Rénovation: comment financer tes projets?

Jürg Zulliger

Plus que jamais, les personnes accordent de l’importance à détenir leur propre appartement ou maison; Mais un tel projet implique souvent d’effectuer des rénovations. Changer les moquettes ou meubles de cuisine témoins d’une époque révolue par exemple. Souvent aussi, les propriétaires souhaitent améliorer l’agencement des pièces voire même agrandir leur espace de vie – pour pouvoir travailler à domicile ou adapter leur logement aux enfants qui grandissent.

Rénovation: c’est possible!

Si tu as déjà bénéficié d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque, l’obtention d’un crédit pour des rénovations ne devrait pas représenter un trop grand défi. En effet, les intérêts hypothécaires sont particulièrement bas, et les propriétaires sont des clients recherchés par de nombreuses banques. Il n’existe pas de règle fixe quant au montant minimal pour lequel demander un prêt à la banque. Toutefois, les professionnels du secteur bancaire s’accordent généralement à dire que l’entretien courant d’un logement est à financer par les ménages eux-mêmes. La machine à laver est en panne ou tu souhaites repeindre les deux chambres des enfants? Ce type de dépenses est généralement à la charge du foyer.

En revanche, si les sommes en jeu sont plus élevées, il peut valoir le coup de demander un crédit de rénovation à ta banque. Mais comment se lancer dans un projet de rénovation sans financement? De manière générale, il convient de noter que si tu souhaites rajouter 100 000 ou 200 000 francs à un prêt hypothécaire existant par exemple, les exigences applicables sont les mêmes que pour un prêt immobilier. Les «règles d’or» à appliquer sont les suivantes:

• Taux d’avance: le taux d’avance maximal autorisé avec du capital emprunté est limité à 80%. Le montant total du prêt hypothécaire ne doit pas dépasser ce seuil (après rénovations).
• Viabilité: comme pour le financement initial, il est important de se rappeler les règles de viabilité applicables en cas de rénovation. La banque calcule le montant total de ton crédit et les frais annuels qui en découlent (intérêts, amortissement, frais supplémentaires). Comme tu le sais, ces frais fixes ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Les banques évaluent la viabilité avec prudence en se basant sur un taux d’intérêt moyen sur le long terme de 4,5 à 5%.

Ceux qui ne sont pas familiers des crédits de rénovation penseront probablement que leur parcours est semé d’embûches. Mais à vrai dire, la situation est plutôt inverse à l’heure actuelle: de nombreux ménages et familles ont d’excellentes chances d’obtenir le feu vert de leur banque pour leurs projets de rénovation.

Financement d’un projet de rénovation: vérification du taux d’avance

Pourquoi? Prenons un exemple pratique: l’acheteur d’un appartement en copropriété a payé un million de francs pour le logement de ses rêves il y a dix ans. Depuis, il a amorti 1% du prêt hypothécaire par an. Dans le même temps, la valeur marchande de son appartement a augmenté par rapport à l’achat.

Florian Schubiger, expert en financement chez VermögensPartner à Zurich, déclare à ce propos: «Après dix ans de propriété, la grande majorité des propriétaires de maisons et d’appartements ont acquis une certaine marge de manœuvre.» Autrement dit: le taux d’avance est peut-être encore de 50 ou 60%, ce qui signifie que les conditions sont favorables pour réaliser des projets de rénovation. Ce sont 100 000 ou 200 000 francs supplémentaires qui peuvent être investis dans le bien immobilier. Cependant, la banque aura également à l’esprit le deuxième élément fondamental, à savoir les revenus du client et la viabilité financière du prêt.

Des travaux qui augmentent la valeur du bien?

En matière de rénovation, il est toujours difficile d’évaluer la plus-value réelle de 100 000 francs de travaux par exemple. Si la banque agit avec prudence et fait valoir que les travaux prévus relèvent de l’entretien pur du bâtiment, l’obtention d’un prêt peut s’avérer difficile.

Selon l’expert Florian Schubiger, différentes méthodes sont appliquées dans la pratique: «Certaines banques se basent sur des valeurs empiriques et estiment qu’environ 50 à 70% des rénovations peuvent effectivement être considérées comme une plus-value». Le montant total investi n’augmente donc que partiellement la valeur du bien. La marge sur le taux d’avance peut donc s’avérer légèrement inférieure à celle envisagée par le client. Deuxième option dans la pratique: la banque évalue la valeur du bien immobilier avant et après rénovation. La plupart des banques disposent aujourd’hui de leurs propres outils et données de marché pour effectuer cette estimation. Ainsi, elles peuvent se faire rapidement une idée et quantifier avec précision à quel point une véranda ou un grenier aménagé ont augmenté la valeur estimée.

Conseil: il existe toujours une certaine marge de manœuvre dans le financement d’un projet de rénovation. Il peut notamment s’avérer judicieux d’obtenir un devis comparatif auprès d’une autre banque ou compagnie d’assurance. Outre les banques, les clients peuvent recourir à des fonds provenant de leur caisse de pension ou du troisième pilier (à condition qu’il s’agisse de rénovations qui accroissent la valeur du bien). Idéalement, demande directement à ton établissement de prévoyance.

55 ans et plus: bien planifier ses finances

Les médias font régulièrement état de retraité·e·s qui ne parviennent plus à obtenir une augmentation de leur prêt hypothécaire sans difficultés. En effet, les exigences en matière de prêt sont devenues particulièrement strictes. Les banques sont plus attentives aux «règles d’or» mentionnées plus haut. Il convient donc pour les personnes de 55 et de 60 ans et plus de tenir compte de ces exigences lorsqu’elles planifient leurs finances.

Comme les pensions de retraite sont aujourd’hui souvent nettement inférieures aux revenus du travail, cela se répercute sur les «capacités d’emprunt» et la viabilité de cette tranche d’âge.

Conseil: les personnes qui prévoient des transformations et des rénovations à cet âge doivent planifier leurs finances de manière particulièrement rigoureuse. C’est pourquoi, pour toutes ces raisons, il est recommandé de mener ses projets de rénovation en temps voulu. Dans l’idéal, évalue et estime ton budget pour les années avant et après le départ en retraite.

Financement d’un projet de rénovation: procédure à suivre

Par le passé, il était courant que les banques financent des projets de construction et de rénovation de toutes sortes par le biais d’un crédit de construction. Cela implique que l’ensemble des opérations de paiement passent par la banque – versements effectués directement depuis le compte de crédit de construction correspondant à la banque. Mais ce type de service a un prix. Les intérêts trimestriels sont nettement plus élevés que les intérêts, par ailleurs très bas, des prêts hypothécaires.

Florian Schubiger: «La réalisation concrète du projet dépend non seulement du montant du prêt, mais aussi, dans une certaine mesure, des négociations avec la banque». Prenons un exemple: une propriétaire a remboursé son prêt hypothécaire rapidement et ses comptes sont dans le vert. Elle soumet une demande de crédit de 50 000 francs pour de nouvelles fenêtres et des améliorations énergétiques.

Dans ce cas, il serait probablement plus facile et moins coûteux d’augmenter directement le prêt hypothécaire. Il suffit alors d’expliquer le projet dans son ensemble et d’envoyer à la banque l’estimation des coûts. Toutefois, s’il s’agit d’un projet de plus grande ampleur et le taux d’avance ne laisse pas autant de marge de manœuvre, de nombreuses banques privilégieront un crédit ou un financement de construction, ce qui nécessite de fournir des documents plus détaillés tels que des estimations de coûts, des factures, etc.

Augmenter son prêt en ligne en toute simplicité

Si tu as contracté un prêt hypothécaire sur Internet, tu peux normalement faire une demande d’augmentation de celui-ci en ligne. Dans la section d’autogestion de ton prêt hypothécaire, il te suffit de cliquer sur le bouton correspondant «Augmenter» et de saisir les informations nécessaires (montant souhaité du crédit de rénovation, revenu actuel, etc.) La règle de base est la même: la banque est tenue de vérifier le respect des «règles d’or». Elle veille notamment à ce que la valeur marchande estimée du bien immobilier ainsi que la limite du taux d’avance et les exigences de viabilité soient respectées. Ensuite, le projet lui-même importe peu, que tu souhaites faire rénover ton toit ou faire installer ta propre piscine.

La rénovation comme source de valorisation

Conclusion: bien connaître les règles à respecter te permettra d’accroître tes chances d’obtention d’un financement. Les banques sont généralement accommodantes et pleines d’égards lorsqu’il s’agit de maintenir voire même d’accroître la valeur d’un bien immobilier. En effet, un bien en bon état constitue une valeur sûre pour la banque.