Caisse de pension: injecter des fonds

Jürg Zulliger

De plus en plus souvent, le rêve de posséder son propre appartement ou sa propre maison s’effondre par manque d’argent. Dans de nombreuses régions de Suisse, les prix de l’immobilier battent de nouveaux records. Même loin de Saint-Moritz, de Zermatt ou du lac de Zurich et sa «Goldküste» devenue quasiment inabordable, se loger est devenu cher partout.

Dans de nombreuses localités, devenir propriétaire implique désormais de disposer de bons revenus tout en ayant de l’argent de côté. Et ce, malgré des taux d’intérêt hypothécaires faibles. De manière générale, pour bénéficier d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque, il faut pouvoir prouver que l’on dispose d’au moins 20% en fonds propres. Les revenus doivent également être solides – conformément aux «règles de viabilité» applicables dans le secteur. Selon la localité, les experts arrivent à la conclusion suivante: l’achat d’un bien immobilier reste inabordable pour environ 70 à 80% des locataires.

Concrétiser son rêve d’achat immobilier – mais comment?

Il existe différentes solutions: dans certaines familles, les parents soutiennent financièrement leurs enfants. Un avancement d’hoirie des parents ou une donation d’un oncle fortuné permettent d’envisager l’avenir différemment. Mais tous n’ont pas cette chance.

Quid des avoirs de prévoyance? Si les fonds propres sont insuffisants, il est possible de prélever des sommes sur le plan de prévoyance individuelle liée (pilier 3a). Il en va de même pour les avoirs de vieillesse de la caisse de pension. Néanmoins, la règle requiert désormais de disposer d’au moins 10% de fonds propres non issus d’une CP (que l’on appelle «fonds propres de base»). «Face à la hausse des prix de l’immobilier, les investisseurs doivent disposer d’apports plus conséquents», explique Damian Gliott de la société VermögensPartner à Zurich. C’est pourquoi il est fréquent que les acheteurs recourent à leurs avoirs de CP. C’est ce que constatent de nombreux responsables bancaires, comme le confirme ce porte-parole de la ZKB: «Nous constatons un recours plus élevé aux fonds de prévoyance du 2e pilier».

Retrait auprès de sa caisse de pension: les règles à respecter

Lorsque l’on souhaite acheter en utilisant ses avoirs de caisse de pension, différents points sont à prendre en compte:

• Impôts: le versement en capital est imposable. Par exemple, si tu retires 100’000 francs auprès de ta CP, cette somme vient s’ajouter au montant total imposable.
• Mention: mention est faite de ce versement dans le registre foncier. Si le bien immobilier est revendu plus tard, le montant de la CP doit être remboursé.
• Prestations de prévoyance: selon la CP, des limitations de prestations peuvent s’appliquer. Si des lacunes de prévoyance sont avérées, la pension de retraite peut s’en trouver réduite plus tard – en effet, il manque non seulement le montant retiré de manière anticipée, mais aussi les intérêts. Les avoirs de la LPP sont actuellement rémunérés au taux de 1%. Selon la CP, les prestations de risque peuvent également s’avérer plus faibles (invalidité, prestations versées aux survivants en cas de décès). C’est pourquoi il est recommandé de bien se renseigner avant de faire une demande de fonds auprès d’une CP.
• Montant: un retrait auprès de sa CP n’est possible que pour un montant minimal de 20’000 francs.
• Achats: tout achat ou versement volontaire à la CP ne sera de nouveau possible qu’une fois l’intégralité de la somme remboursée.
• Montant limité: jusqu’à 50 ans, il est possible de retirer la totalité de ses avoirs de CP de manière anticipée pour l’achat de biens immobiliers. Ensuite, des restrictions s’appliquent.

Damian Gliott, expert en financement et prévoyance, a un avis clair sur la question: «Toute personne qui retire ses avoirs de pension de manière anticipée doit avoir un plan d’épargne clair et rembourser l’argent dans les dix ans.» Comme lui, de nombreux experts arrivent à la même conclusion: il ne serait pas judicieux de posséder un bien à la retraite tout en devant vivre avec une pension réduite. Si les remboursements s’avèrent trop élevés, mieux vaut trouver une autre solution. Le bien immobilier de rêve est alors peut-être hors de portée, tout simplement.

L’hypothèque, une autre solution attrayante

Le retrait anticipé doit donc être soigneusement planifié et mûrement réfléchi. Mais il existe une autre solution intéressante: plutôt que d’effectuer un retrait anticipé auprès de sa CP, il est possible de mettre son capital de prévoyance en hypothèque auprès de la banque. L’argent reste dans la CP, mais l’hypothèque constitue une garantie supplémentaire pour la banque. Le montant potentiel du prêt est augmenté des avoirs mis en hypothèque (par exemple 90% de capital emprunté contre 80% habituellement).

Ainsi, la banque peut se protéger en cas de pertes – dans le cas rare où le client ne remplirait pas ses obligations de crédit. Conseil: les banques traitent ce type de demandes de diverses manières. N’hésite pas à comparer différentes offres.

L’avantage: les avoirs de la CP restent intacts, ils sont seulement en hypothèque! Ainsi, toutes les prestations de la CP restent assurées sans restrictions. Les avoirs ne sont pas imposables, et tu peux continuer d’effectuer des versements volontaires dessus à tout moment (si tes finances et le règlement de la CP le permettent).

Les avoirs de CP sont considérés par les banques comme une garantie supplémentaire, et donc bien acceptés. Ainsi, de nombreux établissements approuvent un prêt plus élevé, à hauteur de 90%, contre 80% habituellement. Par conséquent, si le «business plan» pour l’achat d’un bien immobilier s’avère trop serré, l’hypothèque peut constituer une solution intéressante.

Avantages et inconvénients

L’inconvénient: l’hypothèque implique des coûts plus élevés. Elle nécessite en effet de demander un crédit plus élevé (pour lequel les banques exigent des garanties supplémentaires). Et donc de payer et d’amortir des taux d’intérêt supérieurs. Mais dans un contexte où les taux d’intérêt sont très faibles et déductibles des revenus, l’hypothèque présente des avantages indéniables. Sans compter bien sûr que l’option de mise en hypothèque permet de conserver l’entièreté des prestations de la CP.

A une rare exception près: si la CP verse des prestations en cas de décès, les avoirs ne peuvent alors plus être mis en hypothèque. Mais pour le reste, tant sur le plan de la prévoyance que de la protection financière, l’option de mise en hypothèque est largement préférable. Le mieux, c’est de solliciter des offres concrètes auprès de plusieurs banques et de les comparer. Certes, il est possible que tu doives justifier de revenus plus élevés avec l’hypothèque (car les possibilités de crédit sont un peu supérieures).

Mais la conclusion de l’expert Damian Gliott est sans appel: «Quand on tient compte des taux d’intérêt, des impôts et de la prévoyance, l’hypothèque constitue l’option la moins coûteuse dans la plupart des cas».