauer steuerlich begünstigt wird.

Eigentümmerinnen und Eigentümer von Erstwohnsitzen profitieren in vielen Kantonen von einem Steueraufschub, wenn sie den Verkaufserlös innert Frist in eine neue, selbstbewohnte Ersatzliegenschaft reinvestieren. Diese Frist beträgt in der Regel zwei bis drei Jahre. Wer also sein Eigenheim in Zürich verkauft und innerhalb von 24 Monaten ein neues Haus in Luzern erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer verschieben. Beim Zweitwohnsitz gilt dieser Aufschub jedoch nicht – die Steuer wird dort in der Regel sofort fällig, unabhängig von der Reinvestition.

Finanzierung: Grosse Unterschiede bei den Konditionen

Auch bei der Hypothek unterscheiden sich Erst- und Zweitwohnungen erheblich. Für den Erstwohnsitz bieten Banken in der Regel günstigere Zinsen und verlangen nur rund 20% Eigenmittel. Zudem darfst du Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule) für den Kauf oder Bau deines selbstbewohnten Eigenheims einsetzen.

Beim Zweitwohnsitz hingegen ist der Zugang deutlich strenger: Banken verlangen meist mindestens 40% Eigenkapital, und die Tragbarkeit wird streng geprüft. Auch Pensionskassengelder dürfen hier nicht verwendet werden, da Ferienwohnungen nicht als selbstbewohnt gelten. Wer also eine Ferienwohnung im Wert von 800'000 Franken kaufen möchte, muss in der Regel rund 320'000 Franken Eigenkapital selbst aufbringen.

Wie läuft der Verkauf ab?

Am Anfang steht die Bewertung der Immobilie. Eine professionelle Schätzung durch Fachleute oder Vergleichsdaten aus der Region ist hilfreich, um den Marktwert realistisch festzulegen. Danach müssen alle Unterlagen vollständig vorliegen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis (GEAK) und Belege über Investitionen, die steuerlich angerechnet werden können.

Sobald der Preis steht, kannst du über Plattformen wie Homegate geeignete Käuferinnen und Käufer ansprechen. Ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos erhöht die Reichweite und verkürzt die Vermarktungsdauer. Nach der Auswahl des Käufers folgt der öffentliche Kaufvertrag, der von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden muss.

Falls du noch eine Hypothek auf der Immobilie hast, solltest du prüfen, ob eine Ablösung oder Übernahme (Novation) durch den Käufer möglich ist. Wird der Vertrag vorzeitig beendet, können je nachdem Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen – bei Hypotheken von 800'000 Franken können das leicht 10'000 bis 20'000 Franken sein. Prüfe, was dazu in deinem Hypothekarvertrag steht.

Marktumfeld: Preise, Zinsen und Nachfrage

Das Preisniveau am Schweizer Immobilienmarkt bleibt hoch, auch wenn die Wachstumsdynamik nachgelassen hat. Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 weist Zürich weiterhin erhöhte Bewertungsrisiken auf, während sich die Lage in Genf leicht entspannt hat. Steigende Zinsen und strengere Finanzierungskriterien dämpfen die Nachfrage, insbesondere im oberen Preissegment. Für Verkäufer bedeutet das: Eine sorgfältige Preisstrategie ist wichtiger denn je. Wer etwa ein Einfamilienhaus im Wert von 1,5 Millionen Franken zu ambitioniert anbietet, riskiert, monatelang keinen Käufer zu finden. Ein realistisch kalkulierter Preis bringt dagegen oft schnellere Abschlüsse.

Fazit: Gut informiert zum erfolgreichen Verkauf

Ob Erst- oder Zweitwohnsitz – wer die rechtlichen Grundlagen, die steuerlichen Fristen und die Finanzierungsbedingungen kennt, kann seinen Immobilienverkauf optimal planen. Für Erstwohnungen lohnt sich der Blick auf den möglichen Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung, während Zweitwohnungen vor allem durch höhere Eigenkapitalanforderungen und fehlende Steuervergünstigungen auffallen. Mit guter Vorbereitung, vollständigen Unterlagen und einem realistischen Preis erreichst du einen reibungslosen Ablauf und vermeidest kostspielige Fehler.