Cote de crédit: le meilleur prêt hypothécaire

Jürg Zulliger

En payant par exemple 0,2 ou 0,3% d’intérêts en moins pendant plusieurs années sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 600 000 francs, un client peut économiser beaucoup d’argent. Et sur de tels montants avec des échéances plus longues, ces économies peuvent rapidement totaliser 10 000 voire 20 000 francs. En effet, cela fait longtemps que les banques fixent les taux d’intérêt de façon individuelle en fonction de chaque bien immobilier et de chaque client.

Cote de crédit: la réalité des banques aujourd’hui

Un représentant de la Banque cantonale de Zurich (ZKB) nous l’explique: «La tarification mentionnée sur notre site web pour les prêts hypothécaires correspond à des prix indicatifs.» Ceux-ci sont définis comme des valeurs de référence, fondées sur «une bonne solvabilité du client et un bien immobilier de bonne qualité.» Le taux d’intérêt effectivement appliqué est calculé pour chaque client et, en plus de la solvabilité du client et la qualité du bien, il tient compte également d’autres critères tels que le montant du financement. Les spécialistes du secteur bancaire parlent alors de «cote de crédit». Chaque client est évalué individuellement en fonction de sa situation financière. Il est donc courant de constituer des barèmes de tarification, de la même manière que les compagnies d’assurance structurent leurs barèmes de primes (prime de risque en fonction de la situation). Bien entendu, les «bons» clients sont ceux qui paient les intérêts en temps voulu tout en respectant l’ensemble de leurs autres obligations.

La société VermögensPartner AG, basée à Zurich, a mené une étude à ce sujet. Principal résultat: c’est la viabilité financière du prêt hypothécaire qui constitue le critère le plus important. En termes simples, la viabilité financière correspond au rapport entre le revenu disponible et les frais de fonctionnement du foyer. Exemple: un jeune couple sans enfant touche à eux deux un revenu brut de 175 000 francs. Les taux d’intérêt actuellement bas et les frais annexes du foyer ne représentent pour le couple que 20% de ce montant. En tant que clients, ils présentent donc un risque très faible pour la banque, ce qu’elle récompense par des taux d’intérêt particulièrement attractifs.

En revanche, si ce ratio passe à 30% ou plus (en général, le seuil maximal à ne pas dépasser est un tiers du revenu), la cote de crédit et donc les conditions de taux d’intérêt se détériorent. «Or, force est de constater que les emprunteurs ne savent généralement pas comment ils sont classés et quelle est leur notation», explique Florian Schubiger, consultant en financement et en prévoyance pour VermögensPartner à Zurich.

Les critères déterminants

Il est donc important de connaître les règles du jeu et les critères utilisés. En substance, les facteurs déterminants sont donc les suivants:

• La viabilité financière (ratio frais de fonctionnement/revenus); plus les revenus sont élevés et sûrs, meilleure est la notation.
• Le nantissement: par exemple, ceux qui n’engagent qu’une hypothèque de premier rang (65%) bénéficient d’une minoration importante des taux d’intérêt dans pratiquement toutes les banques. Ici, plus le nantissement, c’est-à-dire le niveau d’endettement, est élevé, plus le risque est évalué comme élevé par la banque.
• Le montant du besoin de financement: beaucoup de banques (mais pas toutes) préfèrent naturellement accorder des montants plus élevés. Certaines parmi elles sont prêtes à des concessions significatives sur les taux d’intérêt à partir de 500 000 ou de 700 000 francs, d’où l’intérêt de se renseigner et de comparer.
• Les contreparties et les garanties: tout client qui dispose également de comptes de placement ou d’un compte salaire, ou qui souscrit un pilier 3a auprès de la banque, etc. est bien entendu considéré comme un «bon» client. Ces aspects peuvent donc également être mis en avant pour obtenir des taux d’intérêt encore plus avantageux.

Dans la pratique, de nombreux autres critères peuvent également entrer en ligne de compte, mais ils varient d’une banque à l’autre. Certains prêteurs peuvent aller, par exemple, jusqu’à vérifier dans le détail si le demandeur possède un extrait du registre des poursuites irréprochable. Les personnes ayant déjà été plusieurs fois poursuivies pour défaut doivent compter sur une note légèrement inférieure (pas systématiquement appliqué par toutes les banques).

Cote de crédit dans le cadre de prêts hypothécaires: savoir négocier

Il est important pour le client de se poser la question: «Suis-je un bon risque pour la banque? Puis-je m’attendre à juste titre à en obtenir certains avantages?» Comme indiqué plus haut, le couple de jeunes travailleurs à double rémunération disposant de revenus solides est en position de force pour négocier. Mais souvent, cela est aussi vrai pour les personnes âgées: par exemple, celles qui disposent d’un patrimoine important (sous forme de titres, notamment) doivent absolument le mentionner à la banque.

En fonction de la philosophie du produit, les banques peuvent également appliquer des pondérations aux biens immobiliers concernés (emplacement, état, norme environnementale, etc.) ou concéder des réductions particulières (réduction familiale ou rabais pour certification Minergie, etc.). Il convient toutefois de vérifier si les taux d’intérêt proposés sont réellement compétitifs en termes nets. Si le bien ne bénéficie pas du meilleur emplacement et a encore besoin d’être rénové, cela ne se répercutera pas forcément dans la même proportion sur la notation. D’après l’expert Florian Schubiger, la banque prend en compte avant tout ce facteur en abaissant l’évaluation qu’elle fait du bien. Le montant maximum de prêt autorisé est ainsi strictement limité.

Conclusion: Dans le cadre de prêts hypothécaires, la concurrence joue entre de nombreux fournisseurs (banques, compagnies d’assurance, courtiers, fournisseurs en ligne, etc.). Chaque client est libre de demander plusieurs offres. Ainsi, on peut facilement obtenir des réductions de 0,2 ou de 0,3%, et ceux qui s’emploient à solidement négocier en sollicitant des offres dans l’ensemble du marché peuvent même espérer un différentiel de taux allant jusqu’à 0,5%.

Six conseils à mettre en pratique

• Demande de crédit: il est préférable de présenter en détail sa situation financière. Quoi de plus convaincant que d’étayer sa demande en produisant des plans clairs, documents à l’appui (besoins de financement, amortissements, réserves financières, budget prévisionnel sur plusieurs années, etc.)
• Contreparties: fais-en un argument si tu fais ou souhaites faire davantage d’affaires avec la même banque ou compagnie d’assurance.
• Nantissement: si la valeur vénale a augmenté et que tu as déjà amorti une partie du prêt hypothécaire, les conditions de taux d’intérêt devraient s’améliorer (plus le nantissement est faible, mieux c’est).
• Comparer les offres: l’évaluation diffère de la cote de crédit à plusieurs égards. Tu peux t’en rendre compte en comparant plusieurs offres.
• Prix indicatifs: la plupart des banques publient des prix indicatifs, également appelés «prix de vitrine». Il convient de garder en tête que les taux d’intérêt que paieront effectivement les clients peuvent s’avérer plus faibles en fonction de l’issue de la négociation.
• Canal de distribution: le financement peut varier considérablement, selon les banques et le mode de distribution. Par exemple, les offres en ligne sont de plus en plus nombreuses (les transactions standards à faible risque assorties d’un faible nantissement génèrent des offres intéressantes).