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Remplacer l’hypothèque
De nombreux clients hypothécaires restent fidèles à leur banque pendant de nombreuses années. Ceci est d’autant plus important que le financement et le traitement des documents et cédules hypothécaires sont considérés comme exigeants. Cependant, cela signifie que les clients lui font cadeau de millions de francs en intérêts: des sommes importantes pourraient être économisées si des offres alternatives de tranches individuelles étaient examinées à l’échéance du contrat hypothécaire.
Jürg Zulliger
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La plupart des clients des banques répartissent leur hypothèque sur plusieurs tranches. Cela présente plusieurs avantages: le client a la possibilité d’analyser et de replanifier son financement à intervalles réguliers. Le fractionnement d’hypothèques promet également une meilleure diversification des risques. Un exemple simple: le client Meyer finance son nouvel appartement en PPE avec un volume de crédit total de CHF 800 000 par le biais d’une hypothèque à taux fixe qui expire dans cinq ans. Pour l’instant, M. Meier ne peut pas savoir si l’échéance tombera dans un environnement de taux d’intérêt favorable ou plutôt défavorable. Dans le pire des cas, il doit refinancer la totalité à grands frais. Si M. Meier avait divisé son hypothèque en plusieurs tranches, il aurait réduit le risque.
Le fractionnement: avantages et inconvénients
Toutefois, le fractionnement des hypothèques peut conduire à des constellations complexes qui limiteront le choix du partenaire de financement du client à l’avenir. S’il désire à l’échéance d’une première tranche passer à une institution concurrente, cette voie peut rester bloquée. D’une part, les différentes clauses contractuelles et les délais de préavis des tranches actuelles doivent être pris en compte. D’autre part, la nouvelle banque ne remplacera normalement les hypothèques que si elle peut prendre en charge l’ensemble du financement à plus long terme. Si les échéances de chaque tranche sont très éloignées les unes des autres, il n’est souvent pas possible de passer à une institution concurrente. Un remplacement échelonné est généralement possible si:
- le financement global peut être «déménagé» dans un délai de deux à trois ans,
- les différentes tranches vis-à-vis de la banque sont suffisamment garanties par des cédules hypothécaires.
Lors du fractionnement d’hypothèques, il est donc important de veiller à ce que les échéances ne soient pas trop éloignées les unes des autres. En outre, il peut s’avérer avantageux que les différentes tranches soient également garanties vis-à-vis de la banque par des cédules hypothécaires distincts. Un conseil: demandez au notaire ou au registre foncier lors du premier établissement de l’hypothèque si vous pouvez fractionner la cédule hypothécaire.
Comment se déroule concrètement le remboursement du financement ou d’une tranche?
Tout d’abord, vous devez savoir quelle tranche pourrait être reprise par une nouvelle banque, à quel moment et à quelles conditions. Assurez-vous qu’il existe différentes options de sortie pour différents produits. Un exemple: si vous souhaitez résilier une hypothèque à taux fixe avant l’échéance, cela engendre en général des coûts de sortie élevés. Dans de telles circonstances, un changement devrait être examiné avec soin. Il convient également de garder à l’esprit que les hypothèques Libor peuvent être soumises à des délais contractuels. La résiliation d’une hypothèque à taux variable par contre est relativement simple. Celles-ci sont conclues sans échéance précise et si elles sont remplacées par celles d’une autre banque, seul le délai de préavis doit être respecté.
Si les conditions nécessaires sont remplies, vous recherchez les différentes offres sur le marché et décidez quel partenaire de financement vous convient. La nouvelle banque vérifie votre demande de prêt, la traite et vous soumet une offre appropriée. En règle générale, la nouvelle banque vous assistera dans les questions techniques telles que l’émission de nouveaux contrats et le traitement des cédules hypothécaires. Une fois que tout est réglé, la nouvelle banque prendra en charge l’hypothèque ou la tranche correspondante et exigera une cédule hypothécaire comme gage. Dès qu’elle a reçu la cédule, la nouvelle banque remboursera le montant dû à l’ancien institut et l’hypothèque sera alors remplacée.
Outre certains aspects techniques et formels, vous devez également vérifier si et dans quelle mesure vous encourez des coûts supplémentaires dans le cadre d’un remplacement. Il peut s’agir, par exemple, des frais de traitement et des commissions des banques concernées, des frais de fractionnement ou de la nouvelle émission de cédules hypothécaires. Si, dans des cas extrêmes, 2000 ou 3000 CHF sont dus en frais d’émoluments du registre foncier, frais bancaires pour l’établissement et l’augmentation de cédules hypothécaires etc., un remplacement peut ne pas valoir la peine vu le léger avantage en termes d’intérêts. Sur une plus longue période pourtant, vous économiserez beaucoup d’argent si vous pouvez résilier un prêt hypothécaire existant et conclure un nouveau à des conditions très avantageuses auprès d’une nouvelle banque.
Conclusion
Dans de nombreux cas, un remplacement est rentable – vous économisez des frais d’intérêt année après année. Vous renforcez ainsi votre pouvoir de négociation en tant que preneur d’une hypothèque et exploitez pleinement les possibilités d’optimisation. Dans de nombreux cas, le changement peut être effectué relativement facilement. Contrairement au financement initial pour l’achat d’un bien immobilier, de nombreuses formalités importantes ont déjà été réglées. Les directives bancaires actuelles sur les hypothèques et la viabilité financière ont été vérifiées et assurées. En règle générale, rien ne s’oppose à un remplacement relativement rapide et simple.