Vorkaufsrecht beim Hausverkauf: Das musst du beachten
Dieser Guide erklärt den Begriff des Vorkaufsrechts beim Immobilienverkauf – inklusive gesetzlicher Grundlagen und dessen Auswirkungen auf den Verkaufsprozess.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht eröffnet dir die Chance, eine Immobilie (oder ein Grundstück) zu erwerben, bevor sie für andere Käuferinnen und Käufer verfügbar wird. Es findet häufig Anwendung und stützt sich auf vertragliche oder gesetzliche Bestimmungen.
Um von deinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, muss zunächst ein Kaufangebot von einer anderen Partei vorliegen, welches dir die Möglichkeit gibt, unter gleichen Konditionen den Kauf zu tätigen. Der Verkäufer ist verpflichtet, dich über dieses Angebot in Kenntnis zu setzen und dir eine Entscheidungsfrist zu gewähren. So hast du die Gelegenheit, die Immobilie oder das Grundstück zu erwerben, bevor es an einen anderen Interessenten geht.
Arten von Vorkaufsrecht
Vertragliches Vorkaufsrecht
Wenn ihr euch explizit einigt, entsteht ein vertragliches Vorkaufsrecht. Das gibt dir die Chance, die Immobilie unter festgelegten Bedingungen zu erwerben, bevor sie anderen angeboten wird. Wichtig ist, dass ihr die Bedingungen wie Preis, Fristen und das Prozedere schriftlich festhaltet.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht beruht auf spezifischen Gesetzen, die in bestimmten Fällen für dich relevant werden. Es kommt in besonderen Situationen zum Einsatz, zum Beispiel bei landwirtschaftlichen Flächen, in Entwicklungsgebieten oder wenn es dem Gemeinwohl dient, wie bei der Erhaltung von Grünflächen, bei der Stadtentwicklung oder in der sozialen Wohnungspolitik.
In diesem Fall entsteht kein Vorkaufsfall
Ein Vorkaufsrecht entsteht nicht, wenn du eine Immobilie geschenkt bekommst oder eine Liegenschaft von Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft übernimmst. Hier gibt es kein Vorkaufsrecht, weil es sich um einen Verkauf unter Familienmitgliedern handelt.
Gesetzliche Grundlagen
Die Regelungen zum Vorkaufsrecht sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Artikel 681 ff. ZGB) sowie im Obligationenrecht (Artikel 216 ff. OR) verankert. Dort werden die Ausübung, Laufzeit und das Erlöschen detailliert geregelt.
Zivilgesetzbuch (Art. 681 ff. ZGB)
Das Schweizer Zivilgesetzbuch bestimmt die Bedingungen des Vorkaufsrechts bei Immobilien. Dieses Recht ermöglicht es einer Person oder Einheit, eine Immobilie unter gleichen Konditionen wie eine Drittpartei zu erwerben, wenn ein Verkaufsangebot existiert. Die Nutzung dieses Rechts unterliegt einer bestimmten Frist und beinhaltet Vorschriften bezüglich der Schriftform, der Übertragbarkeit und den Konsequenzen bei Nichtnutzung.
Obligationenrecht (Art. 216 ff. OR)
In den Artikeln 216 ff. des Schweizer Obligationenrechts werden die Regeln und Pflichten bezüglich des Vorkaufsrechts detailliert dargelegt. Dies umfasst die Vorgehensweise, erforderliche Massnahmen bei der Absicht, an Dritte zu verkaufen, die Pflicht zur Information und die Notwendigkeit, das Vorkaufsrecht ausdrücklich im Vertrag zu vermerken. Damit gewährleistet das OR eine transparente Handhabung und Rechtssicherheit für alle beteiligten Parteien.
Limitiertes vs unlimitiertes Vorkaufsrecht
Limitiertes Vorkaufsrecht: Ist nur unter spezifischen Bedingungen oder innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens anwendbar. Zum Beispiel ist die Nutzung nur während eines speziellen Verkaufs oder innerhalb einer vorgegebenen Zeitspanne möglich.
Unlimitiertes Vorkaufsrecht: Gilt für alle zukünftigen Verkäufe, solange die Voraussetzungen von der Berechtigten erfüllt werden. Es ist ebenfalls auf alle nachfolgenden Eigentümer der Immobilie übertragbar.
Wie wird ein Vorkaufsrecht rechtlich begründet?
Das Vorkaufsrecht hat seinen Ursprung im Grundsatz, dass Eigentum Verpflichtungen mit sich bringt. Besitzt du eine Liegenschaft, hast du die Pflicht, deine Nachbarn und die Gemeinde vor Schäden oder Störungen zu bewahren. Das Vorkaufsrecht ermöglicht es, diese Verpflichtung durch den bevorzugten Kauf der Immobilie zu erfüllen.
Hausverkauf mit Vorkaufsrecht in der Praxis
Entscheidung über Verkauf einer Liegenschaft
Beim Verkauf einer Immobilie, die mit einem Vorkaufsrecht behaftet ist, solltest du die Bedingungen genau prüfen, weil dies die Auswahl der potenziellen Kaufinteressenten einschränken und den Verkaufsprozess verlangsamen kann.
Mitteilung an den Begünstigten
Verkäuferinnen und Verkäufer sind verpflichtet, die Berechtigten des Vorkaufsrechts unverzüglich und in der vorgeschriebenen Form über ein spezifisches Verkaufsangebot zu unterrichten. Dabei müssen sie den Preis, die Frist und sämtliche Details, die für eine fundierte Entscheidung nötig sind, klar darlegen.
Ausübung des Vorkaufsrechts
Sobald die Benachrichtigung eingegangen ist, hast du eine bestimmte Frist, um das Vorkaufsrecht zu nutzen. Nimmst du dieses Recht wahr, erfolgt der Eintritt in den Kaufvertrag unter den gleichen Konditionen wie beim ursprünglichen Käufer oder der ursprünglichen Käuferin. Sollte das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, ist die verkaufende Partei berechtigt, die Immobilie an andere Interessenten zu veräussern.
Vertragsunterzeichnung
Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, kommt es zur Unterzeichnung des Kaufvertrags unter Einbeziehung aller Bedingungen, was den Verkauf der Immobilie abschliesst. Sollte das Vorkaufsrecht nicht wahrgenommen werden, ist es der Verkaufspartei erlaubt, die Immobilie an Dritte unter den gleichen Bedingungen zu verkaufen.
Häufig gestellte Fragen rund ums Vorkaufsrecht
Kann ein Vorkaufsrecht vererbt oder übertragen werden?
Ja, unter gewissen Umständen ist eine Übertragung des Vorkaufsrechts möglich. Es kann entweder durch Erbschaft weitergegeben oder durch klare Vereinbarungen zu Lebzeiten des Inhabers an andere übertragen werden. Sollte der ursprüngliche Besitzer des Rechts versterben, fällt dieses, sofern nicht anders durch Vertrag oder Gesetz festgelegt, an seine Erben. Eine Übertragung an Dritte während des Lebens des Rechteinhabers bedarf einer expliziten Absprache zwischen den beteiligten Parteien.
Wie lange ist das Vorkaufsrecht gültig?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat in der Regel eine Dauer von zwei Jahren, während ein vertragliches Vorkaufsrecht länger oder kürzer sein kann, je nach Vereinbarung.
Wie wird der Preis bei Ausübung eines Vorkaufsrechts bestimmt?
Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, richtet sich der Preis normalerweise nach dem Angebot einer Drittpartei, zu dessen Konditionen der oder die Berechtigte die Immobilie kaufen muss. Wenn kein solches Angebot vorliegt, wird der Preis entweder durch eine Vereinbarung oder durch ein unabhängiges Bewertungsverfahren festgelegt.
Welche Fristen sind bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts zu beachten?
Die Wirksamkeit eines Vorkaufsrechts ist stark von der Beachtung bestimmter Fristen abhängig. Während für gesetzliche Vorkaufsrechte in der Regel eine Ausübungsfrist von drei Monaten gilt, können die Zeiträume für vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte variieren und reichen oft von einem Monat bis zu mehreren Monaten. Die Wahrung dieser Zeiträume ist von grosser Bedeutung, denn das Versäumnis, das Recht innerhalb der vorgegebenen Frist auszuüben, führt in den meisten Fällen zum Verlust desselben.
Kann ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden?
Ja, das Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Umständen vertraglich ausgenommen werden. Allerdings sind solche Ausschlüsse in den meisten Fällen ungültig oder unwirksam, wenn sie zu starke Benachteiligungen mit sich ziehen.
