Pomme de discorde «Estimation»

Jürg Zulliger

«J’aurais payé 200 000 francs de plus!» s’est exclamé récemment un homme d’affaires désireux d’acheter une maison avec trois appartements locatifs. La veille, l’agent immobilier avait déjà conclu l’affaire. Un choc pour la communauté des héritiers concernés: quelqu’un s’est-il emparé du petit immeuble de rendement – l’argenterie de famille pour ainsi dire – en dessous de sa valeur? Est-ce qu’il a été vendu à un prix d’aubaine?

Les propriétaires privés s’étaient fiés à une estimation d’experts. L’expert leur avait dit que la valeur vénale adéquate était 900 000 francs. Mais déjà les premières offres dépassaient largement cette somme. Et maintenant que l’affaire a été conclue, quelqu’un l’aurait payé encore plus! Conclusion: il est difficile pour les profanes de prédire si un objet particulier rencontrera un tel succès. Parfois, c’est la chance ou la coïncidence qu’un client potentiel soumette une offre très élevée pour des raisons très spécifiques et personnelles. Recommandation: avant que le courtier n’entre en scène, vous devriez bien vous informer et obtenir un deuxième avis (voir les listes de contrôle ci-dessous). Parce qu’il y a beaucoup en jeu.

La valeur estimée n’est pas la valeur vénale

Rudolph Schweizer, président du conseil d’administration de la société immobilière bernoise du même nom, explique: «C’est l’une des idées fausses les plus courantes des communautés d’héritiers que de confondre les valeurs déterminées par des experts avec le prix de vente potentiellement possible». La valeur estimée et le prix obtenu ne sont absolument pas les mêmes, selon l’expert immobilier expérimenté. Le prix de vente dépend en fin de compte de ce qui est obtenu à la suite des efforts de vente et des négociations. « Le prix de vente est un compromis entre l’acheteur et le vendeur », souligne M. Schweizer. Dans certains emplacements, les prix qui peuvent être obtenus sur le marché peuvent dans certains cas être supérieurs de 100 pour cent ou plus aux valeurs estimées. Même dans le cas de maisons mitoyennes, maisons unifamiliales et appartements en PPE bien situés dans les centres-villes, les prix d’achat sont toujours plus élevés que les valeurs estimées!

Walter B. Kunz, directeur général de la société zurichoise Immobifix, rapporte des cas similaires: «Au début de l’année, certaines banques ont estimé la valeur d’un immeuble d’appartements locatifs à financer. Le prix de vente réel obtenu était un tiers plus élevé». Cette ruée, Kunz estime qu’elle provienne du fait que les banques sont de plus en plus conservatrices en matière de financement. En effet, elles sont soumises à la pression de l’autorité de surveillance des marchés financiers, la FINMA. Dès le début de 2020, des règles de crédit plus strictes entreront en vigueur pour les immeubles avec des appartements locatifs.

L’estimation immobilière: les méthodes les plus importantes

Toutefois, deux cas fondamentalement différents doivent encore être distingués pour les estimations:

Les maisons individuelles communes et les appartements en PPE (c.-à-d. les logements occupés par leur propriétaire) sont aujourd’hui estimés selon la méthode dite hédonique. En termes simples, il s’agit d’une méthode de comparaison assistée par ordinateur. Un programme informatique est «alimenté» par les données actuelles du marché immobilier. À l’aide de méthodes statistiques, l’outil «décompose» un bien immobilier dans en ses composantes (emplacement, taille, nombre de pièces, année de construction, etc.) et les estime. Les banques s’appuient généralement sur ces modèles. Les particuliers peuvent également faire leurs propres estimations hédoniques (p. ex. via Wüest Partner ou l’Institut IAZI de Zurich).

Une méthode fondamentalement différente est utilisée par les banques, les investisseurs et les experts en estimation pour les immeubles d’appartements locatifs: il s’agit de ce qu’on appelle la valeur des gains capitalisés. La méthode estime l’immeuble du point de vue d’un investissement dont la valeur est basée sur le revenu locatif réalisable et sur le rendement attendu ou visé. Les taux d’intérêt supposés jouent un rôle central dans ce calcul! Ils sont la vis de réglage décisive. Et plus les taux d’intérêt tendent généralement vers le bas, plus la valeur des bénéfices augmente.

Estimation: des valeurs durables?

Mais les experts en immobilier ne sont-ils pas tentés d’indiquer des valeurs de plus en plus élevées dans leurs rapports chaque année? Divers experts, dont ceux de la Chambre des experts en estimation de l’association professionnelle SVIT, ont émis des réserves. Leurs arguments. :le propriétaire d’un bien immobilier et l’expert ne peuvent pas «simplement» présumer que la volonté de payer un prix déterminé sera toujours la même dans cinq ou six ans. Les experts doivent également tenir compte du fait que l’immobilier est toujours associé à des risques (inoccupations, dépréciations et pertes en cas de retournement de tendance, etc.)

Conclusion: il n’existe pas de formule ou de méthode simple permettant de déterminer la valeur d’un bien immobilier d’une façon simple et fiable. Sa valeur réelle n’est souvent révélée que par les offres soumises pendant le procédé de la mise en vente.

Liste de contrôle: comment reconnaître la qualité d’une opinion d’expert?

• Expert: l’expert(e) en immobilier connaît-il/elle la matière et possède-t-il/elle une formation reconnue (certificat professionnel)? Demandez également si l’expert(e) connaît le marché local.
• Choisissez la bonne personne: pour trouver un expert en immobilier reconnu dans votre région, vous devriez vous adresser à une association professionnelle comme SIV, SVIT ou l’Association des propriétaires immobiliers. L’adhésion à une association professionnelle comme l’Association suisse des experts immobiliers SIV ou la Chambre d’experts immobiliers SVIT est un atout, mais elle n’est pas obligatoire.
• Partialité: essayez de comprendre l’arrière-plan plus précisément! Pourrait-il s’agir d’une estimation partiale? Dans le cas d’estimations dans le cadre d’héritages, de divorces, etc., il n’est pas exclu que l’expert soit un «collègue».
• Objet: la raison de l’estimation doit être claire (vente, partage de la succession, financement, estimation pour le compte d’une banque, etc.)
• Documents: l’expert doit avoir accès à tous les documents et les traiter de manière approfondie (cubature, assurance construction, extrait du registre foncier, plan de zones et droit de la construction, notamment pour les bâtiments anciens, inspection sur place).
• Expertise: l’expertise doit être illustrée et détaillée avec des textes. Vous devez être en mesure de comprendre clairement la méthode et les considérations à partir desquelles la valeur estimée a été obtenue.
• Date de référence: une expertise formellement correcte est disponible par écrit, datée et signée personnellement par l’expert.
• Estimation du scénario: demandez à l’expert le potentiel du bien immobilier. Peut-être que l’objet a-t-il encore beaucoup de potentiel en termes de compactage structural ou le terrain permet la construction d’un deuxième bâtiment résidentiel. En fonction du scénario, la valeur est alors plus élevée.