Changement de résidence

Jürg Zulliger

L’affaire en elle-même est simple: une famille avec deux enfants vit dans un appartement en PPE de trois pièces. Elle souhaite plus d’espace, notamment parce que les parents travaillent en partie à la maison. La bonne nouvelle: en un rien de temps, ils trouvent une belle maison individuelle dans le même village. La mauvaise nouvelle: pour acheter la propriété de leurs rêves, ils ont besoin de 200 000 francs d’apport personnel. Toutefois, ils n’obtiendront la totalité de ce montant qu’une fois leur ancien appartement vendu et le produit de la vente versé sur leur compte. Ce qu’il y a d’agaçant, c’est que cela peut prendre des semaines, voire des mois.

Concrètement, il s’agit donc de mettre en place un financement relais. Heureux sont ceux qui disposent d’une certaine marge de manœuvre, par exemple, de l’épargne, des titres ou des fonds du pilier 3a qu’ils peuvent apporter à l’affaire. Les banques peuvent accordent un crédit dit lombard contre des garanties correspondantes comme des espèces ou des titres. Les conditions sont négociables. Ce type de prêts bancaires (contre garanties) constitue souvent une bonne solution, car le financement relais (parfois également appelé financement intérimaire) est de courte durée.

Financement relais: la maison comme garantie

Florian Schubiger, spécialiste du financement et de la prévoyance chez VermögensPartner à Zurich, évoque également une autre solution:  «Certaines banques seront prêtes à discuter si le bien existant a déjà été largement amorti et a également pris de la valeur.» On dispose d’une certaine marge de manœuvre pour tout simplement augmenter temporairement l’hypothèque. Pour ce faire, il convient de tenir compte de quelques aspects formels. En principe, il est tout à fait possible de placer en garantie un bien pour un autre bien, par exemple pour acheter la prochaine maison ou une propriété de vacances. Toutefois, la banque exigera également une cédule hypothécaire au titre du premier bien immobilier (qui doit être inscrite au registre foncier ou faire l’objet d’un fractionnement, selon le cas). Il est utile de ne pas tarder pour se faire conseiller. Un représentant de la Banque cantonale de Zurich (ZKB) explique à ce sujet: «Toute augmentation d’une hypothèque existante requiert un réexamen de la situation financière de l’emprunteur et une réévaluation du bien.»

Savoir bien négocier avec la banque

Selon l’expert Florian Schubiger, on trouve toujours des solutions dans la pratique.  «Même si les modèles proposés et la disposition à négocier diffèrent d’une banque à l’autre», ajoute-t-il. Une augmentation temporaire ou un «nantissement supplémentaire» est également possible contre certaines garanties. Le principal est que les documents soient bien préparés et fournis en temps voulu, et que la demande soit solidement fondée. Dans ce cas, le client doit simplement s’engager contractuellement à vendre le premier bien immobilier selon un délai déterminé.

Ces problèmes de financement relais ne sont pas rares. Pour la plupart des gens, le bon sens voudrait que l’on ne vende l’ancienne propriété qu’une fois que l’on a trouvé un nouveau logement et que l’offre a été acceptée. Cependant, entre ces deux étapes il y a un décalage dans le temps qu’il faudra de toute façon combler. Il est impossible de synchroniser parfaitement ’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien.

Exemples tirés de la pratique

C’est notamment le cas, par exemple, lorsque des personnes de plus de 50 ou 60 ans prennent une nouvelle direction et recherchent un nouveau bien plus adapté à leur âge. Parfois, on recourt également à un financement relais lorsque l’on souhaite utiliser une part d’héritage comme apport personnel. L’établissement de l’inventaire des héritiers, puis le versement des parts d’héritage prennent parfois beaucoup plus de temps que prévu. Les experts et les courtiers immobiliers estiment que 40 à 50% des opportunités d’achat n’aboutissent pas, justement du fait du problème de financement relais. Conseil: anticiper au maximum cet enjeu.

Cinq conseils en matière de financement relais

• Facteur temps: être bien préparé, c’est déjà à moitié gagné. Plus tôt on se lance et on négocie avec la banque, plus tôt le financement sera mis en place.
• Délais: il vaut mieux éviter de prendre des engagements trop longs à l’égard d’un financement relais (résiliation flexible, amortissement ou remboursement flexible!). En termes bancaires, ce prêt constitue une avance à terme fixe, et correspond souvent à une hypothèque «classique». Il est important que le prêt puisse être remboursé rapidement ou converti en financement normal.
• Hypothèque fixe: par ailleurs, les choses peuvent se compliquer lorsque l’on est engagé dans une hypothèque fixe longue sur sa propre maison. Il convient alors de veiller à ce que cette hypothèque puisse être transférée sur le nouveau bien acheté (afin d’éviter d’avoir à payer pour une résiliation extraordinaire).
• Taux d’intérêt juste: les financements relais sont structurés au cas par cas de manière individuelle; ainsi, les taux d’intérêt offerts diffèrent des conditions hypothécaires «classiques». Il est utile d’effectuer une comparaison avec d’autres offres et de vérifier si le taux d’intérêt proposé pour le financement relais est juste.
• Contrôle: dans le cadre d’une demande de financement relais, la banque saisit généralement l’occasion pour passer en revue le dossier (niveau d’endettement, revenus du client, etc.). Il peut donc s’avérer utile de se faire dans un premier temps sa propre idée et d’avoir les documents à disposition (ratio d’endettement, valeur vénale actuelle, justificatifs de revenus, déclaration d’impôts, etc.)