Les hypothèques restent toujours très avantageuses

Jürg Zulliger

En ce qui concerne les taux d’intérêt, nous vivons probablement dans le meilleur des mondes. En tout cas, il aurait été presque impossible pour nos parents ou nos grands-parents d’imaginer cela: en tant que propriétaire d’appartement ou de maison, lorsque vous contractez une hypothèque d’un million de francs auprès d’une banque, cela ne vous coûte actuellement que CHF 5’000 environ d’intérêt par an. Quoi qu’il en soit, on trouve les meilleures offres à partir de 0,5 pour cent d’intérêt sur différents portails Internet et auprès de courtiers en prêts hypothécaires. Cela vaut aussi bien pour les hypothèques à court terme (hypothèque Libor ou la nouvelle hypothèque Saron) que pour les financements à long terme de huit ou dix ans. La seule limite, c’est que les meilleures conditions ne sont qu’à la portée des bons clients. Ce qui veut dire de très bons revenus et un endettement plutôt bas en comparaison.

Lorsque le prêteur évalue d’un œil un peu plus critique une demande de prêt, l’intérêt réel payé par les clients reste plus élevé. En outre, un niveau de taux d’intérêt légèrement plus élevé transparaît également dans les taux d’intérêt indicatifs publiés officiellement par les banques. Les conditions de prêts sont aujourd’hui très personnalisées selon l’entreprise ou le client.

Hypothèques: un grand succès pour l’échéance de 10 ans

Au cours des dernières années, une tendance s’est clairement dessinée: la plupart des propriétaires d’appartement et de maison misent sur des hypothèques à taux fixe à long terme. Beaucoup de personnes contractent des hypothèques à taux fixe sur 10 ou 15 ans. Ce faisant, elles s’assurent de bénéficier sur le long terme des faibles taux d’intérêt actuels. Elles profitent également d’une garantie élevée ainsi que d’un budget simple des intérêts. Une autre raison valable: les majorations d’intérêts pour les périodes plus longues sont actuellement minimes. Si vous signez maintenant un contrat de 10 ans, vous ne paierez que quelques centaines de francs supplémentaires par an en intérêt. Il est clair que la plupart des gens n’ont pas besoin d’y réfléchir à deux fois.

Dès que les intérêts ont tendance à baisser, la grande question se pose: seront-ils plus chers cette année ou l’année prochaine? «Les taux ne pourront pas toujours rester si bas», objecteront les calculateurs frileux. Les prévisions économiques et celles concernant les intérêts n’étaient pas vraiment fiables ces dernières années. Par exemple, presque personne n’avait anticipé la crise bancaire et financière de 2010. Et personne ne pouvait prévoir que 2020 serait l’année de la pandémie, avec des conséquences d’une grande ampleur pour l’économie mondiale.

Taux d’intérêt hypothécaires 2021: cinq thèses

De nombreux arguments suggèrent que vous pourrez encore profiter de taux d’intérêt bas en 2021:

• Le soutien de l’économie: les banques centrales du monde entier continuent de maintenir des taux d’intérêt très bas. Elles veulent ainsi encourager les investissements et relancer l’économie.
• Les dettes publiques: beaucoup de pays sont endettés d’une manière sans précédent. Tant que les taux restent bas, cela rend la dette à peu près supportable. De nombreux pays pourraient à peine se permettre des taux d’intérêt plus élevés.
• La politique des banques centrales: de la Réserve fédérale des États-Unis à la Banque centrale européenne en passant par la Banque nationale suisse (BNS), officiellement, les banques centrales maintiennent les taux d’intérêt directeurs bas et ne changeront probablement pas leur politique cette année non plus. A ce propos, nous avions avant la pandémie des taux d’intérêt directeurs négatifs en Europe, en Suisse, mais aussi au Japon. La Banque cantonale de Zurich (ZKB) a écrit récemment sur les perspectives du marché et sur les conséquences économiques de la pandémie: «[…] le taux d’intérêt directeur de la BNS restera une fois encore négatif au-delà de l’année 2021.»
• Les principaux indicateurs: les professionnels de la finance et de la banque lisent quotidiennement des informations importantes relatives au marché, car il s’agit souvent d’un indicateur des attentes du marché. Par exemple, ce qui est frappant, c’est que les fameux taux Swap en Suisse sont tous négatifs (taux d’intérêt sur le marché suisse des capitaux). Ils sont considérés comme un repère pour la détermination des taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe en francs suisses. D’ailleurs, toutes les échéances des obligations d’Etat suisses ont actuellement un intérêt négatif. Nous en concluons que toutes ces informations indiquent clairement que, dans le milieu des banques et de la finance, on s’attend toujours à des taux d’intérêt bas.
• Un taux d’épargne à zéro: plusieurs banques et instituts suisses laissent entendre que les limites des taux d’intérêt négatifs sur l’épargne pourraient encore diminuer. Il semble donc que nous aurons encore des taux d’intérêt bas en Suisse. C’est mauvais pour l’épargnant, mais bon pour les clients hypothécaires.

Taux d’intérêt 2021: «des taux bas encore longtemps», déclare l’économiste de la ZKB

Avec le lancement des vaccinations en Europe, aux Etats-Unis et dans d’autres pays, les perspectives économiques se sont éclaircies. Mais il faudra probablement plusieurs années pour que l’économie et la consommation reprennent leur rythme. Le problème du niveau élevé de la dette restera toujours présent.

Beaucoup d’économistes renommés sont persuadés que les taux d’intérêt réels resteront bas encore longtemps. David Marmet, économiste en chef à la Banque cantonale de Zurich (ZKB), a par exemple déclaré que «les taux d’intérêt réels en Suisse, mais aussi dans beaucoup d’autres pays industrialisés, resteront négatifs dans les prochaines années – si ce n’est dans les prochaines décennies.»

Les «hypothèques gratuites» feront-elles leur apparition en 2021?

Le Tages-Anzeiger a même traité dernièrement, dans la section dédiée à l’économie, la question suivante: les clients hypothécaires peuvent-ils rêver d’une «hypothèque gratuite» en Suisse? Après tout, il était autrefois impossible d’imaginer que le taux d’intérêt pour des hypothèques à taux fixe sur 10 ans pourrait tomber en dessous du seuil magique des 1 pour cent. Tellement de choses qui sembleraient vraiment absurdes dans un environnement de taux d’intérêt «normal» semblent soudainement possibles!

Taux d’intérêt 2021: la tendance de l’épargne

«Dans le cas où il y aurait de nouveau une baisse des taux d’épargne en 2021, les hypothèques pourraient être en réalité encore plus avantageuses en 2021», prédit Lorenz Heim de Vermögenszentrum. Depuis des années, il se concentre sur les taux d’intérêt et en particulier sur le financement immobilier. Voici son argument: pour financer les hypothèques, les banques utilisent en majeure partie tout simplement l’épargne. Si cet argent devient moins cher, les hypothèques devraient logiquement devenir moins chères également. L’expert Lorenz Heim ne pense cependant pas aux taux d’intérêt sur des hypothèques à taux fixe de longue durée, mais plutôt aux hypothèques du marché monétaire à court terme (hypothèque Libor ou la nouvelle hypothèque Saron).

Monsieur Heim, expert en hypothèque, recommande donc dans tous les cas de toujours intégrer ces instruments dans la stratégie. Suivant la règle bien établie, vous devez «diversifier» de façon avantageuse vos hypothèques et répartir la somme sur les différents produits et sur différentes échéances. Dans tous les cas, les créanciers s’en sont très bien sortis ces dernières années lorsqu’ils ont eu recours aux hypothèques du marché monétaire à taux réduit, qui sont généralement accompagnées de taux d’intérêt bas. Cette situation renferme certes un risque plus élevé à cause des fluctuations. Mais comme il est indiqué ci-dessus, le scénario d’une hausse prochaine des taux d’intérêt est considéré comme improbable.

Prévisions des taux d’intérêt en 2021: les échéances courtes sont intéressantes

Les simples «règles d’or» du manuel théorique s’appliquent: les hypothèques à taux fixe sont indiquées si vous voulez vous protéger contre la hausse des taux d’intérêt ou si votre budget ne peut pas tolérer de modification des taux d’intérêt. Les financements sur les marchés monétaires (hypothèques à court terme sur la base des taux d’intérêt du marché monétaire Libor ou Saron) sont le bon instrument lorsque les taux d’intérêt demeurent inchangés ou qu’ils pourraient diminuer.

Conclusion pour les taux d’intérêt 2021: la stratégie relative aux hypothèques doit être réfléchie et équilibrée. Il existe de bonnes raisons de penser que nous pourrons continuer de profiter de taux d’intérêt très attractifs en Suisse.